西安、珠海率先打折，保租房降价潮来了？

来源：界面新闻

文 | 迈点

近段时间，全国各地保租房迎来集中上新。

例如，深圳上线1568套市级保租房和462套区级保租房;合肥高新区推出2734套保租房;郑州今年首批103套(228间)保租房启动配租;湛江4个保租房项目常态化开放配租申请;新疆伊宁1000套保租房开启配租……

而比集中上新更让租房族关注的是，部分城市已率先开始下调保租房租金。

最高直降50%，国有房东启动降租

本轮保租房降价，西安和珠海是最具代表性的两个案例，政策指向清晰、优惠力度直接，核心目的直指城市人才吸引与用工保障。

西安针对外来务工人员推出梯度租金减免政策，最高可享受50%的租金减半优惠，覆盖制造业、服务业等基层务工群体，直接降低外来人员在西安的居住门槛;珠海则将万山海洋开发试验区、金湾区等重点片区的保租房，租金直接下调至同地段市场租金的70%，部分项目折后租金低至20余元/平方米・月，一套中小户型每月租金仅千元左右，大幅减轻务工人员和新市民的租房压力。

两座城市的保租房降价，看似是租金调整，本质是城市竞争中的“抢人策略”。

当下各大二线、三线城市都面临招工难、留人难的问题，尤其是产业集中区域，劳动力流失、人才吸引力不足成为城市发展的痛点。

而居住成本是外来人口选择城市的核心考量，保租房作为国有主导的保障性房源，由政府牵头降价让利，相当于用公共资源为城市“引流”：一方面降低外来务工人员的生活成本，帮助本地企业解决用工难题，优化营商环境;另一方面吸引年轻人、新市民扎根城市，为城市发展储备劳动力与人才。

这种以“居住让利”换“人口流入”的模式，成为本轮保租房降价的核心动因。

供应集中放量，保租房从“补充”变市场“主导”

除了“抢人、留人”外，国有房东开始降租也与自身供应量的增加有关。

“十四五”期间，全国保障性租赁住房筹集目标超870万套，从一线热点城市到二三线产业城市，保租房通过新建、存量商品房改建、商办物业改造等多种方式快速放量，供应规模呈爆发式增长。

随着全国保租房大规模集中入市，部分城市的保租房开始面临出租率压力。尽管不少城市制定了“以需定建”的要求，但整体的供应量还是增长的。以上海为例，数据显示，2025年上海已完成7.4万套(间)保租房建设筹措，累计规模达61万套(间);“十五五”期间上海全市还将新增供应保租房25万至27万套(间)。据此计算，至“十五五”末，上海保租房规模将较“十四五”末实现41%至44%的增长。

此外，郑州明确2026年筹集5000套保租房(人才公寓)、分配10000套(间)。不少城市都制定了筹建目标。

在此基础上，保租房正从租赁市场的“补充角色”转变为“主导力量”。过去租赁市场供给碎片化、定价随意化，而如今保租房凭借海量房源、稳定供给，成为租赁市场的压舱石，话语权和影响力全面提升，也拥有了主动调整租金、引导市场价格的底气。

据不完全统计，今年2月22城新增房源超12000套(间)，其中保租房项目占比约85%，牢牢占据着主导地位。

市场化租金全面承压，二房东遇困、长租机构寻新路

保租房大规模入市且主动降价，不仅影响整个住房租赁市场的供给结构、定价逻辑，更将重构产业生态。

首先是租金整体下行。保租房以低于市场价的定价批量入市，直接拉低了区域租金水平，尤其是保租房集中的板块，个人出租房、中小机构房源不得不被动降价，过去“房租年年涨”的行情被彻底打破。

迈点研究院发布的2026年2月住房租赁产业发展报告显示，2026年2月，全国重点城市普通公寓平均租金44.31元/月/平方米，同比下降13.52%。具体来看，一线城市平均租金84.14元/月/平方米，同比下滑9.71%;新一线城市平均租金35.13元/月/平方米，同比下降15.55%。

其次是二房东生存空间被挤压。传统二房东依靠收房、装修、转租赚差价，核心优势是房源量，但在保租房的低价、合规、稳定优势面前，竞争力大幅下降，出租率下滑、利润缩水，不少中小二房东开始退出市场。

市场化长租机构同样面临压力，中低端长租公寓与保租房客群重叠度高，价格上毫无优势。但这也倒逼机构跳出价格战，转向品质化运营：一是放弃低端普惠赛道，聚焦品质化、个性化居住，主打装修、服务、社群体验，瞄准中高端租客;二是深耕细分客群，针对产业园工人、都市白领、家庭租客打造专属产品，做职住平衡、配套完善的特色公寓;三是转向存量资产精细化运营，参与保租房委托管理，依靠专业服务获取收益，而非单纯靠租金差价盈利。

《”十五五“规划纲要》提到：”培育市场化专业化租赁企业“。这说明，市场化长租机构的不可或缺，拥有巨大的发展潜力，对整个产业的健康发展，具有重要作用。

西安、珠海打响保租房降价第一枪，本质是城市抢人的现实选择。

对租客而言，最实在的好处就是房源更多、租金更便宜;对行业来说，租房市场也彻底告别野蛮生长，进入更规范、更稳定的新阶段。