成都网友贷款买 8 套老破小，称收入颇丰！「以租养贷」还流行？

从资产风险的角度看，这个投资建议真的可能有些自己认为是天才，专业的看了直摇头！

从金融流动性的角度看，老破小的边际价值长期下跌，且面临未来房产税和租金下滑的风险，本息能在20年内收回的概率会越来越小，我不认为这是值得夸耀的理财建议，而且还是负债力理财，等于承担利息的同时，还要去对冲时间和行业、以及维修成本、产权问题的不确定性！

除非预期这些区位会有大的拆迁或当地房价会较大上涨，但从成都的房地产特点看，其很难达到上海的区位优势条件和涨价动能，而且城市房价和城市性格也有关系，安逸类型的城市，很难卷高房价！因此，我认为如果手上现金流充裕，不如投资相对高生息的资产，哪怕就是买美元存款也比这类投资的安全边际、流动性便利息、生息回报稳定性要高！

接下去，我简单分析下！

一、“老破小的以租养贷”：小众博弈！
广义的 “以租养贷”目前不在周期，在房住不炒的长效基调下，房价普涨时代已经终结，结构性特点非常明确，普通人能够大规模购买的廉价物业，很难存在未来长期溢价的空间，而全国绝大多数城市的住宅租售比仅 1.5%-2.5%（区位好3%左右），不少房子的租金连月供的一半都难以覆盖，投资者需要持续倒贴还贷（3%以上的LPR，对应1%左右的租金），因此，这套逻辑早已失去市场基础，绝非主流叙事。
但狭义的案例中，出现新闻里这种，所谓核心区极致高租售比老破小、租金完全覆盖月供 的正向现金流”的玩法，在 2025-2026 年确实出现了区域性的热度回升，但我认为还是属于弱市下的小众投资流派！关于房子，请永远记住在非情绪化市场时的投资公式：“量先价行，价涨量跌”！
这意味着，当下这种行情，只会高度集中在人口持续流入、核心区租赁需求旺盛的强二线和一线核心城市。1-3月，全国确实出现了一些房产新政下的二手房成交特征，最典型的就是上海，此外1 月南京的老破小成交量同比暴涨 112%，成都二环内符合高租售比的标的也被批量扫货！

我不知道是谁带起这股风潮，但这注定是离开市场和进入市场的人相示一笑，互相说一句“问候”的结果，本质上热炒这些事的逻辑，就和炒年轻人涌入新三金理财一样，都是把结构性的错配，当成了当下睿智的选择！

加上，这类资产的分化极其极致，仅核心地段、极低总价、高租售比的老破小有热度，三四线城市、远郊老破小毫无波澜，甚至陷入 “租不掉、卖不出” 的困境。并且，这种案例的可复制性极差，要是都按新闻的模板：“租售比≥5%、总价 30-40 万、无硬伤” 的标的去选，市场上几乎没有，案例中的买家发动了成都二环内几乎所有中介、一天筛选几十套房源，才最终挑出 8 套，绝大多数普通投资者根本找不到、抢不到符合条件的房源，跟风买入极易踩坑！

关键是现在的部分新闻，总是几个微信聊天截图就构成了信源，很多时候为了热点引发的社会流动性后果，却缺乏专业认知，我国当下确实在货币端面临宽总量向宽信用转型，但这里的核心是投资实业。

二、“收益幻觉”：理想测算与现实的难度被扭曲

我认真看了这个案例，这个能成立，其实依赖于多个极难复制的特殊前提，而其宣传的收益其实也是静态模型下的理想化收益！

首先，2026 年成都主城区老破小的主流毛租售比仅 2.5%-3.0%，扣除空置、维修后净收益甚至跑不赢大额存单，能达到 5% 以上租售比的房源，本身就是市场里的非主流特例，不具备普遍参考性。

同时，其声称的 “近 10% 复利收益率、30 年是保险收益三倍”，我不知道她怎么能得出这么夸张的结果，因为它完全是建立在满租无空置、租金持续上涨、月供固定不变、无大额维修 / 税费成本、无政策变动、30 年持续持有不变现、变现不亏损的完美假设上。

但现实中，仅空置期、维修翻新、税费等成本（很多人租房收入都不算个税），就会大幅侵蚀实际收益，而房价的折旧下跌在老破小上面基本是残值计算了，非常可能直接造成本金亏损！

更重要的是330 万总价贷款 220 万，8 套房产在限购限贷政策下，很难通过合规的个人住房按揭实现低首付、低利率贷款！如果我猜得没错，这个人大概率使用了经营贷、消费贷等资金，而这类资金严禁流入房地产市场，是整个玩法最致命的合规雷区，同时这种贷款，即使先息后本，在到期后会集中释放本金刚性兑付，造成现金流的极大风险！

三、市场逻辑的变与不变！

当下国内的二手房市场，刚需购房者优先选择次新房、电梯房，无学区、无电梯、房龄超 20 年的老破小，接盘群体极小。哪怕是成都核心区，老破小的成交周期也普遍超过半年，很多房源挂牌一年都无人问津，想快速变现只能大幅降价。

这意味着，这套玩法必须绑定 “30 年长期持有，只靠租金收益” 的前提，也就是你本人不能出现任何穿表的风险，一旦中途遇到突发情况需要用钱，房产根本无法快速变现，所谓的资产只能看着，却拿不出现金，这就好比企业资产规模很大，但依然会破产一样。更关键的是，房龄越老流动性越差，房龄超过 30 年，很多银行会直接拒贷，买家只能全款购买，接盘侠会更少，流动性彻底锁死。

而且，在过去房价普涨的时代，老破小能跟着大盘上涨，而现在楼市进入深度分化期，无配套红利、无学区加持的老破小，房价处于持续下跌通道。哪怕每年租金能带来 7-8 万的净收益，远超利息，但若 8 套房产总市值每年下跌 5%，就是 16.5 万的账面亏损，租金收益完全覆盖不了房价的跌幅，看似赚了租金，实则亏了本金，所以，我算不懂这个人的逻辑！

然后，未来房地产税落地是大概率事件，征收规则大概率会按套数、面积实行累进税率，多套房持有者的持有成本会大幅增加。若按 0.5% 的税率征收，330 万的房产每年就要缴纳 1.65 万的税费，直接吃掉 2 个多月的富余现金流，若实行更高的累进税率，持有成本会直接击穿现金流平衡，让正向收益变成持续亏损。

比如，我现在国外的房子，基本上是一个月的中介费，1个月的土地和房产税，不算其他维修，而一旦房产税实施，房价大幅上涨的逻辑就变更难了，而税费却会根据周边土地和房屋挂牌交易价变化！

最后，当下城市更新早已从 “大拆大建” 转向 “旧改为主”，绝大多数老破小只会进行外墙翻新、管网维修，不会拆迁，也就没有拆迁补偿的红利，对租金和房价的拉动作用极其有限。而从长期看，这套玩法的底层逻辑，是成都持续的人口流入带来的刚性租赁需求。但长期来看，若城市人口流入放缓、产业外迁，核心城区的租赁需求会持续萎缩，老破小会陷入 “租金跌、空置长、房价降” 的恶性循环，最终彻底沦为送人都不一定有人要的负资产。