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福州国贸天琴华樾

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国贸环南新村项目，目前备案名是国贸华樾公馆，推广名据说是国贸天琴华樾，也就是国贸继续沿用之前高端产品天琴系。这个系列近年应该是为国贸贡献不少利润，几个天琴系去化都可以，即使是有争议的国贸天琴湖，在一阵促销之下，最终也是清盘。这里先抛开产品各种杂音，单论销售，过去天琴系列还是能被市场所接受，但是那个都是过去式。自从天琴湖之后，国贸已经很久没单独操盘，现在福州楼市已经与之前大不同。

1、区位
买房，回归区位，国贸华樾公馆属于原环南新村旧改地段，属于晋安区的二内晋板块，周边主要地标如下图：

北边省体，属于晋安区，东边金鸡山属于晋安，在北侧的火车站也是晋安，西侧有五四路、屏山，属于鼓楼；南侧温泉公园属于鼓楼，也就是说该项目处于鼓楼和晋安交界处，是属于市中心二环内，加上门口还有地铁1号线，总体区位是优越。但是就是这么一块宝地，最终也是底价成交，由此可见市场行情。

继续看微观区位环境：

整个地块是长条形布局，北侧是两个安置房社区，和一个左海据说灯塔项目商品房。西侧属于旧社区，为小高层项目，为华樾公馆争取一些视野，南侧社区较高，对视野影响较大，但是也阻挡一些路面噪音和尘土；东侧也是旧社区，高度要低一些，所以这也是旧改地块特点，在有限的空间或条件里，做出规格高的项目。
2、规划
作为一个豪宅项目，目前网上信息很少，大体搜集一下：

国贸华樾公馆，占地面积47.66亩，容积率是2.71，限高100米，规划9栋17-31层高层及超高层产品，主推130㎡、143㎡、165㎡、185㎡、227㎡五种面积段，客群定位为刚改、中改和高改。另还有2栋产权面积为220㎡的上下叠拼洋房，共计533套。
这个楼盘在2025年网上有看到相关媒体发声，做了一些宣传，但是最近发声少了，但是有流出放风价格。

因为产品社区户型等，是没找到材料，这里不作分析，但是现在福州豪宅内卷厉害，个人觉得这些公区、精装修、户型等，都是大同小异，分析起来也就是门、树、石头、精装修等，都是账面常数叠加很强，具体实不实用，未来是否舒适，估计只能等现房交付才知道。其实豪宅应该要现房销售更好一些。

这里从基本参数尝试做一番分析：

所谓的2.71容积率，这个是一个平均值，从规划9栋17-31层高层及超高层产品和2栋叠拼，说明这项目容积率是不均衡状态，从效果图来看，北面都是超高层31层，中部楼栋要矮一些，至于17层和叠拼是分布在南侧区域，总体都是北高南低，容积率也是如此趋势。因为北面是安置房为主另外两个社区。所以在结合南北和东西环境，这个楼盘视野基本在东西两边，但是西边可以看晋安河，这个视野会体现在户型上。

至于面积段，与建总乌山梧桐序类似，起步都是130段，最高是227㎡，至于具体户数为查询到。目前市场主流应该是143-165户型，估计购买力能支撑，至于130平米不是主打户型，可能更多人需要，但是开发商只是作为引流户型，吸引客群。至于180平米以上户型，具体参考一下绿城芝兰月华和其他市中心豪宅，都是流速慢的产品，纯粹是拉升排场。

无论户型怎么样，但是受限于容积率和周边环境，该项目也是有目前豪宅同样问题：就是日照、楼间距、采光和视野。或者有人说钢铁森林压迫感，这其中对于矮楼层影响是很明显，建议买房人白天看，更直观。

3、后市分析

目前周边之前上市项目，价格都在4万以上，由于体量少，基本售罄，估计是这个给了开发商拿地勇气，以及目前放风价格：

网上看到有媒体报道是4.5-7万放风价格

总价是800万起步，如果是这个价格，就是本文标题的评价：但是个人觉得，这也是目前高调宣传，低调开盘套路，首先要拉高逼格，正如本文标题一样，肯定要吸睛，这是无论当下豪宅和刚需盘，一样宣传口径。或者说叫网红。4.5万价格显然是透支区域价值。

如果真的800万起步，那真可以秒杀一堆楼盘，只是价格：比如建总和华润西区两个项目，才4万出头，600万已经能有主流户型；至于去年销冠市中心绿城芝兰月华单价也就是4万，也超过建发灏云。灏云与华樾公馆都属于二内晋，区位很类似。两者西侧都有视野。只是灏云视野要更好，至于具体区位见仁见智，按照传统五一广场中小论，灏云优秀，按照五四路上购买力衡量，估计五四路土豪觉得他们那更好。

合理价格预测：结合周边区位和当下环境，这个区域和北江滨CBD差不多，个人认为可参考当下建总乌山梧桐序4万价格和开盘方式，超过估计就不太行了。另外还可以参考建发灏云的价格，因为两者在区位、品牌和理念方面，都有些相近，真的是800万起步，那就是近乎无视市场规律的激进定价。

至于客群，估计现在五四路土豪们，先看看2025年公司报表，再摸一下钱包了吧。

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