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2026年1月26日，海信底价获取本地块，楼面地价10230元/㎡，总价4.41亿！

当日，官宣案名：海信·境观，可见是筹划已久。

项目占地21548.1㎡（含750㎡零售商业用地），容积率≤2.0，建筑密度≤20%，在老城区旧改地块中实属“低密”。

在当下市场环境下，海信坚决补仓老四方，足见其实力，也可见其信心。

项目所在的四方闫家山板块为5#、7#、8#号地铁线交通枢纽，板块整拆整建，规划涵盖TOD、商业、产业、教育、医疗等成熟配套体系，规划起点较高，但不可否认的是，规划利好兑现尚需时日。

主要结论：三地铁交汇潜力地段，沿线刚需刚改及地缘改善客群为主。

2、定位逻辑

对比海信·悦澜山，项目定位逻辑可见一斑。

①海信·悦澜山

海信·悦澜山于2023年5~6月拿地，海信在8家房企“火拼”76轮过后报价触顶熔断，线下竞品质环节获取，楼面地价11638元/㎡，溢价15%。

海信·悦澜山占地16449.2㎡，容积率2.9，打造了3栋15~17F中高+3栋25F大高层，99/105/115/119/137五种户型，大高精装均约2.4~2.5万，中高均价高达2.7~2.8万，业已顺利清盘。

②海信·境观

对比两项目基本数据，不难分析：

海信·境观地价更低，但地块面积更大，容积率更低，项目品质潜力更高。

土地指标叠加地价优势，使得海信·境观规划设计及操盘定价更加从容，作为悦澜山升级产品，产品定位必然既有交集又有拔升。

同时，项目所处闫家山地铁站乘5#号线距新都心红盘保利·青铁·都心琅悦仅两站，距胜利桥（纺织谷）的中海·寰宇时代和绿城·璟悦仅1站，价格之外的产品升级迭代和差异化打造势在必行。

海信·境观定位逻辑：海信·悦澜山升级版，现金流类中端产品。

3、整体规划

项目朝向依循海信·悦澜山，并结合路网走向，通过商业配套予以修正，最大限度规避“歪门邪道”的不利影响。

规划7栋纯16~17F中高层住宅，点式围合打造中心景观和水系，同时做足建筑密度和绿地率，打造部分一层带院产品。

充分利用计容规则利好，西侧规划下沉式会所（含邻里坊、文体活动中心等配套功能），同时在西北侧的9#号楼打造了架空层泛会所。

南侧规划地上车位48个，缓解地下车库去化压力；按照土地条件，北侧规划2F共1500㎡的农贸市场，丰富社区生活配套。

4、项目指标

指标用满无浪费，不计容建面指标未体现，但参考立面效果，大尺度阳台甚至设备平台必是标配，潜在货值挖掘也是海信的看家绝技。

5、建筑立面

立面方正无倒角造型（参考青特·璟誉），以便控制成本，提升室内空间实用性，具体材质未公布，部分可见铝板线条+玻璃幕，次要立面预估降配。

6、户型设计

根据规划指标，住宅共334户，户均面积124㎡，初步释放户型为110/119/129/143等4个户型，参考效果图，可以确定的是：

110/119户型为南向3面宽，129/143户型为南向4面宽，预计标配：

全系南向大面宽；H布局元宝户型；大尺度半开敞阳台（预计竣备后封闭交付）；270°转角飘窗，打造全景舱奢华主卧套；大尺度设备平台；私享电梯厅。

同时，针对悦澜山饱受诟病的100㎡1.5卫、115㎡无餐厅等明显Bug，重点提升，予以规避。海信·悦澜山115㎡户型↓

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