剥离主业，反而涨停：这家老牌房企卖的什么药？

轻装上阵！

就在最近，一家老牌上市房企，正式宣布 “退出”地产开发！

“退出”地产，引爆公司股价？

具体说来，3月15日晚间，京投发展发布公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东京投公司。本事项完成之后，公司将不再从事房地产开发业务。本事项不会因此导致公司控股股东发生变更，预计构成重大资产重组、构成关联交易。

公司表示，本事项尚处于筹划阶段，交易具体范围、价格等要素均未最终确定，需要履行必要的法律程序。

资料显示，截至2025年第三季度，京投公司持有公司40%的股权，为公司控股股东。而京投公司，则是地地道道的北京市属国企。

这桩收购案会给公司带来什么影响呢？公告表示，本事项如能顺利完成，公司营业收入、总资产规模将有所下降，预计将改善公司资产负债率，优化资产结构。

根据2025年半年报，截至上半年，京投发展资产负债率90.54%，较期初增加2.74个百分点。公司当时表示，各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还到期各项款项。

消息一出，3月16日，公司股价开盘5分钟封死涨停，实现“两连板”。

而就在“官宣”本公告的当日，公司股价已于3月11日至13日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。公司公告表示，控股股东在股票交易异常波动期间不存在买卖公司股票的情况，除公司已披露的筹划重大资产出售暨关联交易事项外，确认不存在其他应披露而未披露的重大事项和风险事项。

而从今年2月至今，短短一个半月里，公司股价累计已接近翻番，在地产企业中算是涨幅很大的！

一个半月，股价翻番

图片来源：东财

公司要剥离主营业务了，股价反而一路大涨，究其原因，还在于公司剥离相关业务后，市场对其有“轻装上阵”的预期——这就好比在紧急行军中，有时候为了活命，不得不抛掉辎重设备！

多面夹击，连年亏损？

2025年半年报显示，京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD（以轨道交通为导向的开发模式）轨道物业开发。

虽然目前主要业务是房地产开发，但公司其实是做零售业务起家的！

公司的起点在浙江宁波。其前身是宁波市五金交电化工（集团）公司。1992年9月8日，设立，并于1993年10月在上海证券交易所上市，当时的名称是宁波华联集团股份有限公司，主营零售业务。

2000年是第一个转折点，公司控股股东由宁波市国资变更为中国银泰投资有限公司。2002年，公司更名为银泰控股股份有限公司，主营业务也从零售转向了房地产开发经营。

到了2009年，事情起了变化：银泰股份急需资金和资源来突破规模瓶颈，而成立于2003年的京投公司，则迫切需要一家上市公司作为平台，来落地其宏大的“轨道+地产”战略构想。

一南一北，终于对上眼了：京投公司通过定向增发成为第一大股东。公司也更名为京投银泰股份有限公司，正式开启了“国资背景+专业地产”的新模式。自此以后，京投公司通过持续增持，最终持股比例达到40%，实际控制人为北京市国资委。

到了2016年，公司再次更名为京投发展股份有限公司，进一步突出其主业战略。此后，它被定位为京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，并开发了若干具有影响力的项目。

公司业务对于房地产的“依赖”有多深？请看财报：2024年度，京投发展实现营业收入14.16亿元，其中，房地产行业收入为13.37亿元，服务及其他仅为0.79亿元，相比之下几乎可以忽略不计。

既然公司的主要业务完全系于房地产，那么为何又准备剥离地产开发业务呢？无他，实在是因为近年来，房地产早已“今非昔比”，公司业务线不赚钱，“地主家没有余粮”而已。公司已经连亏三年！

据财报，2024年，公司实现营业收入14.17亿元，同比下降86.69%；归母净利润亏损10.55亿元，上年同期亏损6.59亿元；扣非净利润亏损11.19亿元，上年同期亏损7.03亿元。

到了2025年，伴随着房地产市场进入深度调整，公司的盈利能力依然很难说有多大起色——公司1月中旬发布的盈利预告，就是最好的证明。

预计2025年年度实现归母净利润为-12.3亿元至-10.2亿元，而扣非归母净利润则为-12.7亿元至-10.6亿元，而扣除永续融资产品利息影响后的扣非归母净利润为-15.3亿元至-13.2亿元。其中归属于母公司普通股股东的净利润为-14.8亿元至-12.8亿元，归属于其他权益持有者的净利润为2.58亿元，其他权益持有者系公司发行永续融资产品持有者。

2023到2025，连亏三年

图片来源：东财

亏了这么多，总得有个说法：公司表示，业绩预亏的主要原因一是房地产项目费用化利息支出增加；二是公司根据企业会计准则对项目资产进行初步减值测试，基于谨慎性原则，预计对部分项目资产计提减值。

费用化利息支出增加，背后蕴含的原因或许是，公司近年暂停新增拿地，导致存量项目集中完工后，贷款利息无法继续资本化，必须直接计入当期损益：事实上，京投发展近两年已经将房地产业务的重心转移到交付与去化方面。

据证券时报，近两年，京投发展新增房地产储备项目规模均为0，2025年公司新开工面积同比下降86.73%，仅2.42万平方米，不过公司竣工面积却同比大幅增长143.74%。2025年，京投发展签约销售金额29.98亿元，同比下降44.48%。而资产计提减值，则和近年来住房售价下滑有密切关系。

至于上文中提到的“永续债”，影响同样非常明显：永续债在会计处理上被视为“权益工具”，而不是“负债”，因此可以美化报表、降低资产负债率。但它往往有非常苛刻的利息条款，且利息通常随时间推移而飙升。

根据此前的报道，截至2025年一季度，京投发展手中已有高达60亿元的存量永续债，2025年6月又新增了30亿元用于“借新还旧”，这么多永续债，每年的利息支出对普通股股东收益的影响不可小视。

说到这里，问题已经相对比较清晰了：在房地产不景气的背景下，公司连续三年亏损，加之融资渠道受阻，只能依靠“借新还旧”维持，作为上市公司，面临巨大的保壳压力。将亏损的、高负债的地产开发业务转让给控股股东，一次性从上市公司体系中剥离出去，似乎是最好的选择。由控股股东京投公司现金接盘，相当于为上市公司的困境提供了终极解决方案。

截至2025年第三季度末，京投发展总资产为603.72亿元。此次若能顺利剥离沉重的地产包袱，短期内有望迎来喘息之机。

未来，路在何方？

正如前文所言，面对艰难险阻，丢掉辎重固然可以轻装上阵，但如果“一家一当”都丢光了，未来怕是会无兵可用。

京投发展目前的主营业务就是房地产开发，一旦全面清仓核心主业，公司不可避免地将面临营收与总资产规模大幅下降的阵痛。剥离房地产之后，京投发展未来的核心盈利点在哪？这是摆在管理层面前的一大考验。

而且更重要的是，在历经数年的深度调整后，目前国内房地产市场已显现回暖迹象！

国家统计局16日公布数据显示，2026年2月份，总体看，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。就以公司所在的北京为例：新房环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨0.3%。

随着房地产市场逐步回暖，京投发展迎来转型窗口期。剥离重资产后，公司可依托京投公司轨道资源优势，探索TOD轻资产运营、城市更新或物业管理等新赛道，在行业复苏中轻装上阵，找准新航向。至于公司未来的具体规划，且让我们拭目以待~

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