起价22亿，山西太原集中挂牌12宗地块

转自：山西晚报

文 | 山西晚报·山河+ 柴旭晖

2026年3月上旬，太原市规划和自然资源局一次性挂牌了涉及万柏林区、小店区、晋源区、尖草坪区及杏花岭区5个城区的12宗地块，起拍总价超过22亿元。这次大规模供地不仅涵盖了南屯、沙沟等多个热点板块的城改项目，同时还有北营、郑村等区域的商业地块、晋阳湖周边多宗地块。

在省城楼市仍在“缓慢解冻”的背景下，这次大规模的集中供地，或许是观察2026年太原楼市走向，进而洞悉城市发展逻辑的一个窗口。此轮土地市场的集中供应，将会如何搅动太原楼市的一湾春水？从地块指标、特点及价格分析，省城楼市又会诞生怎样的新产品？

挂牌土地集中在核心城区

此次集中挂牌的12宗地块，无论在区域分布还是土地性质上，都展现出了近年来少有的“高成色”。从区域来看，核心城区是本轮供地的基本特点，万柏林区与小店区依然是供地的绝对主力，而晋源区则呈现出“扎堆”供应的态势。

在万柏林区，两宗核心地块尤为引人注目。其中，南屯村城中村改造项目地块18,出让面积达42153.39平方米，起始价高达5.394亿元，是本次出让总价最高的地块之一。南屯片区作为连接长风商务区与万象城商圈的核心居住区，土地资源向来稀缺，此地块的入市将直接缓解该区域高端改善型住房的需求。同样位于万柏林的沙沟城中村改造项目004地块，出让面积26502.78平方米，起始价2.112亿元，且明确配套托幼用地，沙沟片区作为老河西的成熟居住区，配套的完善将进一步夯实其作为居住区的价值。

在小店区，此次供地则展现了南城发展的纵深。郑村、窑子上储备地块是一宗独立宗地，面积高达123449.92平方米，用途为商业，起始价3.5亿元。值得注意的是，该地块要求全部自持，不得转移登记，这对开发商的资金实力和长期运营能力提出了极高的要求。

晋阳湖片区是本次供地的另一大看点，此次供地“多点开花”，共推出了4宗地块，业态涵盖住宅、商业、中小学及工业用地，从住宅开发到配套升级，显示出该区域正在从单纯的湖景居住区向综合性城市新区演进。例如晋阳湖西岸五村安置区中小学储备地块，这一教育用地的出现，直接回应了晋阳湖西岸开发的教育配套短板问题，是典型的“配套先行”逻辑。而晋源区集中安置区地块10，面积64504.51平方米，起始价5.445亿元，是本次面积最大的住宅兼容商业地块。

这种多元化的供地结构传递出一个清晰信号，太原的城市发展已不再满足于单纯的住宅开发，而是转向了产城融合、配套先行的精细化运营。此外，本次集中挂牌12宗地块，不仅是对楼市的新增供应，也是对过去省城个别项目用地规划的一次整合、梳理。以此次供应的北营城改连片开发的两个地块为例，地块周边已有建成的商业体，新供土地为项目配套用地。

国央企托底，地块溢价率低

热闹的土地挂牌背后，隐藏着市场的深刻分化。根据中指云发布的《太原土地市场月报2026年02月》数据显示，2026年1-2月，太原市共推出各类用地规划建筑面积188.35万平方米，同比增长高达335.68%。其中住宅用地推出123.57万平方米，同比增长262.44%。

然而，需求端的表现却极为冷淡。同期，太原市共成交各类用地规划建筑面积87.48万平方米，同比下降17.78%。其中住宅用地成交51.35万平方米，同比下降9.66%。“尽管政府拿出了不少‘压箱底’的好地，但开发商的拿地意愿和拿地能力尚未完全恢复。”业内人士认为，这种“推出暴增、成交下滑”的背离走势，构成了当前太原土地市场真实的情景。

与成交面积下降相对应的是楼面均价的上涨。2026年1-2月，太原成交楼面均价为1893元/平方米，同比上涨75.77%。但业内人士认为，这并非市场热度推高的结果，而是由于成交地块多位于主城区核心地段，起拍价本身较高。数据显示，同期太原土地市场平均溢价率为0%，这意味着几乎所有成交地块均为底价成交，曾经市场化竞拍的激烈场面仍未恢复。此外，在此次挂牌及近期供应中，流拍地块的再上市成为考验市场成色的试金石。位于小店区的北张村城中村改造项目两宗地块，曾在2025年流拍，此次重新挂牌，规划指标和起始价均未做大幅调整。这两宗地块容积率均超过6，定位高端改善，两宗地块的再度入市，被业内视为检验太原南城高端住宅市场信心的“试金石”。

