2幅底价成交，聊聊上海首轮土拍为何遇冷

今天，上海2026年第一批次土拍成交68.09亿。正如地产申度此前预判，本轮市场热度整体不高。最终2幅地块底价成交。象屿&金茂拿下嘉定新城宅地，上实城开托底拿下长桥地块，而绿城则时隔多年再入大虹桥。

地块详细解析

1.嘉定新城：远郊热度低于预期

地块优势：位于嘉定新城主城区，距11号线白银路站约500米，东临紫气东来公园，门口是宝龙广场，2公里范围内有万达、大融城及三甲瑞金医院，配套成熟。

周边新盘：招商·林屿湖畔（均价4.8-5.2万/㎡，建面110-165㎡）

点评：作为嘉定新城的地铁盘，总价门槛低，是房企补仓的“高性价比”选择。板块内新房已断供多年，产品力断代严重，市民改善需求也存在。但受限于远郊项目去化慢、回款周期长的现实压力，房企对外围区域信心明显不足，拿地态度极为谨慎，最终仅以底价成交。

2.徐汇长桥：市区核心，开发门槛高

地块优势：地处徐汇中部，前身是大华医院旧址，地块规划为15号线罗秀路站上盖，紧邻中环。教育资源强，有上汇实验、上海小学、徐教院附中等一梯队学区。

周边新盘：海上清和玺（均价11.1万/㎡，建面112-177㎡）

点评：市区核心地块底价成交，主要受制于商业配建要求过高与地段认可度低。25%的自持商业（含养老院、菜场等），导致开发商资金沉淀大、利润受限。同时，板块城市界面老旧，大型商业匮乏，且与徐汇滨江价值外溢区关联较弱，购房者对板块接受度不高，房企后期去化压力不小。

3. 青浦徐泾：大虹桥解禁承压

地块优势：位于大虹桥徐泾核心，轨交+产业优势突出。紧邻2号线西延段蟠祥路站（直达南京西路、人民广场、陆家嘴等），且近外环，通勤高效。周边汇聚美的、安踏等企业总部，产城融合度高，社区商业成熟。

周边新盘：虹桥灿耀星城（均价6.3万/㎡，建面72-137㎡）

点评：本轮唯一溢价的地块，由绿城竞得，显示其深耕大虹桥的决心（前期开发春晓园）。地块自住属性坚实，但投资需警惕短期抛压。徐泾板块即将迎来首批“五年限售”房源集中解禁，大量二手次新房入市，可能在短期内对新房价格和去化形成直接冲击。

就在刚刚，上海土地市场发布了三批次土拍预告，徐汇长桥再推宅地，具体名单如下。