招商系交出“两难”答卷，地产、物业双赛道业绩齐跌

招商蛇口业绩会现场。参会投资者提供

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

新掌门难“招”增长，招商系地产、物业双赛道业绩齐跌。

3月17日—18日，招商蛇口、招商积余先后召开2025年度业绩披露后的业绩会。而这份双双创下近年低位的业绩答卷，恰好落在招商系两大上市平台管理层换防的关键节点，成为新掌门接棒后的首场资本市场大考。

市场此前对两大平台新帅的接棒，寄予了破局转型、稳住基本盘的强烈期许，然而最终落地的业绩表现，却与市场预期形成鲜明反差，地产与物业双赛道同步承压的局面，在新掌门的开局阶段便已全面显现。

招商蛇口难“招”增长

对于履新首年便经历业绩深蹲的朱文凯而言，集中出清历史包袱之后，如何在销售疲软、债务承压、流动性安全垫缩水的现实约束下，兑现“轻装上阵”后的业绩修复与转型承诺，将是其执掌招商蛇口之后，真正需要面对的长期大考。

2025年9月，朱文凯接替蒋铁峰出任招商蛇口董事长。这份他上任后交出的首份完整年报，以上市以来最差利润业绩，打破了资本市场对头部央企地产商的盈利韧性预期。

从业绩财报上看，2025财年招商蛇口全年营业收入、归母净利润均出现同比显著下滑。期内，其实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比暴跌74.65%；扣非净利润更是仅剩1.69亿元，较2024年的24.49亿元骤降93.10%。

黄指南/制图（数据源自企业公告）

分季度看，经营业绩的由盈转亏恰好发生在朱文凯履新后的第四季度。2025年前三季度，招商蛇口归母净利润分别为4.45亿元、10.03亿元及10.49亿元。仅第三季度，其扣非净利润仍高达10亿元以上。

而进入第四季度，其在收入端环比高增近70%的基础上，利润端由盈转亏，单季度归母净利润录得亏损14.73亿元，扣非后来到近18亿元的亏损，两项数据分别环比下滑超240%、278%。

招商蛇口财务总监兼董秘余志良在会中表示，尽管短期利润承压，但在极其严峻的市场环境下，公司始终保持了盈利状态，且经营基本盘稳固，现金流安全无忧。

招商蛇口董事总经理聂黎明则是将业绩下滑归因于行业普遍性下行冲击。“一是审慎计提资产减值。基于谨慎性原则，2025年招商蛇口计提减值损失44.1亿元，对投资性房地产计提折旧37亿元，虽对当期报表利润有影响，但从长远来看夯实了公司的资产质量，为未来轻装上阵做准备。二是结算规模周期性减少，受市场整体影响，本期房地产开发项目集中交付规模同比下降，导致结算收入减少。三是对联营、合营企业的投资收益及股权出售收益较上期有所减少。”

2025年，招商蛇口计提资产减值准备直接导致当期归母净利润减少29.18亿元。其中，存货跌价准备是减值的主体，金额高达32.69亿元。以重庆招商渝天府项目为例，该项目2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。

“新任管理层集中计提历史项目减值、出清存量财务水分，以实现新任期报表端的轻装上阵，是国内央企地产上市公司管理层更迭后的典型财务操作惯例。”港股中资地产板块分析师向《华夏时报》记者进一步分析道，本质上是新班子将历史遗留的、未充分暴露的资产减值包袱、低效项目风险在任期首年集中释放，既可以将业绩波动的核心原因归于过往周期的市场下行影响与历史遗留问题，也能彻底卸下历史包袱，为后续任期的业绩修复、经营转型扫清障碍，完成“业绩深蹲”后的轻装上阵。

而抛开短期利润端的一次性出清因素，市场与投资者真正需要验证的，是管理层口中“稳固的经营基本盘、无忧的现金流安全”，其背后真实的现金流造血能力、债务结构健康度与长期风险抵御能力究竟成色几何。

据本报记者观察，2025财年其已连续三年资产规模收缩，资产总额从2023年9085亿元降至2025年8354亿元，两年间累计缩水超8%，呈现出行业典型的“去杠杆、降规模”运行特征。

招商蛇口董事长朱文凯。参会投资者提供

招商蛇口董事长朱文凯则坦言，“十五五”期间，招商蛇口将坚持走差异化、内容创新及专业运营的特色之路。其中，公司按“可出表、可持续运营、需去化”分类管理运营资产，严控新增持有物业，推动非核心城市持有物业逐步收缩退出。

良性的缩表与去杠杆，本应是资产与负债的同步压降，通过剥离低效资产、清偿刚性债务，实现资产负债表质量的优化。但从其财务数据来看，缩表进程却呈现出“资产端持续收缩、负债端刚性上涨”的反常格局。

截至2025年末，招商蛇口一年内到期非流动负债已连续两年攀升，同比增长18.68%至589.3亿元，短期偿债压力持续走高；与此同时，长期借款并未随缩表进程压降，反而逆势同比增长12%至1409亿元，呈现出明显的“借长还短、以新换旧”债务置换特征。

而“以销定投”作为招商蛇口近年来答复外界投资策略的关键词，似乎在2025年失效了。2025财年，其新增拿地从上年同期26宗升至43宗，总地价从486亿元升至938亿元，权益地价则从335亿元升至543亿元。同期，其全年签约销售金额为1960.09亿元，回落至2017年同期水平，破掉了自2019财年以来全年2000亿元的销售规模。

