天津
近日，万科、越秀、金地等房企拿回了青岛被收回的地块。
地块基本信息
该地块为青岛李沧区LC0301-03地块（原编号4362-01地块），位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，占地面积约44,320.7平方米，规划建筑面积约11.08万平方米。
历史背景：2017年首次拿地
2017年8月，青岛万科房地产有限公司以37.9亿元竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号4362-01、4362-02、4364-02），总建筑面积超过50万平方米。其中：
• 4362-01地块（即现在的LC0301-03地块）：纯商业商务用地，规划建筑面积约19.4万平方米，占整个项目的38.71%
• 4362-02地块：城镇住宅及商服用地
• 4364-02地块：城镇住宅地块（含产权型人才公寓）
当时万科引入了中海、金地、越秀及青岛城投四家企业共同开发，形成了五家联合体。
开发困境与退地原因
该商业地块开发面临多重困难：
1. 严苛的出让条件：竞得人需自持不低于6万平方米物业、引进中国500强企业总部、确保年税收区级留成超5亿元、无偿代建42班小学和12班幼儿园等。
2. 商业地产市场压力：青岛整体商业地产去化周期延长，开发不确定性增加。
3. 开发重心偏移：项目住宅部分（森林公园项目）于2022年入市并基本售罄，卖出超过2000套，但纯商业地块长期未能启动。
由于商业部分开发推进不及预期，最终与政府协商退地，地块被政府收储。
规划调整："商改住"转型
2025年7月15日，青岛市自然资源和规划局发布《李沧区青银高速东LC0301-03地块控规调整批前公示》，核心变化包括：
1. 用地性质变更：由商业商务用地调整为二类居住用地
2. 容积率调整：从3.57降至2.5
3. 规划指标优化：建筑密度从40%降至20%，绿地率保持35%
4. 增加公共服务设施：新增教育、医疗、养老等配套设施
此次调整将低效商业用地转化为适配片区需求的居住空间，实现了土地价值升级。
重新挂牌与成交
2026年2月28日，该地块重新挂牌出让，起拍总价9.98亿元，起拍楼面价9010元/平方米。
2026年3月20日，青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元竞得该地块，成交楼面价9010元/平方米。该公司由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家企业共同出资组成，正是2017年首次拿地的原班人马。
交易特点分析
1. 价格变化：调整前起始总价约11.87亿元，楼面价约7500元/平方米；调整后起始总价降至9.98亿元，但楼面价提高至9010元/平方米。
2. 开发逻辑转变：从商业主导转为住宅主导，开发风险降低，周期缩短。
3. 配建要求：需建设社区服务站（不少于600平方米）、托育所（不少于580平方米）、邻里坊（不少于350平方米）等配套设施，建成后无偿移交政府。
市场意义与影响
1. 存量土地盘活：这是青岛市通过"解除合同-交回土地-规划调整-重新出让"模式成功盘活存量房地产用地的典型案例。
2. 房企合作模式：五家头部房企联合拿地，分摊风险，整合各自优势，反映了当前房地产市场的新趋势。
3. 区域市场补充：地块将作为森林公园项目的后续住宅组团，预计打造初改和改善类产品，填补东李板块120-140平方米产品的市场缺口。
4. 万科回归信号：这是万科继2024年10月后，时隔17个月再度在青岛公开市场拿地，被视为万科回归青岛市场的重要信号。
这次土地交易不仅完成了"成交-停滞-退地-再出让"的完整循环，更体现了在当前市场环境下，房企与政府通过规划调整实现土地资源优化配置的创新模式。
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