北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
老郑与妻子王某婚后育有四名子女。
1995年，老郑通过单位福利分房，购得一号房屋（78.35㎡），使用了夫妻双方工龄折扣，总价3.2万余元。
购房款主要由次女小郑支付，但房屋登记在老郑一人名下。
王某于1999年去世，未留遗嘱，此后房屋一直由老郑居住。
2009年，老郑与小郑签订《存量房屋买卖合同》，约定以27万元将一号房屋“出售”给小郑，并完成过户。
双方均承认：27万元未实际支付。
同日，小郑出具《承诺书》，称“父母将房屋无偿过户给我”，并承诺父母在世期间仍由其居住。
2022年，老郑起诉小郑，称过户是为帮其贷款，属虚假交易，要求确认合同无效。
法院判决驳回（A号一审、B号二审），认为老郑证据不足。
2023年，三名兄妹（长子、次子、长女）另行起诉，主张：
一号房屋系父母夫妻共同财产；
母亲去世后未析产，房屋属五人共同共有；
父亲与小郑在其他共有人不知情的情况下“买卖”过户，恶意串通损害其权益，合同应无效。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 《房屋买卖合同》部分无效——
• 涉及老郑个人份额部分：有效；
• 涉及三名原告应继承的母亲份额部分：无效；
❌ 驳回“恢复登记至老郑名下”的请求（因遗产尚未析产，权属未明确）；
�� 明确：其他继承人可待析产后另行主张权利。
三、法院说理要点
1. 房屋性质：夫妻共同财产 + 全体继承人共有
一号房屋购于婚姻存续期间，使用夫妻工龄，属夫妻共同财产；
母亲去世后未分割遗产，房屋转为全体法定继承人（含父亲+四子女）共同共有。
2. “买卖”实为赠与，且处分他人份额无效
双方承认未支付27万元，故名为买卖，实为赠与；
父亲仅有权处分自己50%份额 + 自身可继承的1/5（即共60%）；
其余40%属其他继承人共有，未经同意擅自处分，构成恶意串通，该部分无效。
3. 不构成重复起诉
前案（老郑起诉）主张“虚假意思表示”；
本案（兄妹起诉）主张“恶意串通损害第三人利益”；
诉讼主体、请求权基础不同，不违反“一事不再理”。
4. 恢复登记暂不支持，但保留后续权利
因遗产未析产，各人具体份额未确定，无法直接恢复登记；
但合同部分无效的认定，为后续继承诉讼扫清障碍。
四、胜诉办案心得
本案胜诉关键在于：
精准选择诉讼主体和请求权基础：避开父亲败诉的“虚假交易”路径，聚焦“恶意串通损害共有人权益”；
强调“未析产=共同共有”：打破“登记在谁名下就归谁”的误区；
利用“未付款”事实击穿“买卖”伪装：证明实为赠与，且超出父亲处分权限；
接受阶段性胜利：虽未立即拿回房产，但合同部分无效的判决是后续继承分割的基础。
重要提醒：
⚠️ 父母一方去世后，房产未分割前，所有继承人都是共有人；
⚠️ 即使签了“买卖合同”，若无真实交易、未经共有人同意，可能被认定无效；
⚠️ 不要因前案败诉放弃权利——换角度、换主体，仍有胜机。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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