双面金桥：金鼎天地双子塔缓建背后

在浦东，金桥一直是一个特别的存在。步入2026年，新商业之家发现，金桥呈现出双面的形象。一面是作为区域产业巨头的强悍与自信，拥有“未来车、新通信、智能造”等硬核产业；另一面，则是其作为城市运营商的长期配角定位。

近期，关于金鼎天地TOD商业综合体的规划调整引起广泛讨论。这个被寄予厚望的九宫格核心地块，其原本规划的地上办公与酒店塔楼暂缓建设。激起的议论不止于工程进度的调整，以及金桥是在务实调整，还是在战略性的避实就虚？

#01

九宫格双子塔缓建信号

区域巨头的选择题

在金桥“七朵金花”的战略布局中，金鼎天地九宫格是具有标杆意义的。2平方公里的土地上规划总建筑面积高达220万平方米，涵盖九大业态，包括住宅、甲级办公、大型商业、五星级酒店、文化艺术中心及产业园区。在住宅市场高热期，金鼎也曾是购房者争相追逐的标的。

然而，2026年2月的一则公示引发了市场的广泛关注。金鼎天地19-01地块的建设工程设计方案进行调整，原规划中的180米双子塔及部分商业裙房暂缓建设，地面上仅保留临时绿化、必要的设备机房以及用于保障地下商业运营的辅助设施。

事实上，这种“缓建”释放出的信号是务实的。当然，理解这一调整，需要先看清当下的市场底色。根据浦东金桥2025年半年报，金桥板块租金跌破3元至2.94元/平方米/天，空置率30.1%维持高位。这种环境下，把原规划中52.5万平方米的庞大办公体量和19.3万平方米的商业直接推向市场，无异于逆风满帆。不过，同样的，这也体现出前期规划与市场真实承载力之间的脱节。

但从大局观之，将180米高的双子塔，这一最耗费资本、招商周期最长的重资产后置，优先保障地下空间的验收与运营，不失为一种风险缓释策略。

当然，180米双子塔是金桥副中心天际线的重要组成，缓建可能影响区域形象塑造进度，也会能影响九宫格整体商业生态的成熟速度。对其依然推进的商业来说，双子塔缓建也意味着商业会暂缺近万名高净值的办公客群。但另一方面，这能确实能缓解资金链压力，并避免了高空置率对品牌价值的二次伤害。

更深层次的探讨，是产城融合下的平衡。

金鼎天地引以为傲的城市级配套，如亚太地区规模最大的40米深潜中心、3500座的演艺中心，是文旅地标。固然能为区域带来巨大的话题性与流量，但它们本质上是产业逻辑的延伸，而非生活逻辑的归宿。对于每天生活在这里的居民而言，一个能够买到新鲜蔬菜的菜市场，或许比一个偶尔才去一次的潜水中心更具生活的温度。

在恰恰是产城融合项目最难平衡的命题。原规划中的宏大叙事，是否从一开始就过度超前于区域实际需求？

作为开发商，金桥集团绝非缺乏成熟的社区运营经验，其一手操盘的碧云国际社区至今仍是上海乃至全国顶尖的高品质国际化社区标杆，其极具魅力的街区商业和居住氛围备受推崇。然而，碧云模式与金鼎模式有着本质的维度差异。

碧云的成功，建立在低密度、成片区、自然生长的国际化生活方式之上，以街区式、慢行系统为骨架，将便利店、面包房、小酒馆、国际学校、诊所等毛细血管式的业态有机嵌入社区；而金鼎天地，则是典型的高密度、复合型TOD九宫格造城。更宏大的地标、更超前的业态、更集中的开发，或许会更倾向于用“地标思维”替代“社区思维”。

对于金鼎而言，规划的优先级确实需要重新排序，先把地下做好，让商业活起来，让人愿意来，为住宅配备了丰富且高品质配套，让这里真正成为一个可以生活的15分钟生活圈。2025年10月，金桥集团引入旭辉商业，共同运营打造金鼎天地20万平方米的TOD商业综合体，或许正是试图补齐这一短板，通过外部输血来激活社区的烟火气。至于天际线上的那两座塔楼，或许会以更合适的姿态，在更合适的时机，重新站上金桥的天空。

#02

金桥A面

硬核的重主业护城河

金桥集团与金桥股份的基因里深深刻着园区开发的烙印。从其财务报表来看，金桥正处于典型的开发换挡期。2025年半年报显示，公司上半年营收同比下滑33.84%，归母净利润和扣非净利润分别大降46.51%和49.73%。进入第三季度，单季营收虽仍下降22.00%，净利润实现了159.29%的惊人反弹。

更值得探究的是其收入结构。2025年上半年，公司实现总现金流入71.47亿元。其中，销售收入26.13亿元，租赁、酒店及物业服务收入9.55亿元，而投资性收入高达35.80亿元，占据了半壁江山，反映了金桥在产业孵化和资本运作层面的收获。整体看，已经转向了“空间+资本+服务”的综合运营模式。

