样本们的故事|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之碧云酒店管理有限公司总经理李昌忠

在上海加速步入深度老龄化的背景下，“活力老人”的租住需求正在悄然增加。市场上康养类租住项目并不少见，但在大量项目调研中，我们留意到了一个全新的理念：“无痕康养”。它想在专业照护和日常居住之间，找到一个平衡点——让康养这件事，不再那么“被安排”，而是以一种更自然、也更体面的方式，回到日常社区生活里。

在2026上海租赁住宅全景大会上，我们有幸邀请了四位嘉宾围绕“如何塑造主题细分的租赁住宅”展开圆桌对话。本期，叶问地产官带您回顾碧云酒店管理有限公司总经理李昌忠先生的精彩观点。

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在上海金桥中环碧云庭服务公寓这个案例中，我们看到了另一种维度的活力。康养项目并不少见，但在租赁公寓里做康养，且做到“无痕”的状态，确实少见。开放的空间设计，让人觉得自己依然充满活力，没有被贴上年龄的标签。所以想请教李总，当初是怎么考虑做这个项目的？为什么这么早就开始布局？在产品上具体又做了哪些不一样的设计？

李昌忠先生：首先简要介绍一下我们公司。上海的朋友可能比较熟悉，上海有两个知名的国际社区，其中一个就是浦东的碧云。我们依托碧云这一品牌，自2013年起开始涉足公寓运营，经过多年的深耕，逐步形成了三个系列——碧云阁、碧云苑、碧云庭。目前我们在营的项目共有四个，房间总数约1500套。在整个租赁市场中，服务公寓本身属于相对小众的赛道，而我们在上海能做到1500套的规模，也算是占据了一席之地。

讲到活力老人这一细分市场，我们也是在逐步察觉到客群正在发生变化。第一个变化，是客群结构的调整。早期我们主要服务传统的国际化客户，但随着本土企业、尤其是新兴企业的崛起，租住人群变得更加多元。第二个变化，是需求的个性化趋势愈发明显。过去的产品更偏向标准化，如今B端客户的构成在变，C端个人客户的比重也在上升，他们的居住诉求更加多样，倒逼我们在产品和服务上不断做精细化的调整。第三个变化，则是年龄结构的延展。以往我们聚焦在30到50岁这个高支付力的核心人群，但现在客群正在走向全龄化，老、中、青甚至儿童都出现在同一社区里。而在这一过程中，有一个群体的占比越来越大——就是活力老人。

谈到活力老人这一群体，首先要明确一个概念：什么是活力老人？我们主要从三个维度来界定：第一是身体层面，具备基本的自理能力；第二是精神层面，仍然愿意保持社交、参与社区活动；第三是社会层面，既有意愿也有能力为高品质的居住体验付费。基于这三个维度，活力老人在上海的市场规模究竟有多大？我们查阅了国家统计局的相关数据，上海目前已进入深度老龄化社会。如果按年龄段来划分，我们将活力老人定义为55岁至75岁之间。这一群体占上海老年人口的比例大约为50%。目前上海60岁以上人口接近600万，那么55岁到75岁这个区间，对应的规模大约在300万人左右。可以说，活力老人这一细分群体，量级是相当可观的。

上海金桥中环碧云庭服务公寓项目开始于2015年。当时母公司在做功能定位时，将 15栋楼的 其中两栋楼规划为高端老年公寓，并于2016年完成了适老化装修。但后续考虑到市场环境和经营风险，这个方向没有再继续推进。最终的决定是：一栋楼交由第三方继续运营高端老年公寓，另一栋则划归我们管理。

我们接手时，适老化的硬装已经全部完成，包括公区扶手、子母门设计、卫生间无障碍设施等，这些我们都完整保留下来。在此基础上，我们主要从软装和家具搭配入手，融入服务式公寓的配置，让整体空间更有生活气息，尽量淡化老年公寓的标签。我们这种“无痕康养”的产品，也得到了活力老人们的认可。