伴随土地投资走高的是预付款项的波动，2025财年，其预付款同比大幅增长81.42%至82.85亿元。与之对应的是，资金流动性安全垫的缩水。

财报数据显示，招商蛇口货币资金此前连续三年保持稳步增长，2024年达到1004亿元的高点，2025年却罕见掉头向下，同比大幅下滑14.17%至861.3亿元，现金头寸直接回落至2022年的水平，历经三年行业周期积攒的流动性安全垫，在一年内出现缩水。

而对于外界关心的2026年的投资策略，招商蛇口副总经理伍斌于会中坦言，很难设定固定的投资比例，总体以销定投，根据市场和回款的情况，满足三道红线要求，平衡好规模和利润。继续保持在重点区域、重点城市以销定投，精挑细选的投资原则。

招商积余难“余”利润

3月18日，深圳蛇口招商积余总部大厦，2025年度业绩发布会暨投资者交流会现场，招商积余董事长吕斌迎来了掌舵这家招商系物业平台后的首份完整财年答卷。

报告期内，招商积余全年实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，连续4年正增长；但归母净利润仅6.54亿元，同比下滑22.12%，结束了持续5年的双位数增长。

招商积余业绩会现场。参会投资者提供

从财报核心数据来看，招商积余2025年的营收增长主要由物业管理板块支撑，该板块全年对外交易收入达186.03亿元，占总营收比重超96%；资产管理板块实现对外交易收入6.66亿元，较上年同期小幅下滑。

两大板块共同推动招商积余营收规模站上192亿元新台阶，在物管行业整体扩张放缓的背景下，展现出头部央企的规模韧性。

但利润端的表现却与营收增长形成鲜明反差。2025年归母净利润同比下跌22.12%，扣非后同比下滑来到了24.39%，净利润增速从2024年双位数正增长直接转负；毛利率降至11.05%，创下近4年新低，意味着主业盈利空间正面临压缩。

黄指南/制图（数据源自企业公告）

利润下滑的核心因素之一，是期内对衡阳中航地产有限公司项目计提了4.89亿元的长期股权投资减值准备；除此之外，行业性的人工与物料成本刚性上涨、市场低价竞争加剧导致的毛利率承压，也进一步压缩了招商积余的盈利空间。

在业绩发布会上，招商积余董事长吕斌直言，当前物业行业正经历深刻变革，已从规模粗放式增长转向质量精细化深耕，有效供给收缩、价格普遍下行、竞争手段更趋激进，行业马太效应持续凸显，未来竞争的核心是企业综合实力。

据记者观察，2025财年，招商积余应收账款规模逆势上行、信用减值损失大幅增加、资产结构重化特征显现、应付账款与经营性负债高增等多项财务指标出现变化，不仅折射出自身的经营压力，也集中暴露了物业管理行业在存量竞争时代的共性风险。

财报数据显示，截至2025年末，招商积余应收账款余额达24.41亿元，较年初的21.93亿元增长11.32%，在物管行业整体回款承压的背景下逆势上行。

与之对应的是，其2025年全年信用减值损失计提规模达2.31亿元，较2024年的0.39亿元同比大幅增长492.3%。

现金流层面，2025年经营活动产生的现金流量净额为16.41亿元，较2024年的18.34亿元同比下降10.55%。

招商积余财务总监江霞在业绩会上解释，现金流净额收窄的核心原因是经营现金流出9%的增幅高于经营现金流入7%的增幅，主要系严格执行保障中小企业款项支付的相关条例，加大了对供应商的付款力度。

与此同时，招商积余经营性负债规模持续走高。截至2025年末，应付账款余额36.42亿元，较年初增长22.47%；其他应付款余额16.18亿元，较年初增长12.69%。

对于市场关注的应收账款减值风险，江霞表示，公司已建立常态化的高风险项目动态清单与计提管理机制，2025年整体收缴率逆势实现小幅增长，应收账款结构整体可控，且已严格按照会计政策计提了充分的坏账拨备。

作为招商蛇口旗下核心轻资产运营平台，招商积余始终强调“轻型化、规模化、科技化、市场化”的发展方向。

但从资产结构来看，截至2025年末，其中54.58亿元投资性房地产叠加31.94亿元商誉合计86.52亿元，占总资产的43.1%；而固定资产仅5.636亿元，占总资产比例不足3%。轻资产属性下固定资产占比低属行业常态，但超四成资产集中于重资产的地产持有与并购商誉，与轻资产战略形成一定反差。

招商积余眼下的利润承压，根源是投资性房地产项目的减值计提，而存在减值风险的并非仅有衡阳中航一家。

吕斌在业绩会上明确，招商蛇口将做大做强轻资产业务作为“十五五”核心任务之一。招商积余作为其核心轻资产管理平台，中长期目标是综合实力跻身行业头部，实现“保五争三”。

为实现这一目标，招商积余管理层提出，2026年将从精细化运营降本增效、科技深度赋能、供应链整合提效三大核心方向发力，同时加大市场化住宅、IFM、高校等重点赛道的拓展力度，以专业能力对冲行业下行压力。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