样本们的故事|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之铁狮门资产管理董事总经理刘梦洁

在城市化的进程中，存量资产的盘活与再造，正成为重塑城市肌理、激活空间价值的重要路径。当老旧物业不再仅仅被简单翻新，而是被赋予新的功能定位与运营逻辑，它们的价值便有了重新生长的可能。

此次《2025上海租赁住宅图鉴》收录了8个关于“空间再生”的改造项目，在2026上海租赁住宅全景大会现场。我们也特别邀请了四位嘉宾，围绕这一主题展开圆桌探讨。本篇让我们跟随叶问地产官，一同回顾铁狮门资产管理董事总经理刘梦洁女士的精彩分享。

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在参观铁狮门项目的过程中，我们对项目背后的故事深感兴趣。能否请刘总分享一下，铁狮门是如何从一家传统开发商，逐步转型为专注于资产管理领域的企业，并参与到改造项目中去的？

刘梦洁女士：或许大家对铁狮门还不太熟悉。首先需要说明的是，铁狮门不能简单地将其定义为一家开发商。从全球范围来看，我们实际上是一家覆盖募融管退全链条的企业。

就长租公寓领域而言，我们在国内确实是刚刚起步。但在海外市场，无论是北美还是德国、法国等地，我们早已布局并开发了多个长租公寓项目。基于对国内核心城市发展趋势的判断，我们意识到集中式长租公寓将成为未来满足年轻人生活需求的重要方向。因此我们认为这是房地产细分赛道中一个值得把握的投资机遇。为此，我们专门设立了长租公寓基金，并于2023年和2024年先后在深圳和上海五角场落地了两个项目，目前均已投入运营。

以上海五角场辉盛名致服务公寓为例，我们收购了一处有着二十年历史已处于闲置状态的老旧酒店物业。

改造前

改造后

我们之所以选择拿下这个项目，主要是看好杨浦这片区域的发展潜力。铁狮门在杨浦开发了包括尚浦中心在内的约100万平方米的大型综合项目。耐克、滴滴、字节跳动等企业总部均落户于此，是我们的重要租户。这些大厂员工的居住需求，以及我们与周边高校长期建立的合作关系，都能够与该项目形成良好的协同效应。综合考量之下，我们认为这是一个具备较好投资价值的项目。

公寓外围改造前

公寓外围改造后

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听说这个项目与梁志天先生存在合作，且融入了大量艺术氛围。确实，当下越来越多改造项目开始探索将泛美学空间与艺术相结合。我想顺着这个话题追问刘总：对于铁狮门而言，未来在运营管理层面会采取怎样的模式？是继续保持目前与外部设计、运营公司的开放合作，还是说铁狮门也有意向培育自己的运营管理团队？

刘梦洁女士：确实，我们有这样的计划。铁狮门是一家非常灵活的企业，我们可以根据不同的市场环境，以任何方式、任何角色切入项目，我们可以为我们的投资人创造高于市场的平均收益。

至于梁志天先生此次的合作，背后其实有更深层的渊源。我们此前已在多个豪宅项目上有过合作，例如我们北京世贸CBD的豪宅项目，也是由梁志天先生操刀设计的。可以说，如果不是因为我们在综合体开发领域已有长期的合作基础，以及由此产生的协同效应，团队或许很难邀请到梁志天先生来亲自执笔这样一个体量较小的改造项目。但正是因为有前述的合作积淀，才使得这个项目得以实现。

在设计理念上，梁志天先生将当时广受热议的“繁花”概念与石库门的拱形元素相融合，将一个原本破败、方正标准空间，打造成了一个精致典雅、充满上海地域美学特质的场所。从这一点来看，我们认为这次改造是相当成功的。

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