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从室内走到室外，这个项目的外部环境也值得一说，有儿童乐园、宠物乐园，还有不少户外休憩的空间。更特别的是，项目在规划时把一部分原本对外经营的商铺，改造成了对内的公共空间，真正融入到社区里。所以想请教李总，为什么在做这样一个面向活力老人的社区型项目时，会把孩子、宠物、户外休憩这些配套都考虑进来？背后是怎么样的一套产品逻辑？

李昌忠先生：对于活力老人这一群体，我们最核心的初衷，是希望他们能够从室内走出来，真正融入室外空间。室外的配套设施和社交场所，这几年也在不断迭代升级。最早的时候，我们的思路还比较传统，配一个健身房、一个早餐厅，觉得基本够用了。但随着越来越多的活力老人入住，我们发现他们的需求远不止于此。有人要带孙子过来，我们就做了儿童乐园；有人养狗，我们就做了宠物乐园；有人喜欢运动，我们又增加了乒乓室、室内高尔夫，还有一些共享空间。

上海金桥中环碧云庭服务公寓-室内高尔夫

有意思的是，这些空间原本是我们楼下的商铺，按传统模式完全可以对外出租。但后来我们觉得，与其收租金，不如把它们改造成免费的公共区域，真正还给住户使用。这样一来，社区反而活了起来，老人们也更愿意走出来、聚在一起。回过头看，传统老年公寓的逻辑更多是从“被照顾”出发——老人是被服务的对象。但我们想做的不是这个。我们希望他们能主动走出来，有一个真正属于他们的社交空间。

除了空间层面的考量，我们同样关注一个更深层的问题：如何让活力老人的价值被看见、被需要。在接触过程中我们发现，很多活力老人其实很愿意出来遛遛狗、带带孙子，有时候也会和社区里的年轻租户聊聊天。而有趣的是，当老人和年轻人交流时，年轻人往往愿意倾听、给予尊重，这种互动反而让老人的价值感得到了满足。所以我们思考的，不只是我们能给活力老人提供什么，也包括他们自身还能带来什么。这里面有几个维度值得展开。

第一个是支付能力。很多人可能没有注意到，退休老人的租金承受能力其实相当可观。有专业机构做过统计，如果以月租金1万元作为一个衡量杠杆，在老年群体中，大约有10%的人愿意且有能力承担这个价位以上的租金。

第二个是用户粘性。老人是一个极其忠实的居住群体，一旦住下来，轻易不会搬家。不像商务人士，工作调动就得换地方；也不像年轻人，总想着尝鲜换环境。

第三个是社交属性。除了硬件设施的配置，我们还会定期组织活动，比如打牌、高尔夫、乒乓球，把社交场景真正做起来。有了社交，就有了粘性，也就形成了差异化的竞争壁垒，最终体现到经营收益上。

回到这个项目本身，我们在适老化方面也做了一些调整同时整体投入并不算大。我们也希望把这个项目做成一个样本，一方面为我们后续的项目提供参考，另一方面也给行业同仁一些启发，大家一起来探索这个细分市场到底该怎么走。

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除了项目本身的运营，我们也了解到碧云在技术输出方面也有一些探索。想请教李总，您这边有怎样的合作意愿？

李昌忠先生：从管理输出的角度来看，除了产品本身的打造，我们称之为“服务公寓+”概念，“+康养”只是其中的一个产品。面向未来，我们希望把这个板块做实。最近我们也在推进其他系列产品的落地，比如“+宠物”、“+亲子”、“+办公”、“+旅居”等，这些都已经在项目中逐步实践，也是我们未来加大产品组合布局的重要方向。基于这些产品，我们期待与更多的投资方、资产方一起，进行更深层次的探索。

从资产投资的完整链条来看——也就是大家常说的“投、融、建、管、退”——我自己一直做运营，对“管”这个环节感触尤其深。运营这件事，在整个资产链条里的分量正在不断加重。再回到资产端，目前国企手上的存量资产其实相当可观。现在政策层面也在鼓励办公转酒店、办公转公寓，这些方向已经非常明确。所以这里面，我觉得各方都有很大的探索空间。

正如前面嘉宾所提到的，如何把资产管理、投资管理和运营方这三者有效整合起来，真正把资产盘活，实现资产的保值增值，是一个值得深入探讨的方向。未来在这一块，我们也期待和大家一起做更多的探索。

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