在园区与写字楼市场整体承压的大环境下，截至2025年中，金桥持有各类经营性物业达325万平方米，总体平均出租率依然能维持在76%左右。不完美但足够坚韧，其抗压能力直接源于金桥的产业底色。

与高度依赖金融或专业服务业的核心商圈不同，金桥的根基深扎于实体制造业。园区将目光锁定在“未来车”、“新通信”、“智能造”等硬核赛道。2025年上半年，园区累计落地90个项目，签约面积约7.3万平方米，引进了思格新能源等硬科技企业。

在产业招商策略上，金桥采用的是“链主”逻辑，通过引入行业领军企业，带动上下游供应链集聚。例如围绕“未来车”产业，金桥智联已协助小马智行、百度智行等企业获得无驾驶人智能网联汽车牌照。这种从政策落地到空间支持的服务链条，在一定程度上构成了差异化的产业黏性。

短期财务的承压，是为了长序空间的蓄力。上海金鼎、金环、金滩、金湾、金谷、金港、金城的“七朵金花”，构成了金桥未来五到十年的核心布局。这片涉及85平方公里、总投资规模高达1600亿元的庞大蓝图，通过造城，为制造业预留承载空间。

但大规模建设的庞大成本，对未来的运营收入提出了严苛的要求。或许，金桥赌的是其深耕多年的硬科技赛道，能够孵化并长出足够多的巨头，来填满这百万方量级的产业空间。而正是这些资本与招商的共振，进一步加固并夯实了金桥产业的“重”。

#03

金桥B面

在产业主场，做商业轻配角

浦东的四大国有开发集团分别脱胎于浦东最初的四个国家级开发区。如果说早期开发是基于土地红利的物理扩张，那么当下的下半场，则是考验四大巨头如何通过产城融合，实现从土地经营到存量运营、从产业聚集到生活方式塑造的综合性城市运营转型。

同为浦东国资委旗下的巨头，但各自肩负的区域功能和历史使命不同，四大集团根据各自的基因，划出了清晰的差异化版图。简言而之，陆家嘴做深"金融"，张江做强"科创"，金桥做实"智造"，外高桥做大"贸易"。

在产业侧各有侧重，服务于产业的商业和配套端也同样如此。例如陆家嘴集团是商业化程度相对最高的，旗下已有多条成熟的商业产品线和商管团队，更倾向于片区产商办的整体开发，近两三年有前滩公园巷、川沙九六广场、陆悦天地等新项目开业。

张江与外高桥的商业布局带有极强的“产城捆绑”意味。张江集团锚定世界级科学城的建设，商业配套高度服务于生物医药、集成电路与人工智能三大硬核产业的科研人群。无论是更新改造中的张江之尚，还是重塑区域天际线的科学之门，都透出浓厚的科创策源地气质。外高桥集团将商业植入自由贸易试验区的版图，其打造的森兰板块通过广泛的外部合作，例如联手招商蛇口的森兰花园城、交由印力集团管理的森兰商都及今年即将开业的森兰印象城，跑通了一条产城融合的共创之路。

金桥集团是先进制造的主阵地。相较于产业板块的强势主导，金桥在商业领域的姿态显得更为开放和务实。这种开放体现在多种完全不同的合作模式上。

以2021年开业的LaLaport上海金桥为例，这个项目中，金桥扮演的是地主和平台的角色，引入三井不动产的国际经验与品牌资源。对于金桥而言，啦啦宝都扮演了双重角色。对内，它是对金桥产业人群消费升级的补位；对外，它是一个从金桥足以辐射全国的商业地标。

而到了金鼎天地的开发，金桥的商业野心显然进阶到了更高的维度。金鼎天地在尝试POD的公园引领模式，通过立体的绿化动线，将地铁、办公塔楼与商业空间无缝串联。在这一模式中，金桥不再只是简单的出地方，而是通过统筹整个金鼎天地的区域业态，与合作伙伴旭辉商业探索城市功能的融合方式。

如果说啦啦宝都和金鼎代表了金桥“向外看”的开拓，那么碧云国际社区的升级则是其“向内求”。

金桥最独特的成就，是在产业底色之上成功经营了碧云国际社区。这个以国际化为标签的高端住区，吸引了大量跨国企业高管和外籍人才扎根，成为产城融合的早期范本。去年12月，原碧云体育休闲中心、金桥家乐福区域正式启动改建，总投资109亿元的碧云综合体动工。项目总建筑面积达38万平方米，将串联商业、酒店、办公、住宅、体育与公共服务六大功能，打造一座活氧绿色综合体。

除了这些合作项目，金桥也有自有商业招商的尝试，例如曾经的碧云体育休闲中心，以及金桥壹中心、金环1851等办公配套商业。但这些项目多以满足社区和园区企业的基础需求为主，体量较小，定位相对低调。在临港新片区的金港智荟园，金桥同样配置了金港智荟坊商业配套，引入清美会员店等商户服务园区人才。

这些商业的布局，与其庞大的产业版图相比显得有些"点缀"的意味。但或许，这正是金桥的清醒之处：在产业主场，商业可以是配角；但要做真正的城市运营商，必须学会与专业的伙伴合作，用开放姿态，补齐产城融合的拼图。