北京东三环项目揭开面纱 民企懋源如何走出独立行情

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

时隔3个多月，备受业内关注的北京朝阳区松榆里0001地块项目总平面图于近日正式公示。这也意味着，去年11月由民企懋源地产历经166轮激烈竞拍摘得的东三环核心宅地，终于揭开神秘面纱。

《中国经营报》记者注意到，该地块是北京首个在土地出让文件中明确要求“下沉庭院需与规划文化用地地下联通”的项目，充分体现“好房子”建设导向。

在当前国央企主导的北京土拍市场中，懋源此次重仓核心区，不仅填补了东三环高端住宅空白，也为行业观察民营房企的生存逻辑提供了最新样本。

东三环再添高端住宅

据了解，朝阳区松榆里0001地块于去年11月25日由民企懋源地产摘得。作为东三环核心区域稀缺的纯住宅用地，当时吸引7家头部房企参与竞拍，最终懋源地产以50.24亿元竞得该地块，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。

地块位于北京东南三环黄金区位，交通配套方面紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。

项目总占地面积2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），是近5年该区域供应规模最大的纯住宅地块。

拿地近3个月，懋源地产公布了该项目总平面图，一共规划13栋楼，共499户，整体为“北高南低、前低后高”的经典高端住宅布局，户均建面约162平方米。

值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向。

根据已经公示的总平面图，该项目将设大面积下沉庭院体系，由东向西串联中央景观轴，连接多处会所空间，西北角还规划了大片室外活动场地。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，目前，项目周边主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万元左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有能建·东誉府，成交均价约为10.6万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放之间的结构性错配。

张凯指出，松榆里地块后续预计推出的改善型户型，将填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10万—12万元/平方米。

不过，尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市需求景气度影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。

据了解，近两年随着市场分化，北京核心区供应增加，除上述地块外，去年朝阳区先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及太阳宫等地块，再加上2024年出让的酒仙桥+孙河乡+中关村朝阳园组团地块，以及酒仙桥+小红门+十八里店组团地块，如今区域内新盘竞争依然激烈。

产品力与周转术

据悉，懋源地产成立于2000年，长期深耕北京市场，擅长打造高端住宅产品，在京开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目，逐渐形成“台系”“璟系”和“云系”等产品线。

在开发周期上，懋源地产一直以“慢工出细活”著称，2013年以17.7亿元的价格拿下北京丰台区夏家胡同地块，随后开发为懋源璟岳，项目于2018年才入市。2015年以总价39亿元夺得朝阳区孙河乡西甸村地块，随后打造为懋源璟玺，于2020年入市。

近几年，伴随着市场下行，多数民企收缩在京布局，央国企逐渐主导土拍市场。作为少数仍活跃在北京市场上的民企，懋源地产拿地动作依然频繁，推盘节奏也有所加快。

2021年10月，懋源以43.34亿元夺得北京丰台周庄子地块，随后地块被打造为懋源·煜泽台、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三个项目，总计436户，包含平层、叠墅等产品。

2022年6月，在北京第二批次集中供地中，懋源地产参与了朝阳奶西村、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄村3宗地块的竞争，最终以19.55亿元+3万平方米现房夺得北京顺义区薛大人庄村地块，成为当年北京第二批集中供地中唯一独立拿地的民企。该地块拿地溢价率达15%，成交楼面价约3.36万元/平方米，随后打造为懋源璟橒。

近两年，懋源地产在京拿地主要集中在顺义区域。2024年9月份，其以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块，成交楼面价23241元/平方米，销售指导价为61000元/平方米，可浮动10%。据悉，此地块容积率仅为1.1，控高只有24米。该地块随后被打造为懋源云纪，并于2025年5月份取得预售许可证，中间历时8个月，开发节奏明显加快。

懋源云纪总计588套房源，主力产品为260平方米平墅和300平方米叠墅，总价在1800万—2450万元。值得注意的是，该项目销售指导价为6.1万元/平方米，目前网签70套，初期成交均价略高于指导价，后期逐渐回落至6.08万元/平方米。

2025年8月份，位于顺义中央别墅区天竺板块核心区的SY00-0025-6017地块出让，该地块距地铁15号线国展站仅1公里，周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟，懋源地产以10.3亿元底价顺利摘得。

据了解，该地块在出让前经历三次调规，出让时已没有配建，土地面积2.3万平方米，规划建筑面积3.68万平方米，容积率1.6。此前开盘的懋源璟橒就在该地块隔壁，据悉，SY00-0025-6017地块成交楼面价低于懋源璟橒，两项目可形成规模开发效应，提升产品溢价能力。

拿地仅10天后，懋源地产便公示了SY00-0025-6017地块项目规划设计方案，随后案名于2025年11月公布——懋源·骊橒臺，是懋源地产首个落子中央别墅区的台系作品，规划10栋7—11层洋房，共202户，层高3.3米以上。项目于去年12月份入市，目前已网签32套，成交均价7.37万元/平方米。

其隔壁的懋源璟橒目前已是现房销售阶段，网签去化率近半，成交均价7.3万元/平方米，成交金额已覆盖地价成本。目前该项目还有3万平方米现房待售。该项目包括平墅、叠墅以及合院产品，共217户，单套总价2500万—4000万元。

在上述松榆里地块之前，懋源地产早有在北京核心区拿地之意，去年9月30日，朝阳区太阳宫地块出让时，中建智地、城建发展、懋源地产、招商、保利、建发、中海、京投发展和金隅等9家房企就曾在竞价环节激烈竞逐。

据悉，该地块位于北三环和四环之间的朝阳区太阳宫乡，紧邻10号线和17号线换乘太阳宫站，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地，周边配套成熟，西侧紧邻凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园，并享有人大附中朝阳学校的优质教育资源。

不过，懋源地产遗憾未能摘得该地块，最终由中建智地以43.145亿元成交，楼面价为8.53万元/平方米，溢价率高达39.18%。

记者就如何看待松榆里项目的机遇和推盘节奏，以及后续是否会继续在核心区拿地等问题联系懋源地产，对方表示项目尚在积极筹备中，暂不予置评。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：燕郁霞）