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在北京，大运河不仅是绵延千年的水系，更是城市高端居住理想的稀缺坐标。沿河而居，向来是少数人的珍藏。而运河玖院，便是这片水岸线上最耀眼的注脚。它曾数度登顶市场销冠，以一次次热销，印证着人们对滨水生活的向往与认同。

如今，这场关于河居的传奇，迎来了它的最终章——0811地块。这不仅是运河玖院的收官之作，更标志着北京大运河沿岸滨水住宅开发的正式落幕。更难得的是，当北京水岸豪宅的门槛普遍跃升至1500万以上时，这里建面约175㎡的水岸大宅，总价仅约1200万，却呈现着足以媲美10万+豪宅的质感与配置。

城市最后的河岸珍藏，与极具诚意的价格相遇。这样的收官，值得认真凝望。

从总图来看，0811地块处在整个片区的南侧。南面就是运河东大街，运河位于地块南侧不远处。这样的地理条件，为住宅与河流之间建立更直接联系提供了可能。

包括0811地块在内的运河玖院，采取的不是“行活”的排布方式：建筑顺着河岸展开，与运河形成45度切角。住宅排布在靠近河岸的一侧，使建筑界面与河道方向保持一致。这样一来，建筑的长边朝向河流，能够获得更大的临河面。

0811地块沿河排布的楼栋中，楼栋与河岸方向直接呼应。通过这种展开式布局，河景不再集中在少数几户住宅，而是分配给更多居住单元。

与此同时，户型设计也配合这种布局。住宅几乎全部是端户。端户最大的特点是拥有采光和景观视野有良好的保障。这也就是——全端户产品，270度全景景观资源。

当建筑顺河展开时，端户的侧窗就能够朝向水面。即便住宅不在最前排，也可以通过侧向视线看到运河。这种做法扩大了可观河住宅的数量。

效果图

建筑数量的控制也服务于这一目的。0811地块只有4个单元，单元减少意味着建筑之间的距离更大，景观界面更开阔。楼与楼之间的空隙扩大，景观更容易进入社区。

户数也相对减少。0811地块规划161户，单位土地上的居住人口降低，意味着空间密度下降。建筑密度的数据也能说明这一点。0811地块建筑密度为14.7%。建筑覆盖面积减少，留出了更多开放空间。

这些安排都围绕同一个目的展开。河流不只是远处的背景，而是社区可以直接感受到的空间界面。

河景不再只是远处的一条线，而成为日常生活的一部分。

效果图

真正成熟的滨水规划，往往会进一步处理一个问题：如何让水岸空间同时成为城市空间的一部分。也就是说，水体不只是景观资源，还要通过建筑组织、界面控制和高度层次，使其成为城市景观体系中的重要组成部分。

从这个角度来看，0811地块的规划方式，体现出一种更完整的滨水城市设计思路。

首先，是对滨水界面的控制。

很多滨水住宅项目在规划时，容易形成一种“建筑贴水而建”的状态：高层住宅沿水体连续排布，形成整齐的建筑墙体。这样的界面虽然能够强化“临水住宅”的属性，但同时也容易带来两个问题。一方面，连续的高层体量会压缩水岸空间，使河岸缺少应有的开敞感；另一方面，整齐而封闭的建筑界面，也会削弱水岸空间作为城市公共景观的属性。

效果图

在0811地块的规划中，运河一侧的建筑界面并通过相对舒展的体量关系，使水岸一侧保持更开阔的空间尺度。建筑与河岸之间形成适度退让，既保证住宅与运河之间的空间联系，也避免了过度贴水带来的压迫感。这样处理之后，运河一侧呈现出的不是封闭的住宅边界，而是一种更开放、更具有城市尺度的滨水界面。

效果图

其次，是建筑高度的层次组织，塑造运河沿线的天际线。

滨水空间如果要形成具有城市感的景观界面，仅仅依靠建筑退让是不够的，还需要通过高度关系来塑造空间层次。换句话说，水岸与城市之间需要建立一种逐渐过渡的空间结构，而不是突然出现的高度落差。

图说：沿河城市天际线通过多样建筑高度形成起伏韵律，以曲线呼应自然山水，塑造出与滨水环境融合的丰富轮廓也形成城市的天际线。（效果图）

0811地块在这一点上的处理，是通过不同建筑之间的高度变化，使滨水界面与社区内部形成一种层次递进的关系。靠近运河一侧的建筑整体保持相对舒展的尺度，而随着空间向社区内部展开，建筑高度逐渐形成变化。这样的高度组织，使空间在纵深方向上产生明显的层次感。

