深圳稀缺的4房人才房，为何向本科二孩家庭“松闸”？

3月17日，深圳市住房保障署发布通告，位于龙华核心区的安居华越龙苑项目一次性推出495套四房户型的人才房，均价约3.96万元/平方米。更关键的是，申购门槛大幅放宽：全日制本科且有两个孩子的家庭，只要深户、社保满3年，就拥有了申购四房人才房的资格。这意味着，过去只有顶尖领军人才或三孩家庭才能申请的“一步到位”改善型房源，如今正飞入更多家庭的视野。

安居华越龙苑。图片来源：网络

稀缺四房人才房占比仅6%，首次向本科二孩家庭开放

在深圳，可售型人才房四房是绝对的“稀缺物种”。据统计，全市存量可售人才房约2万套，其中四房仅约1259套，占比仅6%。此前，这类房源主要面向国家级领军人才、博士、正高职称或三孩家庭，普通本科二孩家庭往往只能申购三房。

有意愿申请四房的市民，第一时间算了一笔账：项目周边二手房四房挂牌价普遍在7万+/平方米，而人才房均价仅3.96万，一套约120平方米的四房总价约475万，比市场价低了近365万。

本批次配售房源共495套，其中，建筑面积约146-150平方米四房常规户型（以下简称“A1类户型”）109套，建筑面积约146-150平方米四房无障碍户型（以下简称“A2类户型”）26套，建筑面积约113-120平方米四房常规户型（以下简称“B类户型”）360套。

此次配售将申购队列从五个扩至六个，第六队列专门面向“本科/技师+二孩家庭”。这不仅是深圳响应国家鼓励生育政策的落地举措，更是对城市中坚力量——年轻工程师、技术骨干、白领家庭“住得好”的实质性回应。

安居华越龙苑位于龙华民治街道，紧邻龙华超级商圈壹方天地，周边汇聚了深圳美术馆新馆、图书馆北馆等城市级配套。交通上，项目周边有4号线、6号线，未来还有22/25/27号线及深大城际规划。

最让家长心动的是，项目与深圳中学龙华学校仅一路之隔，直线距离约300米。

十年可转红本，打通“保障”到“资产”的通道

根据深圳最新规定，可售型人才房签订买卖合同满10年后，可按明确公式补缴差价（估算约为合同价的17%）取得完全产权，此后，房屋便可像普通商品房一样自由交易、继承。

根据深圳市住房和建设局于2024年12月发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，面向人才配售的住房（可售型人才房）产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。

安居型商品房取得完全产权补缴价款计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

目前，购房人可通过全流程网办完成申请，流程便捷透明。这一政策彻底打通了“保障房到商品房”的流转通道，让人才在享受安居福利的同时，也能共享城市发展的资产增值红利。

假设一套4房人才房，购房合同价格为500万元，缴纳契税5万元。根据此前的媒体宣传，可售型人才房价格，一般是市场价的60%；而安居型商品房价格为市场价的50%。

第一步：先将原购买价格从人才房折算成同等条件下的安居型商品房

500万/60%*50%≈416.67万

第二步：（416.67万/70%-416.67万）*50%-5万≈84.29万，即人才房需补缴约购房合同款的17%，即可取得完整产权。（此为根据政策估算，最终以官方文件为准。）

市价6折存量人才房 门槛一再降低

2022年11月，深圳正式推出了6折可售型人才房政策。6折人才房一经推出，立即引发各方关注，但销售数据和关注度并没有成正比，各个项目的去化率并不理想。

2023年3月，深圳出台新政，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。

这意味着，深圳6折人才房，存在不到半年就“取消了”。深圳已明确不再新增建设可售型人才房，但存量项目的配售仍在持续。

随后，人才房申购门槛较之前有所降低：一是单身年龄限制有所放宽，从以前的35周岁放宽到了30周岁；二是对申请人的户籍限制放宽了，从以前的双方都需深圳户口，变更成了仅需主申请人是深圳户口，配偶和子女可以不是深圳户口。

深圳人才房对门槛的“下调”，或与此前人才房去化率不理想有一定关系。

2022年11月推出的首批6个人才房项目，虽吸引超1.5万户家庭认购，但选房结果分化严重。除南山、光明核心区项目售罄外，龙岗、大鹏等偏远区域及三房大户型弃选率极高。截至选房结束，首批房源整体去化率仅约43.6%。

其实，近年来，深圳不仅仅是人才房一再降低申请门槛，安居房也一再“开库”（对库外家庭开放），一再放宽申请对象的要求。事实也证明，政策放宽也激发认购热潮。

2026年3月12日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于安居型商品房认购资格核查结果》的公示，共收到1645户家庭申购，经审核1528户合格，库外家庭占93%，成为本批次的购买主力。值得注意的是，这一申购规模在近年深圳商品房市场（包括安居型商品房）较为少见。

而近期，深圳一次性推出近500套4房户型的人才房并降低申请门槛，也引发各方关注。长期深耕区域经济研究的权威专家，国家高端智库 CDI 资深研究员宋丁此前接受媒体采访时曾表示，按照深圳最新政策，未来将不再建安居商品房了，转而取而代之的是共有产权房，但共有产权住房的特点就是全封闭，意味着未来的销售人群是特定的。对比之下，人才房的优势反而更加明显了，不排除市场觉醒之后，对人才房的热度比之前要更高。

深圳的引才诚意:引得来、留得住、住得好

这并非一次简单的保障房降低申请门槛或者房源放量，而是在广东“投资于人”战略下深圳的具象化表达。深圳正以“一张床、一间房、一套房”的闭环体系，精准狙击人才从落脚到扎根的每一个痛点。

初来乍到，一张床托底。 针对应届生求职焦虑，推出“深梦扬帆”计划，提供最长15天免费住宿，解决“第一站”落脚难题。

中期过渡，一间房减负。 经认定的青年人才可申请市场价6折的过渡性住房（或每月1250元补贴），最长3年优惠租期，让“深漂”在站稳脚跟前不必为高房租所困。

长期扎根，一套房定心。 五折安居房，6折可售型人才房，满3年可按折旧价返售配售型保障房……前两者可“补差上市”，后者设回购机制，让人才买得起，买得放心，有稳定的未来预期。

如龙华安居华越龙苑将稀缺四房申购权从“顶尖领军”下放至“本科二孩家庭”，均价仅3.96万元/㎡（周边市价7万+）。配合“十年转红本”政策，打通了保障房向商品房转化的资产通道，让人才在享受安居福利的同时，也能共享城市发展的资产红利。

这套组合拳，不仅降低了生活成本，更赋予了人才与城市共成长的资产预期，真正实现了“引得来、留得住、住得好”。

深圳正以真金白银的资产红利，将引才诚意从“短期引流”升级为“长期扎根”的邀约。当城市将稀缺的改善型房源作为对中坚力量的“定心丸”，这场关于安居的博弈，实则是城市与人才在高质量发展轨道上的双向奔赴。

采写：南都N视频记者陈荣梅