商业不动产REITs申请加速 平均不到二十九天完成反馈

证券时报记者 王蕊

沪深交易所信息显示，截至3月18日，共有11家公募资管机构累计提交了15只商业不动产REITs（不动产投资信托基金）的注册申请，除3月新申报的3只产品外，其他12只都已进入反馈或问询阶段。

2025年最后一天，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。短短两个半月，商业不动产REITs申报数量已达到了15只，预计募集规模合计超过460亿元，平均单只产品募资规模约30.71亿元。

从已申报产品来看，预计募集规模在40亿元以上的共有6只。其中，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金预计募集74.7亿元，规模最高；国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金预计分别募资50.64亿元和49.05亿元。

证券时报记者从多家券商资管机构获悉，在当前低利率市场环境下，REITs已成为公募资管机构做大非货管理规模的重要抓手。按单只产品30亿元规模测算，3只至4只产品首发即可突破百亿元；叠加长期存量扩募的发展前景，后续增长空间广阔。

从已申报商业不动产REITs项目来看，底层资产主要位于上海、深圳、广州等一线城市，以及合肥、西安等发展势能较为强劲的重点二线城市。试点范围所涵盖的商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等传统商业地产类型均有覆盖。原始权益人同样是国企、民企兼备，资产来源多元化。

申万宏源分析师彭文玉表示，相比基础设施REITs，商业不动产REITs资产类型具备高度市场化属性、发行主体更趋多元（民营、外资及房企等主体占比更高）、审核链条更加简洁高效、底层资产业绩弹性更高、股性或更强的特征。伴随商业不动产REITs的推出，公募REITs市场资产结构将更加丰富，估值生态有望重构，市场容量进一步打开，万亿蓝海可期。

值得注意的是，前述12只产品平均28.5天完成反馈，其中华泰紫金华住安住REITs受理后仅22天便完成问询，显示监管部门对商业不动产REITs的审核及回复效率较高。

华源证券固收首席分析师廖志明团队认为，根据现有反馈意见，监管关注点主要集中在四方面：不动产合规性，如手续完备性、土地用途合规性、经营资质完备性等；资产完整性，包含入池资产范围、共用资产情况等；项目收益情况，要求补充披露项目的运营模式和项目竞争力，补充核查租约集中到期、关联交易等风险；估值合理性，要求审慎评估长期增长率取值、预测期内出租率取值等。

事实上，除了交易所快马加鞭推进首批项目落地外，中国证监会及各地证监局也在热火朝天召开培训会，指导企业、金融机构、政府部门等积极把握商业不动产REITs发展新机遇。3月13日，中国证监会发布2026级博士后招收公告，其中特别将“REITs市场体系建设研究”列为参考研究方向。

同样在3月13日，四川证监局表示，近期联合沪深交易所、省委金融办举办“四川省商业不动产REITs试点推进工作会”，对摸底资产，做好商业不动产REITs项目梯度培育与申报进行了再动员、再部署，并针对企业提出的项目推进难点痛点，“一题一答”做好个案推动。