上海楼市的逻辑被颠覆了

　　你要说难吧，其实真不难。

　　从上世纪50年代的工人新村算起，上海楼市走了70多年，从内环到郊环发展出134个板块，存量住宅有800多万套。

　　只要有房票、有预算，总能买到一套。

　　但你要说容易吧，也确实不容易。

　　从800万套里挑出最适合自己的那一套，就像大海捞针。

　　更麻烦的是，现在的市场逻辑跟以前完全不一样了。

　　以前闭着眼睛买，都能吃到城市发展的红利；现在买房，得一步步推演，踩坑就完蛋。

　　关键市场还分化的很厉害。

　　今天就跟大家聊聊，在这个分化的市场里，怎么用一套“新六边形法则”来挑房子。

　　不是教你怎么投资发财，而是帮你找到一套自己住着舒服、以后万一要换房也好出手的房子。

　　先要理解城市

　　先说说地段。

　　老上海人都知道一句话：投资选浦东，自住选浦西。

　　图源网络

　　这话现在看，依然有道理的，但要加点新解释。

　　浦西这边，核心是“配套溢价”。

　　现在浦西买房，光看环线和“上只角”不够了。

　　靠近地铁、学校、三甲医院、星级公园的老房子，哪怕楼龄老一点，价值下限都很稳。

　　不管是对年轻人还是老年人来说，都是即时满足需求。

　　曹杨板块就是个典型例子。

　　房子是又老又破，但是现在也成交火热。

　　住在这里就是方便，而且现在价格跌下来也超级便宜。

　　浦东这边，核心是“产业溢价”。

　　浦东就是上海的“深圳”，这里没有老上海那种地段鄙视链，一切由两点决定：产业+学校。

　　新上海人没有老上海的地段情结，哪里有好工作、哪里孩子能上好学校，哪里就是市中心。

　　在浦东，产业带来的高收入人群集聚，决定了这个区域的房价天花板。

　　陆家嘴、张江、前滩、联洋，这些地方都曾受益于产业发展。

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　　产品出价值

　　说完地段，再说产品。

　　上海的房子，已经到了3.5代。

　　0代产品是老破小，没什么小区概念，户型也是上世纪的需求。

　　放到现在看，功能上 已经不够用 了。

　　如果没有顶级地段和优质学区加持，这类房子的金融属性会越来越弱。

　　当然市区的老破小依然有独特价值，因为300万以内的新房市场在市区是空白。

　　但凡是这个预算的、又想买市区，也没有其它选项。

　　1代、2代产品稍微好点，但也开始显老了。

　　最典型的问题就是停车难。

　　尤其在市区，这些小区当年设计的时候，压根没把汽车保有量增长考虑进去。

　　现在下班回家抢车位，成了每天的必修课。

　　基本上2015年前后，第三代住宅就全面开始了。

　　人车分流是标配，物业服务水平在线，户型方正实用，功能性和舒适性兼顾。

　　上海去年9月还出台了“好房子”量化标准，3.5代住宅正式登场。

　　是上海住宅的又一次全面提升，也意味着差房子，会越来越边缘化。

　　像陆家嘴北滨江这里：

　　老破小荣成小区，单价6万；老商品房滨江茗园，单价8万；次新房九庐15万。

　　如果这里有新的3.5宅，价格肯定会更高。

　　这差价里，地段的因素相对比较小，很大一部分就是产品力的溢价。

　　对于买房人来说，一分价钱一分货，当然现下也没必要强行大幅拔高预算追求更好的。

　　六要素也在变

　　传统的买房六要素——交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同，权重可能也在发生变化。

　　交通：从“黄金万两”变成“流通下限”

　　以前是“地铁一响，黄金万两”。

　　现在上海地铁里程全球第一，内中环基本不缺地铁了。

　　地铁的作用，从“拉高房价上限”变成了“保证流通下限”。

　　也就是说，有地铁也不一定就能卖得贵，没地铁的房子肯定不好卖，。

　　配套：医院和公园，比大商场更重要

　　这个变化很实在。

　　上海老龄化程度摆在那里，加上年轻人现在消费降级，公园露营比商场买买买更受欢迎。

　　学区：从“疯涨”到“刚需”

　　学区房的热度确实下来了，高兴花园前几年跌惨了，但今年成交量又在回升。

　　对于家长来说，学区依然是刚性需求。

　　只不过大家对于学区房的预算在降低，更加务实了。

　　居住体验：改善为王

　　这个是硬趋势。

　　我们自己做业务的感受也是，现在买房，置换的事特别多的。

　　既然是置换，肯定是希望差换好。

　　什么叫住得更好？

　　人车分流、干挂石材/铝板外立面、优质物业、合理的户型功能——这些都是底线。

　　还有更细的：儿童房的收纳空间、双套房设计让老人和孩子各有隐私、全屋智能系统……现在的开发商，在这些细节上卷得很厉害。

　　价值认同：共识就是溢价

　　这个说起来有点虚，但确实存在。

　　老上海人眼里的顶级地段是衡复风貌区、淮海路、南京路。

　　新上海人眼里的顶级地段是黄浦江两岸——陆家嘴滨江、徐汇滨江、前滩。

　　大家都觉得这里好，这里就真的好。

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　　不要单纯为便宜买单

　　以前买房，大家最关心的是“以后能涨多少”。

　　那现在看房，租售比是个很好的切入点。

　　现在一些区域的租金收益率，已经开始高于定期存款利率了。

　　这不是说买房投资多划算，而是说房子的“居住价值”正在回归。

　　浦东世博板块的上钢六村，一套40平的二手房总价160多万，同户型月租金4000块左右，租售比3%。

　　当然，不是说让大家去买老破小收租。但租售比这个指标，可以帮我们筛选房子。

　　买房子的时候，不妨多问自己一句：这房子如果我自己不住，租出去好租吗？

　　能租多少钱？这个问题背后，藏着很多关于这套房子真实价值的答案。

　　最后

　　写到最后，想说个简单的道理。

　　以前买房，大家都在赌——赌房价会涨，赌自己能接住最后一棒。

　　现在这个游戏玩不下去了，市场分化，二八定律显现。

　　那现在怎么买？

　　看懂产业和人口的方向；

　　选对当下住着舒服、未来也好流通的板块；

　　锁定产品力过关的品质小区；

　　这套逻辑，不保证你能发财，但能保证你买到的房子自己住着舒服，以后想换房的时候，也不至于砸手里。

　　如果你还在观望考虑是否要出手，我们或许能够帮你分析分析。

　　如果你想要下手却不知道最佳答案，不妨让我们给你专业的建议。

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　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。