上海1000-1200万总价的新房，太容易踩坑了

之前写了篇的文章。

不少粉丝私信说让点评下近期1000-1200万的新房。

今天给大家安排！不绕弯子，直接上干货。

先给这个价位定个性：完全没有同质化，全是取舍题。

地段上可选市区（中环内）、市郊（外环附近）、郊区；

产品上可选高层、洋房、叠墅、甚至合院。

不过这些楼盘除了套数特别少的南厢观宁府外，大多去化都很一般。

这背后是每个楼盘都有自己的显著弱点。

前滩滨江道：990万上车前滩江景房

前滩滨江道，单价11.65万/平。

讲实话，作为陆家嘴集团在板块滨江区域的收官之作，这个均价，低于外界对前滩新房的预期。

甚至和前滩部分二手次新房形成价格倒挂，存在10%-15%的静态价差空间。

最关键的是，1000万起的总价，直接击穿了前滩滨江住宅过往2000万起的门槛线。

让刚需购房者也有了上车前滩核心滨江盘的机会。

说下项目本身的亮点：

位置上，三面环公园，40%绿化率，“滨江绿洲”主题园林，居住舒适度高。

Low-E玻璃+仿石涂料立面，颜值在线。

前滩滨江道实景

2000㎡会所，满足日常休闲需求。

户型含89-249㎡多选择，其中89㎡三房约996万，上车门槛友好。

槽点也有：

槽点一：不是每户都能看江。

首开的这批房源，也就15单元还算有点江景，其他楼栋的朝向略拉胯。

12单元在后排看不到江，21单元单边套才能看江，22单元算是内陆房。

槽点二：旧规产品，得房率不高，89㎡三房实际空间可能比较紧凑。

槽点三：步行1.2公里内无轨道交通，通勤不便。

补充一句，前滩滨江道首开122套，认购率78%，去化70%，放在普通板块算是还不错的成绩。

但在前滩这个网红片区，只能算中规中矩，没能再现前滩公馆的售罄神话。

适合人群：浦东工作，痴迷前滩板块，预算有限，想捡价差红利的刚需改善家庭。

中海云邸玖章：杨浦滨江“潜力股”

单价10.8万/平，新规边缘产品。

中海云邸玖章南区入口

优势集中在地段和配套：

杨浦滨江核心位置，正吃“一江一河”的规划红利，后期升值潜力可期；

中海高端住宅定位，铝板外立面，质感在线；

104㎡无连廊飞机3房户型，门槛价友好；

配套也很有诚意，公区几乎全部对标徐汇滨江的领邸玖章，部分细节甚至还做了升级。

中海云邸玖章恒温泳池实景

项目南北区各有3幢楼预留架空层设计，功能各不同，业主0距离享受泛会所体验。

当然短板也有：

首先是产品力，这个盘高层产品没啥亮点，北侧用的是真石漆。

放在杨浦滨江的一众新盘里，很难脱颖而出。

周围环境也一般，距地铁1.5公里，步行通勤不太方便。

最重要的是杨浦滨江新盘扎堆，去化压力会比较大。

适合人群：杨浦、虹口工作，看重滨江规划红利，刚需改善兼顾，自驾通勤为主的家庭。

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绿城逸庐：浦东北蔡“孤勇者”

单价10.6万/平，小高层&叠加，非新规产品。

位置上介于北蔡和张江之间，北蔡楔形绿地，啥也没有的三无板块。

之前西派海上在这里已经割过一波了，所以绿城逸庐现在去化比较慢。

但该说不说，绿城出品直接把调性拉满：

铝板+大面积玻璃立面，颜值抗打还耐用；

社区园林层次丰富，不是简单的绿植堆砌；

叠墅赠50㎡庭院或30㎡露台，挑高客厅配全景落地窗，采光和空间感直接拉满。

绿城逸庐示范区实景图

再加绿城物业加持，后期居住体验有保障。

另外教育配套也算加分项：莲溪小学、北蔡中学等优质学校在侧，周边还规划了2所幼儿园、1所小学、1所中学，书香氛围够浓。（注：教育配套仅供参考，学校相关细节以政府和校方最新政策为准）

