2026年最新北京购房及贷款政策，个人换购住房退税政策，增值税

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在一系列政策调整和执行下，北京的购房资格、贷款利率、税费政策等，发生了诸多变化——

2025年12月24日，北京进一步优化调整住房限购政策，包括放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求等。
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12月30日，据财政部网站消息，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》——本公告自2026年1月1日起施行。

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

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2026年1月14日个人换购住房退税政策，延续实施！

自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网

签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

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同时，新年伊始，2025年5月8日以前已经发放的存量住房公积金贷款，自2026年1月1日起开始执行调整后的个人公积金贷款利率，无需借款人申请。

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北京市贯彻落实中央经济工作会议精神，着力稳定房地产市场。12月24日，市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就进一步优化调整房地产相关政策通知如下：

一、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二、对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

✓购房社保或个税：非京籍五环内满2年，五环外满1年

✓ 五环内购房：京籍多子女家庭3套；非京籍多子女家庭2套

✓五环外购房：符合合条件的家庭，不限套数

购房资质其他的特殊情形和公司购房的政策可以随时咨询（BJmglf）

商业贷款政策

在商业贷款环节，区分首二套的标准：认房。

《通知》

各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

自2025年12月24日起，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房。

按照2026年1月20日最新报价LPR（贷款市场报价利率），5年期和1年期利率均维持不变：5年期以上LPR为3.5%，上月为3.5%。1年期LPR为3%，上月为3%。

北京商业住房贷款5年以上首套利率为LPR-45BP，即3.05%，二套五环内为LPR-5BP，即3.45%，二套五环外为LPR-25BP，即3.25%。

二套房贷利率有望最低下调至3.05%。

✓ 商业贷款利率：不再区分首套住房和二套住房，最低LPR-45BP

✓ 商业贷款最低首付比例：首套15%，二套20%

（1）认房标准：家庭名下在京住房套数

①在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房；

②网签或登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数；

③只统计北京市内的住房，不统计北京市之外房屋；

④住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房等70年产权住宅，不包括商业用房、办公用房。

（2）购房人家庭无固定收入，由其父母或子女帮忙还款，银行认定为二套贷款。

（3）二孩及以上京籍类家庭，购买第二套住房，在个人住房贷款中认定为首套住房。

个人公积金贷款政策

关于公积金《通知》借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

自2025年12月24日起，使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

✓ 公积金贷款最低首付比例：首套20%，二套25%

✓ 公积金贷款利率：5年以下首套2.1%，二套2.525%；5年以上首套2.6%，二套3.075%

✓ 公积金贷款最高额度：首套最高160万，二套最高140万

✓ 公积金贷款借款人年龄上限：最高不得超过68周岁

购房税费政策

北京购房税费主要分为契税、个税、增值税和增值附加税等。

个税、增值税和附加税满足条件可免征收；契税必交，但面积大小，首套与二套有所分别。

自2026年1月1日起，在全国范围内，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

✓增值税征收率：不足2年，从5%降至3%；满2年（含）以上，免征。

✓ 契税税率：首套，140㎡及以下为1%，140㎡以上为1.5%；二套房，140㎡及以下为1%；140㎡以上为2%。