北京
在执行程序中，房产一旦被查封，往往意味着当事人多年积累的居住与经营基础面临“瞬间清零”的风险。尤其是涉及家庭成员之间历史赠与、代持登记、婚姻纠纷与执行程序交织的案件，更是法律关系复杂、举证难度极高。本案中，大硕律师事务所律师望天姿、郑歆代理当事人提起案外人执行异议之诉，最终成功排除强制执行，依法确认当事人对两套房产享有足以排除执行的合法权益，切实实现了当事人的核心诉讼目标。
一、案件背景：登记在他人名下的房产，被依法查封
本案源于一宗典型的“回迁房代持”纠纷。案涉房屋系老一辈在拆迁过程中取得的回迁商业用房和住宅房，早在十余年前，老人在家庭内部已通过书面协议明确，将房产赠与孙辈，只因当时受限于政策和受赠人未成年等客观原因，房屋暂时登记在其父亲名下代为管理。
此后，因父亲婚姻关系破裂并进入执行程序，登记在其名下的房产被申请强制执行并依法查封。真正的权利人并非被执行人，却要直面房产被处置的现实风险。
二、案件难点：调解书在先，查封在后，能否排除执行？
执行阶段，法院曾以“确认权属的调解文书生效时间晚于查封时间”为由，驳回了当事人的执行异议申请。在实务中，这一理由并不少见，也让许多权利人止步于执行异议阶段。
但本案的关键并不在于登记或文书时间的先后，而在于：
当事人是否能够证明，其对案涉房屋享有真实、稳定、独立于被执行人的实体权利，且该权利的基础早于执行债权的形成。
三、律师代理思路：回到“真实权利状态”
望天姿、郑歆律师在接受委托后，没有局限于形式上的登记状态，而是系统性地从以下几个方面构建证据体系与法律论证：
追溯权利源头
从拆迁协议、补偿款使用情况、回迁房款支付事实入手，明确案涉房屋的原始权益来源于被拆迁人，而非被执行人个人或夫妻共同财产。
固定赠与事实
通过书面赠与协议、视频资料、证人证言等多重证据，形成完整证据链，证明赠与意思表示真实、持续且已实际履行。
回应“恶意转移财产”的质疑
结合当事人多年持续主张权利的诉讼轨迹，证明其维权时间明显早于执行程序启动，不存在为逃避债务而临时“倒房”的情形。
精准适用法律规定
重点援引《民事诉讼法司法解释》第309条、第310条以及《民法典物权编司法解释（一）》第二条，明确指出：
只要能够证明登记状态与真实权利状态不一致，真实权利人依法享有排除强制执行的权利。
四、裁判结果：依法解除查封，权利获得确认
法院在全面审查证据后，采信了律师团队关于“真实权利状态”的主张，明确认定当事人为案涉房屋的实际权利人，依法判决解除对房屋的查封，成功阻却了执行程序的继续推进。
这不仅为当事人挽回了两套核心房产，也为类似案件提供了极具参考价值的裁判思路。
五、案件启示：给普通人的三点提醒
房产代持≠没有权利
登记并非唯一标准，真实的权利基础和证据留存至关重要。
执行阶段并非“无解”
执行异议被驳回，并不意味着权利终结，依法提起执行异议之诉仍有充分救济空间。
尽早、专业地维权
此类案件对证据组织和法律适用要求极高，越早介入、越系统准备，胜算越大。
司法不仅是冰冷的程序，更是对真实权利的守护。大硕律师事务所始终坚持以事实为根基、以法律为准绳，在复杂纠纷中为当事人争取本应属于他们的权益。这起胜诉案例，不只是一次程序上的胜利，更是对“谁是真正权利人”这一核心问题的有力回答。
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