北京通州，一个神盘来了

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本周，中海玖树满和将正式开盘。

3月12日，它才取得预售证。从领证到开盘，满打满算，也就两周时间。

这也从侧面说明，它的认筹情况非常好，超出预期。

自3月初样板间开放以来，中海玖树满和的表现，堪称现象级。

现在，亮剑的时刻即将到来，能一把清吗？

一旦实现，不仅中海地产赢麻了，更将提升当下京城楼市的信心。

在花姐看来，中海玖树满和出圈，本质是中海地产在楼市的情绪冰点，拿到了黄金地段+黄金成本双背书，拥有了绝对的安全阈值后，在通州楼市，掀起了一场性价比风暴。

2025年11月27日，九棵树6017号地块土拍现场，原本被寄予厚望的它，却只迎来两个买家。

北京城建象征性举了几下牌后，中海地产便以12.48亿元、溢价0.97%拿下，楼面价折合2.29万元/平。

在近两年通州核心区楼面价里，这相当于地板价。

但，中海玖树满和的位置一点不弱，在通州主城核心区九棵树，周边配套齐全且成熟，距离1号线——600米。

面上，缺乏竞争对手，让中海地产捡了一个大漏；背后，却是市场熊市时，对各家开发商胆量，及对未来行情洞察力的考量。

中海玖树满和的产品面积段位，没有过于追大，但求每款户型功能的强大。

它整体预售均价5.44万-5.83万元/平，为通州主城区当下在售楼盘中，最低。实际开盘时，整体可打92折。

这，本就已凸显了它在通州楼市的性价比；再加上市场回暖等多重因素叠加，则促成了其爆火的底层逻辑。

在中海玖树满和身上，中海地产运用了顶级商战思维：

1、在市场低谷期，抄底拿好地；2、产品控面积段，设计强户型；3、定价不贪，合理开售；4、认筹超量，确保开盘成功。

四个步骤，每一步都承上启下、水到渠成。

姜，还是老的辣。中海地产的账，算得很明白。

品质改善定位

中海玖树满和是中海地产在通州，独立开发的首个项目，也是其新产品战略发布后，首个在京和系产品。

对它，中海地产并没有追求极致效率，而是反复打磨。

最明显的，中海玖树满和先后共出过3版规划图。

2025年12月23日首版，2026年1月21日第二版，以及公众反馈意见公布后的定版。

如此折腾，是主动转型的中海地产，越来越注重细节的体现。

公区规划上，中海玖树满和好房子元素不少：

景观大门、下沉庭院、邻里中心、风雨连廊等等，一应俱全。

如果和通州主城区几个在售新盘比，它公区的这些配置，可谓满配。

产品端，中海玖树满和的户型有4款：75平米、89平米、103平、121平米。

75平米154套，占比26.64%；89平160套，占比27.68%；102平198套，占比34.26%；121平66套，占比11.42%。

这种户型搭配，在通州楼市已得到过成功验证——朝棠揽阅，它去年7月份开盘，出现了千人摇号抢房的久违盛况。

恰好，中海地产也是朝棠揽阅的股东，持股25%。

作为好房子时代的后生，中海玖树满和在总结朝棠揽阅等项目经验的基础上，对产品又做了优化迭代。

以75平米户型为例。在当下京城同面积段中，它厨房空间独立性最佳；很多项目，则是开放式的。

另外，在玖树满和身上，中海地产还将诸多黑科技，进行了下放。

如，它的每款户型厨房，都安装了燃气报警系统，一旦发生漏气，厨房窗户会自动打开。

这种配置，此前只出现在中海丽金府身上，它是成交价超10万元/平的顶豪。

在空间利用和延展方面，中海玖树满和在当下通州楼市，也很有优势。

其赠送手段主要有三种：南向通面内嵌阳台，进深1.8米，赠送一半；北向两处设备平台，进深约0.9米，全部赠送；121平户型，另有一处挑空，全部赠送。

这让中海玖树满和实际得房率，十分了得。

选房大攻略

中海玖树满和地块呈东西长、南北窄的长方形，南偏西约30度。共规划了9栋住宅楼，578户。

