最高院：向工程抵押权人承诺放弃优先权，对其他债权人是否有效？

作者：周军律师.

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建设工程领域中，发包人为获取项目融资，常要求承包方向贷款抵押权人（或担保方）出具放弃建设工程价款优先受偿权的承诺，以此促成抵押担保、获得贷款资金。

那么，向工程抵押权人承诺放弃优先权，对其他债权人是否有效？

最高院指导案例《利辛县某达融资担保有限公司诉安徽某安建设集团股份有限公司、利辛县某腾置业有限公司第三人撤销之诉案》中明确：

在建工程的承包人向该工程的抵押权人承诺放弃建设工程价款优先受偿权的，仅对该抵押权人产生建设工程价款债权的清偿顺位劣后于抵押权的效果，发包人的其他债权人据此主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

本案的争议焦点为：如何认定某安建设公司向某达担保公司承诺放弃建设工程价款优先受偿权的效力。

本案中，某安建设公司并未对某腾置业公司的其他债权人作出放弃优先清偿顺位的意思表示，故该放弃行为具有相对性和部分性。因此，上述行为仅产生某安建设公司对案涉108套房产的工程款债权不得比某达担保公司的抵押权优先受清偿的后果，并不导致某安建设公司的建设工程价款优先受偿权绝对消灭。相对于某腾置业公司的其他抵押权人和普通债权人，某安建设公司仍依法享有建设工程价款优先受偿权。

裁判观点简析

1. 放弃行为的效力前提：不损害建筑工人利益

认定承包人放弃优先受偿权承诺的效力，首要审查标准是**是否损害建筑工人利益**，这是法律的强制性底线。

有效情形：若放弃目的正当（如保障项目融资、确保工程完工），且放弃范围有限（如仅针对部分抵押房产），剩余工程的优先受偿权足以覆盖全部工程款及工人工资，未损害建筑工人利益，该放弃行为对特定抵押权人有效。

-无效情形：若放弃全部工程的优先受偿权，或放弃范围过大导致工程款无法足额清偿、工人工资拖欠，该放弃行为因违反立法目的（保障建筑工人劳动报酬）而无效，即便对抵押权人也不产生约束力。

2. 放弃行为的效力范围：仅约束特定抵押权人，与其他债权人无关

建设工程价款优先受偿权的放弃具有相对性和部分性，不产生对世效力：

相对性：放弃承诺是承包人向特定抵押权人作出的单方意思表示，仅在双方之间产生法律约束力，对发包人其他债权人（包括其他抵押权人、普通债权人）无任何约束力。例如，承包人向A银行（抵押权人）承诺放弃部分房产的优先权，该承诺仅导致承包人对该部分房产的工程款债权劣后于A银行抵押权受偿，对B银行（另一抵押权人）、材料供应商（普通债权人）等，承包人仍享有法定优先受偿权。

部分性：有效放弃仅针对明确约定的范围（如特定抵押房产、特定金额），不导致承包人整体优先受偿权消灭。未放弃的工程部分，承包人仍可就拍卖变卖价款优先受偿。如某案例中，承包人仅放弃4.5%面积的房产优先权，对剩余95.5%工程仍享有完整优先权，法院最终支持其优先受偿主张。

周军律师提醒，承包人向工程抵押权人承诺放弃优先权的，其他债权人无权以“承包人已向某抵押权人放弃优先权”为由，主张承包人丧失对自身债权的优先受偿权。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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