观点直击 | 万物云的断舍离与突围战

来源：观点地产网

观点网 3月20日，万物云召开2025年度业绩会，出席高层包括万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全，副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华，副总经理、资产运营中心总经理叶菲，财务负责人王绪斌，董事会秘书黄旻。

朱保全在业绩会开场时表示，2025年行业受开发商的影响依然在持续。过去三年间，所有与地产开发相关的物业企业关联业务持续减少，由此产生的影响仍在部分企业的财务报表中有所体现。

据观点新媒体了解，从业绩来看，在撇除关联方影响后，万物云的成绩称得上是优等生，足以证明公司的战略是正确的。

仍旧“断舍离”

2025年，万物云实现营业收入372.7亿元，同比增长2.7%；毛利45.6亿；年内利润约7.72亿元；归母净利润约为6.95亿元。

从业务端分析，社区空间居住消费服务全年收入232.34亿元，同比增长10.8%，占总营收比例62.3%，同比提升4.5个百分点，是公司第一大收入来源。

商企和城市空间综合服务全年收入117.91亿元，占总营收31.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务整体收入22.47亿元，占总营收6.0%。

市场拓展方面，万物云表现较为亮眼，全年公司新增362个住宅物业服务项目，有247个项目于存量市场获取，新签约年化饱和收入同比增长21.1%。其中，通过“弹性定价”模式获取了51个住宅物业服务项目，占存量市场拓展项目的约2成。

因此，万物云期内实现住宅物业服务收入209.26亿元，同比增长8.9%，期末在管项目数达4638个，市场化拓展成效显著。

数据显示，该公司住宅物业服务分部毛利率为11.7%。

首席运营官何曙华对此作出了解释，从成本端分析，得益于蝶城战略的持续推进，公司项目运营成本与2024年基本持平，因此毛利率的波动主要是由收入端引起的。

何曙华指出，由于空置率上升以及物业费降价潮的影响，导致部分业主缴费意愿下降，直接对收缴率造成负面影响。另一方面则是因为新获取项目存在一个爬坡期，在存量竞争市场中流出的项目大多不够完美，因此在接管初期需要额外投资一些费用去改善，这也导致项目前期毛利率会偏低，直到运营稳定，毛利率水平会逐步得到修复。

与母公司业务断舍离方面，万物云再次踏出了一大步。

数据显示，公司2025年持续关联交易收入为22.4亿元，同比减少了12亿，占总收入比例进一步下降3.5个百分点至6%，业务独立性进一步提升。

对此，财务负责人王绪斌表示，这是公司主动管理的结果，短期内确实会带来一定压力，因为关联方业务收缩，收入和毛利都会相应减少；但从长期看，这是公司优化收入结构、提升经营质量、增强业务独立性的必经之路。

王绪斌同时指出，对于存量关联方应收，公司始终把风险控制和现金回收放在第一位。围绕关联方应收账款，公司全年持续推进回收工作，综合运用现金回款、债权债务互抵、资产抵债等多种方式，全年累计实现多渠道回款28.5亿元。截止到年末，公司关联方应收账款余额同比下降3.82亿元，降幅15.6%，并在期后进一步回款4.78亿元。

“展望2026年，我们预计持续关联交易还会进一步下降。”

正如朱保全所言，关联业务的影响时至今日仍会在财务报表中有所体现。

2025年，万物云就关联方所欠款项进一步计提减值7.4亿元，叠加空置房带来的高额成本，导致公司业绩期内净利润出现同比下降。

王绪斌还表示，公司真正的基本盘，已经越来越清晰地来自市场化、非关联方业务。2025年，非开发商业务实现收入347.2亿元，同比增长8.4%；毛利38.9亿元，同比增加1.4亿元。

剔除开发商相关业务后，将录得8.4%同比营收增幅，以及11.1%核心净利润同比增幅。

“战国时代”突围战

对于当下物业行业竞争的判断，朱保全认为市场正处于一个“战国时代”。

他的判断依据是：过去五年，随着物企纷纷走向市场，形成了非常激烈的竞争。从整体趋势上来看，每个好标的的竞争都是白热化；从结果来看，规模型物企的集中度正在加速提升。

朱保全认为，行业未来的企业数量将会从十万量级规模精简至万级水平，“当然，集中的过程并不意味着小企业会完全消失，因为行业一定会存在小而美的情况。而能够在集中趋势中坚守下来的企业，未来一定会出现倍数级的增长。”

朱保全表示，过去三年房地产开发行业的核心任务是“保交楼”，目前已接近尾声。他认为，无论是开发商还是物业企业，当前都面临“解空置”的问题，如果不能很好地解决，可能会形成新一轮的风险。

针对空置房屋的处置及空置房物业费缴纳问题，朱保全称，公司已启动一项“协助开发商卖房、协助开发商租房”的行动。

截至2025年底，万物云已累计完成690个蝶城的底盘构建，覆盖约一半在管项目。在高浓度的蝶城底盘之上，公司业务从传统的房屋交易进一步延伸至资产全生命周期的保值增值服务。

朱保全提及，在租赁与买卖等周期性业务上，公司聚焦优势城市，深耕区域效率，持续提升市占率，旗下朴邻在2025年二手房交易市场中，市占率前十大城市均已突破15%，其中在郑州的市占率更是高达47%。成都、武汉、烟台三大城市超30%。

此外，房屋修缮业务2025年收入同比增长67.1%；研选家自营装修业务新签约金额同比增长26.6%。

在巩固基本盘的同时，依托灵石，万物云开拓能源管理等新增长曲线，正在构建能源智慧管理、精准调试、节能技术改造、光储微电网等核心能力，通过AI算法与IoT集成，实现从能效实时监控到L3级自主智能控制的跨越。

资产运营中心总经理叶菲则分享，目前万物云已经在全国66个城市、783个项目落地了932台灵石，“对于万物云而言，租出去的不仅是边缘服务器，更是跑在上面的运营流程。这种方式让我们能持续优化客户的流程选择，把一次性买卖变成持续的增量收入。”

叶菲还介绍，目前在住宅区、工业园区、城区(公园)、酒店、连锁(商业)、医院等标准场景，灵石的市场反馈非常积极。

关于未来的业绩指引，朱保全表示往往都会受到关联方等一系列不确定因素的影响。

董事会秘书黄旻则补充，公司未来仍将受到宏观经济环境以及行业周期的影响，预计2026年中期的业绩会出现一定的波动，“但是请大家放心，我们全年的核心目标非常明确，就是力争总体稳定，公司会做好对冲外部风险的工作。”

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