500亿投资落地潮将至！太古地产换帅后如何锁定高端商业话语权？

出品|中访网

审核|李晓燕

在内地房地产行业深度调整、香港商业地产阶段性承压的双重市场环境下，太古地产于近期发布2025年全年业绩公告，交出一份营收增长、利润提升、财务优化、内地核心业务领跑的稳健答卷。全年收入160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本溢利86.20亿港元，同比大增27%，在行业整体收缩周期中展现出港资头部房企的穿越周期能力。伴随管理层换届与内地新项目密集落地，太古地产正以资产优化、深耕核心、聚焦内地的战略布局，为长期高质量发展筑牢根基。

财报数据显示，公司业绩增长主要得益于战略性非核心资产处置带来的一次性收益。2025年太古地产集中出售迈阿密Brickell City Centre购物中心、香港青衣工厦等非核心资产，录得出售收益约23.6亿港元，较2024年同期2.89亿港元大幅提升，直接推动整体溢利显著增长。剔除该部分一次性收益后，公司经常性基本溢利62.60亿港元，同比小幅下降3%，主要受香港办公楼市场下行及海外资产出清影响。短期经营性波动并未改变公司整体稳健底色，反而体现出主动优化资产结构、聚焦高回报核心区域的战略前瞻性。

从业务板块表现来看，香港市场呈现办公楼承压、零售韧性十足的分化格局。香港办公楼成为全年业绩主要拖累项，全年并表租金收入48.85亿港元，同比下跌4%，叠加市场新增供应冲击与空置率压力，投资物业公平值亏损扩大至77.16亿港元。但优质核心资产仍保持强劲竞争力，成熟楼宇租用率达91%，第四季度金融行业需求回暖，2026年到期租约仅7.6%，短期续租压力可控。香港零售板块表现亮眼，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓三大核心商场销售额分别增长6%、3%及2%，租用率均维持100%，增速跑赢香港整体零售市场，展现出高端商业运营的稀缺价值。

内地零售业务成为太古地产最核心增长引擎与业绩压舱石，在行业下行周期中实现逆势稳健增长。2025年内地零售物业应占租金收入53.53亿港元，同比增长2%；控股商场租金收入同比上升3%至46.28亿港元，核心项目出租率维持高位：北京三里屯太古里99%、广州太古汇100%、成都太古里97%、上海前滩太古里98%，头部商业地标地位稳固。

上海兴业太古汇表现最为突出，路易威登“路易号”大型旗舰空间落地，带动全年零售额大涨约50%，租金实现正增长。北京三里屯太古里完成品牌迭代升级，北区引入迪奥之家、路易威登之家等顶奢独栋门店，南区补齐潮流运动业态，全年销售额增长11%，2026年前两个月延续两位数增长态势。上海前滩太古里、北京颐堤港虽受商圈培育、周边施工等阶段性因素影响，租金小幅波动，但销售额仍保持增长，出租率维持高位，长期增长潜力不改。在内地消费复苏与高端消费回流趋势下，太古地产凭借精准招商、场景创新与品牌运营，持续领跑国内高端商业市场。

财务健康度方面，太古地产通过资产优化实现负债结构持续改善，现金流安全垫增厚。全年债务净额从437.46亿港元降至395.4亿港元，降幅10%；资本负债率从15.7%优化至14.6%，处于行业极低水平，抗风险能力显著增强。公司坚持稳定分红政策，全年每股股息1.15港元，同比增长5%，并承诺未来每年以中单位数幅度渐进提升，在行业普遍缩减派息的背景下，彰显对长期发展的信心与对股东的持续回报。

与财报同步发布的董事局变动公告，标志着太古地产完成核心管理层平稳交接，为战略落地注入新动能。现任常务董事兼首席财务官龙雁仪将于5月荣休，施世华接任CFO职务。龙雁仪任职期间大幅提升人民币融资比例至49%，为内地业务扩张提供坚实资金支撑；新任CFO具备资深财务管控与跨国企业运营经验，将助力公司持续优化融资结构、推进内地投资布局。同时，公司委任岑明彦为非常务董事及审核委员会成员，进一步完善治理架构。

内地业务管理层提前完成调整，一线运营骨干升任核心岗位，负责三里屯太古里的余国安、成都太古里总经理伍玉珊分别执掌新项目与整体零售业务，以资深运营团队承接密集开业的新项目，保障运营品质与扩张节奏同步推进。

当前，太古地产内地500亿港元投资计划已完成460亿港元部署，多数项目进入施工阶段，2026年迎来集中开业兑现期。北京太古坊实现平顶，成为太古坊品牌内地首秀；三亚太古里定位度假型高端零售，年内分阶段开业，携手中免打造海棠湾商业新地标；广州聚龙湾太古里已于2025年12月开业，填补大湾区太古里业态空白；上海陆家嘴太古源预售火爆，已录得预售收入117亿元。西安太古里稳步建设，将于2027年分阶段落成，形成覆盖京津冀、长三角、大湾区、西南及海南的全国化高端商业版图。

总体而言，2025年是太古地产战略优化、蓄势待发的关键一年。一次性资产收益助力业绩亮眼增长，内地零售业务持续领跑，财务结构持续优化，管理层换届平稳有序，新项目进入集中收获期。尽管香港办公楼市场短期仍存压力，经常性溢利小幅波动，但并未影响公司长期发展逻辑。

作为深耕内地市场的港资标杆房企，太古地产以“轻非核心、重核心、稳内地”为战略主线，凭借顶尖商业运营能力、健康财务状况与密集优质项目储备，在行业调整期守住基本盘、拓展新空间。随着消费持续复苏与新项目逐步落地，太古地产将进一步巩固在内地高端商业市场的领先地位，以长期主义穿越周期，实现经营业绩与品牌价值的稳步提升。