样本们的故事|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之自如资管总经理孟月

存量改造，绝非简单的重新装修，而是要让老旧空间脱胎换骨，重新定义其功能与价值。我们通过对上海56个品牌、196个可比案例的收益进行分析发现，存量商办资产改造为租赁住宅后，资产回报率平均提升了53%。然而，那些黯然失色的商场、闲置已久的办公楼、被遗忘的废弃厂房，想要真正变身为充满活力的租赁社区，又谈何容易？

此次《2025上海租赁住宅图鉴》收录了8个关于“空间再生”的改造样本。在2026上海租赁住宅全景大会现场，四位嘉宾也将围绕这一主题展开深度探讨。本期，让我们跟随叶问地产官，一同回顾自如资管总经理孟月先生的精彩分享。

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杨浦晖盛自如寓作为一个改造项目，其外立面在改造前后的变化较为明细。想请教孟总，从投资回报的角度来看，这样的改造投入是否具备经济效益的可行性，未来的收益预期又如何？

改造前

改造后

孟月先生：杨浦晖盛自如寓是自如与鼎晖夹层的合作项目。关于投资回报的问题，现在可以回答：首先，该项目在当下这个时间段的出租率为100%；其次，租金方面，2024年的月租金是4917元，2025年已提升至5153元，业务增长率达到7%。由此可见，该项目不只是账算得过来，其本身的收益率也比较可观。

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这个项目我这边还有一个数据：改造前的估值为9300万元，而改造后的价值达到2.3亿元，相较改造前提升了147%。这其中有一个设计亮点值得一提，项目引入了天窗，据称改造后实现了南向户型的最大化利用。

当然，对于产品的改造 只看表面我觉得远远不够 ，孟总背后其实是一套完整的资本运作思路。因此想请教孟总，能否结合具体案例，为大家进一步拆解这种改造模式的运作逻辑？

孟月先生：这个项目的前身是一处社区商业物业，大家或许对这类物业较为熟悉。需要说明的是，社区商业最大的改造难点在于，其原有的建筑结构通常不太适合改建为住宅。在过往多个同类项目的改造实践中，我们逐渐摸索出一些经验。

具体到这个项目，我们主要做了两件事：一是增设天井，在拓展阁楼使用面积的同时优化室内采光；二是在窗户设计上投入了大量精力，基本实现了3米乘2米的窗洞尺度，这样大的窗极大增强了通透，从而保证了整体视觉效果的呈现。

该项目另一特点在于单层层高达4.8米，我们充分利用这一优势打造了LOFT户型。单间套内面积控制在15至57平方米，通过设计多种户型组合，既提升了空间利用率，也适配了不同租户的居住需求。

项目共三层，其中一层规划为商业空间，也很好规避了其不便的隐私和噪音问题；二层及以上则作为公寓使用。商业与公寓的功能叠加，进一步提升了整体物业的经营收益。

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孟总刚才详细介绍了杨浦晖盛自如寓的改造亮点，我们也关注到，自如资管正在积极寻求与资产方的合作，不仅提供资金层面的支持，还协助梳理资本运作逻辑，通过精细化改造实现资产价值的提升。接下来，能否请孟总围绕这一合作模式，为大家做进一步的介绍？

孟月先生：作为一家规模化运营的大型租赁机构，我们始终将数字化作为核心能力。目前，无论是改造项目的推进，还是投资决策的落地，均依托于这套数字化体系。凭借规模化的运营实践，我们能够针对每一个项目，基于数据进行快速研判——明确其适宜打造何种产品、能够精准匹配怎样的客群需求。如今我们能够通过AI实现快速决策。所以未来，我们希望能够持续强化这一数字化能力。

其次，我们不仅具备规模化的运营改造能力，也具备前端开发的能力。目前，我们在北京已有大型开发项目落地。可以这样说，我们正在通过数字化能力与投入改造能力，去实现我们在行业中的跃迁和变化。

过去，我们更多是一个传统的运营管理平台；而现在，我们已经转型为集资管与运管于一体的平台。贯穿其中的核心，是我们自带的数字化基因。

展望未来，我们希望与在座的各位携手合作。不论您是持有存量资产、希望进行改造提升，我们可以提供全流程服务；如果您有资产出售的意向，或持有闲置资产需要开发，我们也愿意提供投资层面的支持。总之，我们期待与各位探索多元合作路径。

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