网友贷款抄底 8 套老破小，「以租养贷」叙事当下还流行吗？

根据腾讯新闻报道，在成都生活的圆子在2025年，总共买下了8套老破小，一共花费了330万，其中有贷款220万。 目前，她这八套房子，每个月需要还银行大约14000，租金则在21000左右。收入不仅能覆盖银行贷款利率，还能给她稳定带来接近10% 的复利收益率。

这个策略并不难理解：通过购买低总价、高流动性的中心城区旧式住宅（即「老破小」），利用当前历史低位的贷款利率，试图将租金收益转化为抵销贷款本息并产生盈余的现金流 。

她在赌租金不会下跌、老破小自身价值不会下跌、房地产税不会实施、维修维护成本不会上涨。

只能说这姑娘赌性挺大的。

她这种个例，由于缺乏具体数据（房源的具体信息包括区位、环境、交通、学区、医疗、租金趋势等）不好去分析，长远来看她是亏是赚，至少按照她的说法，租售比大于5%，目前是“正向现金流”。

网友贷款抄底8套老破小

那回到全国房地产市场的大背景下，【以租养贷】可行么？

先看利率端。

目前5 年期以上 LPR 稳定在 3.5% 。尽管 LPR 保持平稳，但在实际执行层面，各商业银行针对首套房及二套房的加点政策已大幅下调，部分城市的执行利率已降至 3.0% 甚至更低 。

这种低利率环境为「以租养贷」提供了理论上的入场机会。

利率的下降直接削弱了持房的财务杠杆压力。

再看租金回报率。

但核心城市的租金回报率与房贷利率之间依然存在显著的「利差倒挂」。

根据 2025 年三季度数据，全国 50 个重点城市的租金回报率虽升至 2.08%，但相比于 3.06% 的平均房贷利率，依然存在约 100 个基点的缺口 。

在一线城市，这种缺口表现得尤为剧烈。

北京、上海、深圳的租金回报率分别仅为 1.61%、1.89% 和 1.76% 。

从纯粹的财务精算角度看，如果投资者的融资成本高于资产的现金流收益率，则该投资在经营层面是亏损的，至少目前的数据不支持“以租养贷”。

投资者必须寄希望于资产本身的再次升值或通过极致的运营（如非法群租、精装修溢价）来弥补缺口 。

老破小区位优势明显

至于老破小，确实有一定区位优势。

相比于远郊的大户型新房，核心地段的小户型旧房在租金市场上拥有更强的韧性和更高的绝对回报率。

即便如此，老破小在租金天花板也面临着系统性的压制。

第一，2021 年至 2025 年间大规模建设的保障性租赁住房正在进入供应高峰，预计将覆盖 13% 至 16% 的租房家庭，这将直接导致约 15% 的私人租赁需求消失 。

第二，核心城市的二手房挂牌量持续高企，大量无法在高位变现的房东选择了「转卖为租」，这种被动供应的增加会进一步拉低租金水平。

预计未来两年，核心城市的房租将持续下滑 ，包括成都。

成都房租水平再过去一年下跌显著

上面这张图显示，过去一年成都房租水平持续下跌，下跌幅度甚至超过了房价跌幅。

对于持有 8 套房产的规模化个人投资者而言，这意味着其现金流模型极其脆弱。

一旦租金短出现大幅波动，或者空置率上升，其杠杆链条将面临随时断裂的风险 。

第三，「老破小」曾是中国城市化进程中的「奇迹资产」，其溢价逻辑建立在核心区位、稀缺地段以及最核心的——教育资源挂钩之上。

然而，这些底层支撑正在逐一消散。很多核心城市通过实施「多校划片」、「教师轮岗制」以及「名额分配到校」等政策，让房产与名校席位之间的强耦合关系被彻底拆解 。

对于「老破小」而言，这意味着其资产估值中占比高达 30%-50% 的「教育溢价」正在迅速剥落。

失去了学区光环的旧房，必须回归其居住属性和租金价值，而其老旧的硬件设施显然无法支撑起此前的高估值 。

老破小处于生命周期末端

第四，从实物资产的角度看，「老破小」面临着严重的「生命周期末端」问题。

20 世纪 80-90 年代建设的住宅，在管线老化、抗震标准、车位配比以及电梯缺失等方面存在难以修复的缺陷。

而且，60 年代婴儿潮一代正在步入晚年 。

随着这一代人逐渐淡出房地产市场，他们手中持有的海量「老破小」将面临集中处置压力。

与此同时，当代年轻人对居住品质的要求已发生代际跃迁，要么不买房，买房的也宁愿选择郊区的现代化社区，不愿居住在核心区阴暗潮湿、管理缺失的旧楼中。

这种供需错配可能会让“老破小”陷入流动性枯竭。

除此之外，房地产税算不算一个黑天鹅？低利率周期还能维持多久？人口和流动人口是不是面临减少趋势？

这些都会对租售比、空置率产生影响，“以租养贷”是“长周期”的事儿，不能只计算眼下的现金流。

「网友贷款抄底 8 套老破小」并实现「以租养贷」的叙事，在当下的市场环境下，就是一种极高风险的投机。

除非你能拥有极低的融资成本、极高的运营溢价或在资产价格上实现了大幅度的折价买入。

否则，不建议抄作业。