医疗方面，上海中医药大学附属曙光医院、一妇婴东院、九院浦东分院等三甲医疗资源聚集。

不过买它要注意，项目距最近地铁2.3公里，3公里内无大型商业。

板块还处于开发前期，高价完全靠规划和绿城的品牌撑着。

而且是高低配社区，后期圈层可能不够纯粹。

适合人群：张江工作、自驾通勤，偏爱绿城产品，能接受板块长期兑现期的改善家庭。

安高海印华庭：莘庄改善独苗

单价8.25万/平，小高层&叠墅，居住体验拉满，外部环境拖后腿。

位置上位于莘庄非核心区，步行到莘庄站1.5公里。

周边都是老破，城市界面差，圈层不够纯粹。

户型做得不错，就是装修风格偏老派，大家看法不一。

但是这个盘卖得还不错。

一是因为周边无竞品，另一个就是产品和公区配置优势突出：

约1600㎡的下沉式会所，并搭配架空层泛会所。

功能涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等。

这在当下莘庄新房市场中属于高配。

社区景观联动，除了内部绿化，开发商还将红线外绿地纳入升级计划。

产品也有亮点：

石材+铝板+玻璃幕墙外立面，且南北立面统一用材。

这在老旧的城市界面中让人耳目一新。

86%-92%得房率、主卧带飘窗，U型厨房设烘焙区，三分离卫浴，实用性拉满。

自带九年制莘光学校，教育配套有保障，不用为孩子上学奔波。

总的来说，这个盘的产品力、公区配置在板块内都有十足的竞争力。

但外部区位、地铁与商业配套比较拉胯。

适合人群：闵行莘庄本地改善，看重教育和居住舒适度，自驾通勤，不介意周边老破环境的家庭。

西郊云庐：长宁西郊边缘户

单价12.1万/平，全上海1000-1200万价位，单价几乎登顶。

这个盘占了西郊的名头，没享到西郊的配套。

位置上在西郊最边缘，紧贴外环，和大家认知里的西郊豪宅圈，还有不小差距。

另外开发商不加分，会所过于简单，连恒温泳池都没有。

得房率低，户型跨度大，从103㎡-220㎡。

而且其中一半户型是103㎡的两房，户型落伍。

西郊云庐实景

不过产品本身有亮点：

金层、石材、铝板三段式立面，质感在线。

近6000元/平的装标，用料扎实。

143㎡的边厅拥有最大化的景观视野，向东可看到小区核心中央景观和社区外上海动物园的绿植景观。

周边教育资源也很丰富，包玉刚实验学校、宋庆龄幼儿园、总工会幼儿园、李文斯顿美国学校、上海西郊学校、延安中学环绕。

从幼儿园到中学，涵盖公办、民办、国际校，满足各种教育需求。

适合人群：看重西郊圈层和教育资源，自驾通勤，对噪音不敏感，追求低密居住的家庭。

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南厢观宁府：青浦本地“香饽饽”

