深圳新房杀疯了，龙湖难了

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

龙湖早已不是当年的龙湖，光明也不是当年的光明了。

新房开始杀疯了

好地段叠加新国标的好品质，如果再遇上适合的价格，这样的新房将会是市场上的绝杀。

但目前全市场的新房，都处于一个矛盾的阶段。

最近，位于深圳光明公明板块的新房又有新的动静。

据市场消息，龙湖的观萃苑预计3月月底开放展厅，目前处于销售团队开始推广的阶段。

项目已经出地面五六层层，预计2028年才能交付。

作为去年12月由龙湖地产以底价7.66亿，成交楼面价12040元/㎡竞得的项目，市场给予了一定的厚望。

一是项目由曾经的房企优等生拿下，在低密度的规则下，市场期望能推出一个真正的新规优质产品。

二是当初拍地只龙湖一家报价，市场认为位置不算特别好，特别考验开发商的操盘能力。

因为光明市场早卷疯了，2026年光明新房市场，只有一个字“卷”，观萃苑进场就是“地狱级难度”。

光明的竞品可以说都杀疯了，现在30多个新盘，库存超4800套。

周边的宏发悦见公园里折后约3.7万/㎡，二手房成交约3.38万/㎡，宏发美域二手房成交已经下探至2字头单价。

所以，光明的市场现阶段已经卷到极致，个别项目折后3万—3.8万/㎡，部分二手房源单价刺破3万。

而公明板块现房去化周期，也相对较慢。

项目附近约650米的悦见公园里，2023年7月21日获批预售，803套85~121平住宅，备案均价约47000元/㎡，总价区间381万～653万，经过966天都还剩余28套住宅在售。

项目约5公里的光明大街板块，周边还有大量央企、国企楼盘扎堆，深铁、天健、宏发、振业等品牌实力也不输龙湖。

更重要的是，项目的位置属性相对尴尬。

公明核心地段、成熟配套不假，但项目周边短板也肉眼可见。

项目一路之隔是光明区红花山体育中心，光明区少年儿童图书馆，约880米是光明红花山公园，周边改造预期基本确定。

周边以成片的工业园区及民房为主，东南侧为南庄旧村大片城中村民房，城市界相对一般。

虽规划有改造提升的计划，但远未达到拆迁改造标准，预计未来10年内城市界面难有明显改善。

项目西南侧是规划商业用地，未来预计建设写字楼等业态。

周边居住氛围虽有，但相对而言也意味着人流杂乱。

其次，项目周边大部分配套有一定距离。

周边学区归属是南庄社区，但最近学校超1.6公里，光明实验学校远达3公里，轨道通勤方面6号线红花山站约380米但13号线新庄站近1公里，步行超15分钟，大仟里、天虹综合商业虽然方便，但步行距离同样超过1.5公里。

而项目产品定位是新国标，但高品质，得房率是否有一定市场优势，有待商榷。

项目号称是“光明首个新国标低密奢宅容积率仅3.1”，实际上新规、低密已经不是独家。

新规、低容积率未来会是光明住宅的基操。

距离项目约4.3公里的振业天境云玺同样宣传是“光明首个3.1低容积率纯商品房新国标产品。”

项目5栋25层高层，容积率3.1，虽不算高，但地块占地面积约20523.78平方米，相比同类项目不算大。

项目围合布局，最短的楼栋距离约18.24米，隐私性一般；

梯户比2梯4/5户，未来上下班高峰期可能等待电梯是常态。

这样的产品形态，是否算得上真正的低密奢宅？

现在市场上买房的群体最关心，无非两件事。

一是市场是否继续在底部徘徊。

光明又是卷得厉害的区域，扎堆的新房库存以及刷新下限的二手房成交记录让人望而却步。

二是买到的新房品质如何，交付是否如期。

如果只是项目溢价，或者市场性价比低于预期，作为刚需或者改善群体，居住品质追求是第一位。

对项目的品质，物业服务的品质的要求变得更严格，同等预算，买家宁愿选择品质更稳定的现房或者二手房。

因为若是期房预售的情况，项目最终交付的情况是市场手持筹码的群体的一大顾虑。

所以，项目的推广是一回事，市场的观望群体投票又是另一回。

安全第一、品质第二、价格第三的市场，龙湖观萃苑的品质在线才是关键。

市场的一道考验

但如今的龙湖正夹缝中生存。

如今的龙湖已经不是过去的龙湖，底线似乎一退再退。

2025年龙湖销售端量价承压，累计实现总合同销售金额631.6亿元，同比下降37.5%。

进入2026年，这种趋势仍在延续，前两个月合同销售额44.5亿元，同比下跌超55%。

跌出千亿阵营，几乎只敢挑核心城市拿地。

2026年3月，龙湖发布盈利预警，出现上市以来首次核心亏损，亏损金额预计15亿—20亿元，对一家曾经的千亿房企来说，光环不再是一件痛苦的事。

经营性现金流撑得住开发，但行业寒冬里，似乎再也无法坚守品质的钢印。

比如西安的青云阙昱府，虽然提前几天交付，但收房现场有业主爆出，项目地砖开裂，消防材料降标严重，铝板外立面变成真石漆、花园景观绿植变成塑料假景观，防水质保从20年改成5年，业主们纷纷拒绝收房；

就连深圳的项目也无法幸免。

今年1月是位于深圳光明薯田埔龙湖御湖境小区集中收房验收的阶段。但验收过程中，第三方验房方发现，项目存在公卫地漏下水管堵塞排水不畅、阳台地面坡度不够、次卧墙面阴角不垂直偏差几公分、橱柜内角阀漏、餐厅地砖多出空鼓水等。

更重要的是，一向以服务质量著称的龙湖，物业服务也出现了窘况。

重庆龙湖U城的业主，去年曝光龙湖物业存在“长期违规套取大修基金，报价虚高、隐瞒公共收益、隐瞒代收费用”等问题。

重庆蓝湖郡业主发出物业解约公告，理由是蓝湖郡服务质量长期不达标、质价严重不符的事实，业主对龙湖物业近20年服务失去信心。

品质和服务逻辑很简单，开发业务亏了，就有可能从建房成本里抠，从业主身上找补。

过去市场上大量的业主选择龙湖，大半是冲着龙湖物业，现在物业成了部分业主的难言之隐。

对市场手持筹码的观望群体而言，品质交付及服务的安全感会大打折扣。

深圳虽有保交楼政策，但“能交付”和“好好交付”是两码事。

参考龙湖全国项目交付及物业服务情况来看，未来观萃苑的交付如何，除了龙湖，谁也不敢打包票。

所以光明的龙湖观萃苑，不能再失蹄了。

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