年报观察 | 留守的候鸟 建业新生活业绩亮红灯

观点网 将财务数字拉成一条趋势线，2025年的建业新生活再次走到曲线下凹处。

3月20日，建业新生活公布2025年全年业绩，期内实现收入27.6亿元，同比下降6.2%；毛利为5.44亿元，同比降低15.1%；净利润为1.67亿元，同比下降29.83%，净利润率为6%。

尽管对比陷入亏损的2023年，公司年内经营波动并不算大，但重要指标全线下滑，依旧为建业新生活的业绩亮起一盏红灯。

行业挑战持续，物管公司优势分化越发明显，从“管理”到“服务”的逻辑转变不断被强调，当利润上下波动逐渐频繁而加深，建议新生活便已经走到了重新规划方向、调整业绩架构的十字路口。

另一方面，应收款增长、资产计提减值加压，建业新生活作为整个建业集团最大的“现金奶牛”，始终无法摆脱关联地产公司的影响。

建业新生活像一只留守北方的候鸟，等待南飞同伴归来。但在此之前，还要抵御寒冬中袭来的阵阵刺骨冷风。

红灯

2023年，建业新生活对公司业务进行了重大的分拆与调整，将物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大板块调整为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。

对于此次业务调整，建业新生活管理层曾指出是“回归初心”，并表示要做好两件事，其中一件是公司的根基--物业管理。

从业务层面看，建业新生活基础物业管理服务占去营收大头，强调主业就意味着物业管理一旦出现波动，公司经营便将遭受一次严峻考验。

物管行业正从规模崇拜向提升质量嬗变，但在转弯完成前的关口，规模依旧是物管公司重要基石。对于没有尝试城服、团餐等新业务领域的建业新生活而言，规模增减甚至直接与收入波动挂钩。

依照2024年收入重回正向增长的经验，建业新生活该年依靠占总收入比重77.9%的物业管理服务稳住了增长态势，拉升了公司总体收入增速，这部分增长得益于其总在管面积的增加。

截至2024年末，建业新生活总在管面积为1.97亿平方米，同比增长8.3%，增速与物业管理服务收入增速保持一致。

而来到2025年，建业新生活在管面积同比下降1.2%至1.94亿平方米，物业管理服务迅速失去双位数增幅，录得22.99亿元，同比微增约100万元。

根据年报，在管面积缩减主要由于建业新生活年内主动撤出一些亏损小区的管理，来自第三方物业开发商在管面积较上年同期减少493万平方米。

物业管理服务收入还能维持增幅，原因或许在于建业新生活年内住宅物业项目平均管理费率微升1.14%至1.77元/平方米/月。

营收占比将近八成的物业管理服务没能撑起涨势，社区增值服务与非业主增值服务的后退便综合形成建业新生活总营收的下降。

报告期内，建业新生活社区增值服务收入4.3亿元，同比下降21%；非业主增值服务收入3857万元，同比下降64.5%。

业务架构与地产关联较深，建业新生活还是没能走出周期带来的震荡。社区增值服务主要提供包括智慧社区解决方案、园区销售服务、拎包入住及生活服务等服务；非业主增值服务则包括前介服务及案场管理等服务。

建业新生活表示，社区增值服务收入下降主要受到国内房地产市场持续低迷影响，与之相关的封装阳台、装修巡查等装修类业务减少，同时园区销售服务收入减少；非业主增值服务则叠加了房地产行业持续调整，以及公司做出的主动收缩双重因素。

一方面是市场对服务质量提升的需求，另一方面公司与地产行业深度关联的业务出现收缩，同样亮起红灯的还有建业新生活的毛利。

报告期内，建业新生和录得毛利约为5.44亿元，同比下降15.1%；毛利率为19.6%，同比减少2.1个百分点。

具体来看，服务质量提升导致成本上涨，物业管理服务毛利减少9.42%至4.42亿元，毛利下降1.9个百分点至19.2%；受到行业、市场及主动收缩影响，社区增值服务、非业主增值服务毛利分别为9442.2万元、701.8万元，同比下降27.4%、67.78%。

挑战

2026年春节前的建业集团管理年会，作为创始人和董事长的胡葆森选择了线上出席，这是他首次未在郑州主场参加建业的管理年会。

债务压力之下，胡葆森奔赴香港推进化债工作，作为建业在内地最大的现金流保障，建业新生活仍需直面行业红利褪去的现实与关联方带来的阵痛。

在2020年上市时，建业新生活曾对投资人作出承诺，表示要逐步去地产化，减少关联交易。

五年过去，建业新生活不再披露来自建业集团的收入占比，在贸易应收款项中仍能看见地产留下的深刻痕迹。

2020年至2023年，建业新生活来自关联方的应收款项占总规模比例分别为71.56%、63.35%、64.38%与57.01%，截至2023年末关联方的应收款项规模约为16.94亿元。

2024年，建业新生活总贸易应收款项为33.26亿元，来自关联方的应收款项依旧维持在16.4亿元的水平，占比为49.3%。

截至2025年末，总贸易应收款项膨胀至36.27亿元，增长部分全部源于第三方，但来自关联方的应收款项还有16.04亿元，其中大部分款项账龄或许已经超过三年。

根据建业新生活此前发出的盈警公告，净利润下降的原因分别是金融及合约资产减值亏损，以及毛利率下降。

年内，建业新生活金融及合约资产减值亏损净额为1.38亿元，较上年上升84.5%。年报指出，该笔减值亏损主要由于应收小业主物业费增加及应收款回款较慢。

结合关联方应收款项三年几乎持平的账款规模，这笔减值不仅与小业主关联，更指向关联方流动性压力传导而来的回款危机。

受到外部及内部经营波动影响，建业新生活年内净利润下降至1.67亿元，净利率下降2.1个百分点至6%，归母净利润下降26.63%至1.57亿元。

不过剔除金融及合约资产减值亏损、公允变动、处置子公司等影响后，建业新生活归母核心净利润仍旧录得下降4.76%至2.8亿元。

或许不只是来自关联方的影响，建业新生活在业务层面已经面临着前所未有的挑战。虽然被视为建业整个业务体系中最大的现金流保障，但建业新生活2025年在手现金却遭遇了大幅缩减。

截至2025年12月31日，公司现金及现金等价物约为4.13亿元，而上年同期约为11.9亿元。年末受限制现金约859.1万元，同比增加72万元；此外存有来自子公司的银行借款5200万元。

考虑到目前现金流状况以及业务发展需求，和2025年度业绩一期发布的，还有建业新生活进一步变更所得款项用途公告。

2020年上市时，建业新生活所得募集资金款项净额约20.88亿元，截至2025年末动用款项净额为17.36亿元，尚余3.52亿元。

在社区增值服务进展不及预期，并且公司应收款项回款周期延长的情况下，建业新生活决定将未使用的所得款项重新分配至投资信息技术系统、加强公司平台用户体验以及发展增值服务业务三个方面。

只是，关联方情况尚未好转，根基已经隐隐松动，建业新生活的潜在目标并不是恢复增长，而是先止跌生存。

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