从今年以来的成交结果来看，在信心尚未恢复的阶段，土地市场的拿地主力仍然是国央企。2月26日，太原市规划和自然资源局公示了多宗地块的出让结果，其中，尖草坪区上兰板块新型产业用地由太原国投晋创谷科创投资有限公司以2210万元竞得；万柏林区漪汾街北体育场馆用地由太原高铁汇锦房屋租赁有限公司以1.1亿元竞得；而在2月份小店区的成交中，SWP-2520地块（住宅兼容商业）由山西建投城市运营集团有限公司和山西建筑工程集团有限公司联合体以12790万元竞得。显而易见，无论是产业用地、公共配套用地还是住宅用地，国央企及其下属公司成为了当前土地市场的绝对主角。民企的集体“失声”，反映出其对于房地产市场的长期预期仍持观望态度。

城市更新重塑土地供应新格局

透过这一次的供地清单，可以捕捉到太原土地市场供应逻辑的深刻变革，城市更新和城中村改造主导的新格局正在进行。

细看这12宗地块的命名：沙沟城改、南屯城改、三给摄乐村城改、北营城改、武家庄城改、晋阳湖西岸五村安置区……绝大多数地块均打着“城中村改造”的烙印。“这说明太原的城市发展空间已从向外‘摊大饼’式的扩张，转向了向内存量挖掘。”一位长期关注太原土地市场的业内人士分析称。

事实上，城市更新已成为太原城市发展的核心关键词。2026年1月，太原市住房和城乡建设局发布了《太原市城市更新专项规划（征求意见稿）》，明确提出要稳妥有序开展城市更新行动。此次大规模城改用地的入市，正是对该规划的积极响应。通过城市更新，将核心城区内的低效用地、棚户区、城中村进行改造释放，既能改善城市面貌，又能为房地产市场提供位置优越的稀缺土地。值得注意的是，城市更新并非简单的“拆旧建新”，而是伴随着开发强度的提升。以北张村城改项目为例，此次挂牌的两宗地块容积率均超过6.0，规划建设高层住宅，这种高强度开发模式既保障了回迁居民的住房需求，也体现了核心城区土地集约利用的现实考量。业内人士指出：“核心地段的高容积率开发是必然选择，关键是如何在密度与舒适度之间找到平衡点。”

另一大显著特征是，与过去单纯的住宅开发不同，此轮供地中“配套先行”的理念体现得淋漓尽致。上述业内人士指出：“晋阳湖西岸五村安置区专门挂牌中小学用地，沙沟城改地块配建托幼，这都是在回应此前这些片区的配套短板问题。”这种“微更新”模式在近期其他土地出让中也有体现。例如今年1月成交的小店区杨家堡片区两宗地块，分别是中小学用地和社会停车场用地，直接服务于片区教育配套和停车需求的改善。再比如南站及机场片区，最近山西省公共资源交易中心发布《“两站一场”城市更新项目——南站及机场片区更新》，总投资近3亿元的城市更新项目也已启动，涉及建筑外立面更新、第五立面色彩统一治理等内容，旨在提升城市门户形象。这些举措表明，太原的城市发展将逐步通过补齐配套设施、提升城市品质，进而提升整个片区的土地价值，最终实现二级市场的良性去化。正如业内人士所言：“现在的供地逻辑已经变了，卖地不再是终点，而是城市功能完善的起点。”

土地市场涟漪扩散影响楼市

土地市场常被视为楼市的“晴雨表”和“先导指标”。太原此次超过22亿元的土地集中供应，其影响绝不会仅停留在公告栏里，而是将通过复杂的传导机制，逐步扩散至在售楼盘和购房者的心态中。

从此次供地的容积率和区位来看，未来太原新房市场的供应结构将发生显著变化。业内人士分析认为，其中位于南屯、北张村等核心地段的地块，容积率普遍较高，起拍楼面价不菲。这意味着未来入市的项目必然要主打高端改善。而晋阳湖周边的低密地块，则将继续强化其文旅、宜居的属性。受此影响，省城楼市改善型市场格局进一步固化。2026年及以后，太原楼市将彻底进入“品质为王”的时代。3米及以上层高、更高得房率、更优的外立面材料将成为市场主流。这对于目前在售的同区域改善型楼盘而言，是极大的信心强化，未来的竞争对手虽然更多，但区域的高端属性被再次确认，价格锚点更加稳固。

此外，土地挂牌本身就是对区域价值的最好宣传。例如曾经大火的晋阳湖板块，此次集中推出住宅、商业、学校用地，片区热度再次回归人们的视线中。特别是中小学地块的入市，将极大缓解潜在购房者对晋阳湖西岸教育配套的顾虑，直接利好周边在售的多个项目，此类土地市场的“活水”注入，会激活整个片区的楼市关注度。

当然，从土地到楼市的传导并非畅通无阻。“目前国央企仍是拿地主力，稳住了市场底盘，但民企的缺席意味着市场尚未完全苏醒，只有当民企开始进场，土地市场才算真正全面回暖。”业内人士坦言。此外，土地市场供应的是新房，但当前市场还有大量低价二手房存在。“新房市场的高端化与二手房市场的刚需化将进一步分化，如果新房定价过高，购房者可能转向性价比更高的二手房市场，导致新房去化放缓。”业内人士分析称。当然，随着这批高起点城改地块在未来1-2年入市，将倒逼目前在售的老项目加快去化速度或进行产品升级。对于购房者而言，这意味着更多的选择和更好的产品，市场的交易活跃度有望从底部缓慢爬升。