这种层次在更大范围内塑造了运河两岸的城市景观结构。当建筑高度从水岸逐渐向城市内部递进时，运河空间便不再只是自然水面，而成为城市空间体系中的一个重要轴线。水岸界面、住宅界面以及更远处的城市背景，共同构成了一个具有纵深关系的景观层次。

第四，是运河景观层次的整体延展。

效果图

当建筑界面、空间层次和天际线关系被整体组织之后，运河所呈现出来的景观体验，实际上已经超越了单一水体景观的范畴。站在社区或住宅空间中，运河不只是一个自然元素，而是与城市空间、建筑界面和远景背景共同构成的复合景观。

效果图

如果说建筑布局解决的是“看见河”，那么社区空间系统解决的就是另一件事：人如何接近河。

图说：居民从住宅出发，可以通过步行系统到达不同区域，而不需要经过复杂的交通路线。（效果图）

0811地块在规划上试图建立另一种关系。这个区域设置了多种慢行空间，包括建筑连廊、架空慢行系统以及跨越道路的慢行桥梁。这些系统共同形成一条连续的步行网络。

这条网络向北连接园区内部空间，向南连接休闲街区，向西延伸到滨河景观带。不同空间被串联在一起。居民从住宅出发，可以通过步行系统到达不同区域，而不需要经过复杂的交通路线。社区、街区和河岸之间形成连续空间。

0811地块的架空层比例也在整个片区中最高。四个单元中有两个单元设置了架空层。架空层提供了大量地面公共活动空间。这些空间通常位于住宅底层，与景观区域直接相连。居民可以在这里停留、交流或休息。公共活动空间因此得到扩展。

架空层的运用，使得空间在视觉上更通透，也更容易与周围景观结合。人从架空空间走出时，可以直接看到社区花园或远处的河岸。

图说：0811地块是架空层比例最高的地块，架空层的存在，可以承载很多生活功能，又能使景观视野更加通透。（效果图）

大量架空层可能承载很多功能：从社区图书馆、共享办公，到棋牌室、健康课堂，再到儿童活动空间、艺术展厅等。这些公共空间让社区内部活动更加多样。居民可以在不同时间参与不同活动。空间因此具有更高的使用频率。

当这些空间与慢行系统结合时，社区生活就形成一条连续路径。从住宅走到架空层，再到社区花园，再到河岸景观带，活动空间逐渐展开。

当这些规划手法放在一起时，可以看到一个较为清晰的逻辑。建筑布局、天际线控制、慢行系统和公共空间并不是孤立设计。它们围绕同一个目标展开。这个目标就是如何让运河成为社区空间的一部分。

0811地块所呈现的规划方式，可以看作这种思路的一次实践。项目没有单纯依赖“临河”这一条件，而是通过一系列空间安排，让河流在社区中获得更明确的位置。

玖院0811地块所展示的规划方式，为这一问题提供了一个具体案例。通过建筑布局、景观结构和空间系统的协同，河流从自然背景转化为生活空间的一部分。

当城市不断向外扩展时，类似的空间组织方式或许会变得越来越重要。河流不只是城市边界，也可能成为城市生活的新中心。

运河玖院的规划手法，提供了一个将河流、社区、城市三者协同平衡，求得高水准人居环境最优解的解决方案。宝贵的大运河沿线住宅开发的收官，“收”在这个水准，名至实归。

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(点击图片即可阅读)

【基础信息】

总建筑面积：约23万方

容积率：2.0-2.4

绿化率：30%

产权年限：70年

规划户数：1548户

车位比：1:1.2

建筑类型：高层

物业公司：中建玖玥物业

Part.1 城市篇

【城市规划】

万亿北京城市副中心 155平方公里宏伟蓝图

坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，是“国家大事，千年大计”，连续五年保持千亿资金注入，预计2035年投资将超万亿。

· 3万亿+总投入 超级城市背后的超级工程

【运河水脉】

3200公里黄金流域 流经世界的文明与经济

作为世界上建造时间最早、使用最久、规模最大的运河，连通海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系，实现南北共济。是中华文明的血脉工程、南北城市群联动的国家中轴和国家城市高质量发展的主脉，形成一带一路国际经济廊道，向世界讲述“何以中国”。

Part.2 配套篇

✅【交通纵横】

亚洲最大TOD枢纽：北京城市副中心交通枢纽，预计年底运行。集成2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路、15条公交接驳线路

