北京土拍，玩起了“兄弟档”

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 林振兴

开年，顺义成了北京土拍的主战场。仅一个半月，这个区就成交了3宗宅地，进账超过37个小目标。

就在昨儿，顺义国企刚刚底价3.48亿元摘得仁和地块；今日（3月18日），接力棒就交到了住总手里。

北京住总京顺房地产以5.71亿元底价摘得顺义区M15号线河东站SY00-3101-0037地块，楼面价约1.4万元/㎡。

外界对于0037地块的这位主人，并不意外。因为地块还没开拍，住总就按捺不住，开始“抢跑”了。

3月6日，北京住总京顺房地产挂出了施工招标计划，对象正是今天“刚到手”的0037地块，投资估算12.08亿元。

再把时间往前翻，2月13日，人家连0037地块的设计招标计划都发完了。

地块未拍、招标先行，这操作在北京土地市场早已见怪不怪。朝阳三间房、通州运河八子、丰台岳各庄地块、通州宋庄地块……哪个不是走同样的剧本？

对开发商来说，提前招标是真金白银往前冲。万一失手，钱就打水漂；但只要拿下，就能直接省去前期筹备的“空窗期”，缩短开发周期。

更值得玩味的是，这次住总并非单枪匹马。

从官宣海报来看，项目公司为“北京城建祥业公司”，目前该公司尚未注册成立。明眼人一看就懂：住总拉上“兄弟”北京城建，一起来兜底。

在北京市场，单打独斗风险太高。住总携手北京城建，显然是为了分摊资金和操盘风险，进可攻，退可守。

这也并住总和北京城建的首次“联姻”。

在丰台，嘉棠璟樾所在地块，就是北京城建发展、北京建工地产和住总金第联手，在2025年9月，以29亿元的底价拿下。这三家企业在嘉棠璟樾持股比例为48%、42%和10%。

眼下，北京土拍市场正刮起一股“兄弟齐心”之风。去年底，丰台北宫镇张郭庄村0204-6028地块，是中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价拿下。

在市场变幻莫测的当下，一个接一个的联合体底价成交，背后是市场的默契，也是房企的理性——地价不争、风险共担、利润共享。

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住总为何那么“急切”？ 因为旁边，就是自己人。

0037地块的拿地企业北京住总京顺房地产，正是青年ONE的项目公司。它由北京祥业房地产100%持股，穿透背后是住总集团。

两年前的3月15日，住总以6.2亿元底价竞得顺义新城第31街区SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地块，规划建筑规模约4.28万平方米，住宅楼面价约1.61万元/平方米，做出了一个盘——青年ONE。

该项目2024年9月入市，主力户型为72㎡-105㎡，并于2025年6月官宣444套房源全部售罄。

从开盘到售罄，青年ONE只用了9个月，成交均价约3.26万元/㎡，成交金额超12.7亿元，地价覆盖率超205%。

青年ONE卖得这么火爆，新地块又离得近。你说，住总能不心动吗？

0037地块住总自己拿下，和青年ONE打配合，反而能稳住整个片区的定价权。

而新地块最大优势是，拿地成本较青年ONE每平低了2000+。

加上，顺义是北京偷面积最高的那一档，0037地块有“好房子”相助，它的优势不言而喻。

新地素质怎么样？

先看位置：北至俸伯站西路、南至左堤辅线、西至听潮路、东至俸伯站东路，建设用地面积31365.67平方米，规划地上建筑规模40775.37平方米。

再看硬指标：容积率1.3比住总ONE（1.5）还低，建筑高度控制在36米，绿地率和建筑密度均为30%。

地块有30度角的倾斜，但好在是方正，方便排布大面宽产品，未来将打造小高层、洋房等产品。

新拿下的0037地块，本身也是个“好苗子”。

它左手地铁，紧邻地铁15号线俸伯站，直线距离约400米，是妥妥的地铁盘；右手河景，南侧紧邻潮白河水岸。

另据规划出让文件，该项目需要“加强滨水界面管控，严格控制潮白河绿化带两侧100米范围的开发强度，滨水区新建建筑高度控制在30米以下。”

配套也不差，周边有京汉生活广场、潮白河森林公园、减河公园、北京儿童医院顺义妇儿医院等。

但眼下，顺义新盘扎堆，住总+城建的“双保险”组合，能在顺义再造一个“爆款”吗？

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顺义0037地块，是住总马年在京拿下的第一宗地，也是集团新帅张锁全上位后的第一张地产答卷，意义不言而喻。

去年11月，北京城建集团副总经理张锁全接替谢夫海，担任住总集团董事长。

不止住总集团，早前城建集团也另派集团总会计师齐占峰，担任城建发展董事长一职。

新掌门张锁全是北京城建的“老人”，他长期在城建集团及其下属单位任职。同事们给予他的评价是，“工作作风扎实，坚持原则，认真负责，敢于担当，统筹协调沟通能力强”。

最初，他曾任北京城建四建设工程有限责任公司董事、副经理、总经理；以及北京城建十六建筑工程有限责任公司经理、董事、董事长、党委书记等职位。

而后，张锁全还分管了投资、建筑工程等业务。在资本运作上，他有自己一套玩法。

担任北京城建集团投资有限公司董事长期间，他推进建筑科技产业园、通州平台公司、北京市冬奥会速滑馆等跟踪项目的落地，并积极探索和拓展PPP业务。

在任职建筑工程总承包部总经理期间，张锁全参与多个重大项目建设，如高安市新型城镇化工程、北京城市副中心站综合交通枢纽、国家高山滑雪中心等。

此外，张锁全还作为城建集团建筑部总经理，是世园会建筑工程的担纲者。他也是一位感性的人，提到自己“给拼命的弟兄们加压”，也曾哽咽流泪。

截止2025年9月底，住总集团营业收入为296亿元，上年同期为304亿元；净利润为3.43亿元，上年同期为5.49亿元。同期，现金及现金等价物余额为126.63亿元。

再将时间线拉长，2023年-2024年，住总集团营业收入分别为421.14亿元、373.28亿元；同期，净利润分别为7.3亿元、5.91亿元。

营收净利双降的同时，住总集团资产负债率却持续攀升，2022-2024年、2025年3月，分别为76.63%、76.84%、78.31%、78.98%。

2024年，住总集团对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

调整后，住总集团旗下的地产业务更加聚焦。但当前，去化回款仍是住总地产董事长刘连福要面临的主要问题。

近两年，住总地产的营收、净利双双开倒车。营收从2023年43.15亿元下降至2024年的39.10亿元，净利润则从2023年的2.94亿元下降至2024年的1.66亿元，同比减少超43%。

截止2025年9月底，住总地产营业收入为34.67亿元，上年同期为29.98亿元；净利润为7981.09万元，上年同期为1.86亿元，陷入“增收不增利”。