单价5.85万/平，合院+叠墅产品，套数极少。

青浦本地人的菜，走出青浦，可能就没啥竞争力了。

既没有核心地段加持，也没有顶级配套支撑；

现阶段轨交尚未通车，公共交通也不方便。

之所以去化不错，核心原因就是套数少，均价低，青浦本地改善需求集中释放。

但能成为2026年首个日光盘，肯定是有硬实力在的：

青浦老城厢纯墅社区，容积率仅1.0，双水环绕，品质非常不错；

央企开发，交付有保障，不用担心烂尾；

距在建示范区线新城南站约1.1公里，后期轨交通车后，通勤会有所改善；

单价5.85万/平，在1000-1200万价位，能买到叠墅甚至合院，产品稀缺性在青浦本地非常突出。

适合人群：青浦本地改善，偏爱低密别墅产品，日常活动范围在青浦的家庭。

象屿天誉蘭香：郊区贵价洋房

单价约7万/平，旧规产品。

低密产品是亮点，大户型是绊脚石。

位置在郊区闵行吴泾，却搞了个旧规的123平起步大户型。

之前紫竹半岛卖得比较好的基本都是75㎡的小户型。

象屿天誉蘭香直接用大户型把总价拉到1000万以上，性价比骤降。

而且周边配套也比较紧张，日常生活便利性不足。

最大的卖点就是低密+高附赠率：

容积率1.01，纯粹低密社区，主力产品是洋房；

客厅面宽≥4.2米，层高3.15米，空间感远超同价位楼盘；

全系别墅全做南向三面宽，合院11米面宽、叠加9.7米面宽，采光直接拉满；

楼栋间距普遍13米，比市场上常规的9-11米宽不少；

附赠空间更吸引人，以210㎡边套联排为例：30㎡挑空+南北露台30㎡+顶层露台30㎡，还有5.75米层高130㎡可隔层地下室，外加180㎡花园，附赠率接近200%。

另外还配置了全屋智能系统，适配现代居住需求。

位置上近兰香湖，且教育资源全学段覆盖。

适合人群：闵行本地改善，偏爱低密洋房，看重居住舒适度，对通勤距离不敏感的家庭。

招商中旅壹江臻邸

单价8.3万/平，唐镇首个新规双阳台产品。

除了贵，几乎没毛病。优势多到让人眼花缭乱：

120㎡的3+1房，实际得房率能做到84%，

再加上飘窗、阳台、私家电梯厅的赠送，

总面积能媲美市面上160㎡的产品。

最直观的就是阳台，现在新规下，120㎡户型的南向阳台面宽能拉到7米，相当于小半个客厅的大小。

这在过去的120 ㎡ 户型里是很少见的。

这话听着像广告，但你去看了样板间就明白，还真不是吹牛。

每个房间都够用，没有那种勉强塞进去的“鸡肋房”。

最小的书房，稍加改造后就能成为一个有独立卫浴的套房。

社区配套也很能打：

项目占位唐镇核心区，坐拥2号线黄金动脉、4大科创园和周边68万方商业配套。

教育资源有建平培德实验中学、福山唐城外国语小学、启能东方外国语学校、浦东新区东方幼儿园环绕，全龄段覆盖。

社区南侧临水，打造超千方无界镜面水景主题庭院，景观感十足。

会所配置高端，沃特罗伦健身房、恒温泳池、九球室、壁球室一应俱全，圈层感拉满。

这个楼盘，位置、配套、产品上几乎无可挑剔。

可惜户型太大、门槛价太高，把很多改善家庭挡在了门外。

适合人群：浦东工作，预算充足，看重得房率和居住品质，追求圈层感的改善家庭。

总结

整体看下来不难发现，上海1000-1200万总价段的新房产品差异还是比较大的。

所以这个总价段选择起来也相对容易。

不用纠结哪个最好，重点看“你最看重什么”。

这里给不同需求的人群，直接划下重点：

1.喜欢郊区低密的：

嘉青松本地人，可以去看南厢观宁府下一批；

浦东购房者，可关注象屿·天宸雅颂（同梯队优质低密盘）。

2.在浦东工作的：

预算充足、想要大户型，首选招商中旅壹江臻邸，得房率和品质拉满；

喜欢小户型，可选前滩滨江道。

3.市区自驾上班的：

杨浦、虹口工作，看重滨江规划，选中海云邸玖章，性价比和潜力兼顾；

闵行莘庄工作，看重教育和居住舒适度，可考虑安高海印华庭。

如果你自己拿不定主意，可以私信我们，无论二手房还是新房都能给到你最专业的建议。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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