轨道交通：6号线、22号线（施工中）、M101线（施工中）、S6线（规划中）

立体交通路网：京通快速、广渠快速，新华南路、通济路等

✅【丰盈商业】

城市副中心交通枢纽地上约139万㎡综合体商业，地下约50万㎡商业配套

万象汇，超级合生汇（建设中）、通州万达广场、远洋乐堤港、爱琴海购物公园

副中心百亿级商业综合体“湾里”，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体

✅【生态文化】

· 北京首个认证的“全域零碳公园”——北京城市绿心公园，面积相当于2个奥森公园

· 全球规模最大的高线公园——副中心六环高线公园（建设中），长度、宽度及面积均为世界之最

· 百米坐拥北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化建筑

✅【优质医疗】

· 优享首都医科大学附属友谊医院（通州院区）、北京安贞医院（通州院区）、首都儿研所（建设中）等。

✅【名校教育】

· 中小学学校：北京小学、人大附小、人大附中、首师大附中等

· 国际学校：德宏国际学校、中加国际学校、爱迪国际学校、树人国际学校等

· 知名高等学府：中国人民大学东校区、清华大学五道口金融学院等纷纷落位通州

Part.3 品牌篇

【中国建筑】大国巨匠 影响世界的中国力量

中国建筑，全球规模最大的投资建设集团，也是我国建筑领域唯一一家由中央直接管理的国有重要骨干企业，位居2024年《财富》世界500强第14位，中国500强第4位。

【中建二局】是建筑全能 更是房建专家

建于1952年，是中建集团成立最早的工程局，也是中建集团旗下唯一一个横跨我国三大核心城市的建筑工程局，并形成了以基础设施、核电、文旅、超高层、大型公建等为代表的核心竞争优势，坚持“品质保障、价值创造”，先后斩获大量国家级高优奖项，位居行业前列。

【中建玖合】中心城市空间综合服务商

中建集团旗下唯一在北京、上海、广州三大核心城市均开发国内高标准住宅项目的地产企业，中建玖合传承中国建筑“品质保障价值创造”的核心价值观，秉承“国之栋梁”的责任，为百姓“精工筑家”。目前已形成京津冀、长三角、粤港澳大湾区为核心的市场格局。

精研一核四芯 北京副中心“好房子”匠作

通过详细拆解中建玖合“一核四芯”20大项304子项的技术清单，回应中建好房子16大项172子项关键问题，实现基础项全覆盖，升级项全提升，实施端全落地。

Part.4 产品篇

【大师作品】

世界大师联袂 北京城市副中心运河天际作品

里表都会、CCD郑中设计事务所、DDON笛东、PTA柏涛设计等世界知名设计团队齐聚，共同撰写北京滨水人居的恒产封面。

【社区大门】

三进制礼序归家 重构当代门第气象

总宽约58米奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米)，玫瑰金色金属+奢石+釉面陶板材质，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘归家宛若步入艺术馆。

【场景形态】

六重垂直绿化体系 构筑运河岸“立体森屿”

商业街区延伸活力，立体绿脉串联人居单元，天际轮廓富有韵律。将绿化从地面转向立体，以六重绿化系统实现生活与自然的互融共生，营造立体层叠的滨水街区空间范式。

【建筑美学】

光影丹韵 京华鎏光 高定工艺筑就璀璨国景

采用简洁线条和几何形体，有机融合传统叠涩工艺和现代幕墙语汇，塑造富含文化底蕴的独特立面形象。干挂陶砖搭配暖银色/香槟色金属铝板，打造鎏光奢雅、韵律有序的色彩氛围。

【园林筑境】

运河情怀融入大区景观 觐献八景中国家

蜿蜒的大运河，穿越古今，以现代语言诉说运河历史，取意运河生长历程的八段篇章，串联大区故事。

· 三大主题廊道：长虹卧波、烟火记忆、垂虹横贯

· 八大景观艺术馆：山泽丘壑、逐水而居、雕刻大地、束水天工、重塑山林、千里画廊、桃园别业、川流之外

【层峯会所】

近3000㎡高端会所 定制城市私享峯境

涵盖健身房、无边恒温泳池、私宴、娱乐、业主休闲会客厅等全维生活娱乐功能。

【架空连廊】

风雨连廊&首层泛会所 建构社区“家外之家”

打造约4.5米层高架空层，规划将近4000平方米的首层架空泛会所，植入多元服务功能，营造多样化生活场景。

【四代住宅-云上露台】(仅200㎡以上户型)

超级露台+270°转角全景窗 都会之上的悬浮花园

错层转角露台设计，270度最大连贯15米观景面。于隔世静谧之中，最大化展映河岸与公园美景。

【四代住宅-好房子】

【户型品鉴】

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