它首批入市房源，为476户。除4#和5#102套102平户型，暂未领取预售证外，其余全部在开盘序列中。

得益于地形，中海玖树满和在楼栋排布上，通过行列式排布，南北只排了两排，这让它的楼与楼之间，几乎不存在角煞，且楼间距宽阔。

另外，它的每栋楼里，只有一种户型，并没有多户型组合，很纯粹。

整体上，中海玖树满和的选房，并不是很复杂。

花姐对它的一房一价表，进行了整理分析，总结了如下两点：

1、一般而言，一个新项目的一、二层，是比较差的楼层，主要问题是采光不佳。但中海玖树满和的首二层，基本不存在该问题。

它首二层户型，南边要么是绿地，要么是洋房，整体采光是有保障的。

这让中海玖树满和的首二层，拥有了不错的性价比。

2、它次顶和顶层的差价，最大超过3000元/平，最小接近1500元/平。相比其他项目，这个价差适中；另外，它绝大多数楼栋，8层以上的层差价非常小。

这也就意味着，它的中高层性价比，同样不弱——价格与次顶层之间，并没有拉得很大，但享受了最佳的视野。

总之，在花姐看来，上述楼层都是性价比较高的宝藏楼层，大可不必扎堆抢中间楼层。

下面，花姐根据户型段位，对中海玖树满和如何选房，做具体分析。

1、75平

分布在6#和9#整栋，均为11层洋房。

6#4个单元，两个端户为75.22平，中间户为74.69平；9#3个单元，两边端户75.4平，中间户74.88平。

从预售价看，6#更便宜一些，整体预售均价55334.88元/平；9#为57256.1元/平。主要原因，6#南侧为街坊路，9#南侧则为绿地。

花姐认为，若不考虑价格，9#一、二单元为首选；若在意价格，则优选6#中间的二、三单元。

2、89平

分布在7#和8#整栋，均为10层洋房，四个单元。

7#的整体预售均价55797.93元/平，8#56865.96元/平。

中间能产生1068元/平的价差，依然是7#东南侧临街坊路，8#南边则为绿地。

从一房一价中看，89平性价比较高的楼层，为3、4层，与楼上楼下的价差，均超过了1000元/平。

在花姐看来，89平是中海玖树满和，除121平外，性价比最强的户型。

位置上，7#和8#处于小区的中间，北临中央景观，南近公园，无可挑剔。

尤其7#一、二单元价格优势十分巨大，中低楼层4层以下的成交价，基本都会在5万/平以下。

它的产权得房率，为80.41%，加上赠送面积后，实际得房率可达到94%左右。

花姐建议，若在75平和89平之间徘徊，可优选89平，正经的三室两厅两卫，今后无论自住或置换，空间都很大。

3、102平

分布在1#、2#、4#、5#，目前可售的为1#和2#房源。

1#为一栋15层建筑，位于小区东北侧，一个单元，首层架空；2#紧挨着1#，共18层，两个单元，一单元首层架空，二单元首层邻里中心。

102平是中海玖树满和唯一的小高层户型，在产权得房率方面，要略逊于其他几个户型。

但中海玖树满和的操盘团队，也很实在，将这种劣势转化成了价格上的优势——1#和2#的预售均价，为54383.48元/平，整个项目最低价。

价格上实实在在做了让步，让102平成为了121平最好的补充。

该户型的选房上，花姐认为，最核心的还是根据手中预算，进行单元楼层的选择。

1#和2#虽位于东北角，但离实际的红线，还有较大距离，北边退线15.34米，东边退线20米，会提升不少居住体验。

4、121平

集中在3#整栋，整个小区最中间位置，11层、三个单元。

作为楼王，只有66套房源的121平，根本不愁卖。

花姐了解到的信息，目前该户型早已认筹超爆，要想拥有它，除了拼运气外，剩下的就看哪位中签的业主，中途放弃空出房源来。

选房攻略上，中间户性价比更高些。因为两个边户并没有飘窗，视野上并不比中间户太占优，但价格却高出些许。

整体看，中海玖树满和在选房方面，没有明显硬伤。最核心的点，还是看价格在同条件下，是否具有优势。