智能化全球化双提速，京东产发解锁增长新范式

文|凌艳 出品|天下财道

现代化物流基础设施行业，乃是筑牢实体经济根基、畅通全球供应链脉络的核心赛道，亦是驱动产业迭代、保障商贸流通的关键支点。

在数字经济浪潮奔涌、全球产业格局深度调整的今天，谁能精准把握行业变革脉搏，谁便能在时代浪潮中占据先机。

作为京东集团供应链生态系统的基石，京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”）凭借对商流及物流的深刻洞察及独特的产业资源整合能力，成长为实力雄厚的物流基础设施运营商。

从基础设施的建设者到供应链生态的赋能者，京东产发以实干笃行破解行业痛点，用创新实践书写发展答卷。

京东产发在服务过程中形成了自身的硬核实力，其有效解决复杂供应链基础设施痛点，通过打造及运营高标准基础设施，显著提高区域供应链的运营效率，进而成为促进当地经济发展和产业升级的重要驱动力。

在物流基础设施行业向智能化、全球化、绿色化、轻资产化深度变革的当下，京东产发创下了全球布局285个基础设施资产、总建筑面积2710万平方米、资产管理规模突破1215亿元的亮眼成绩，在激烈的行业竞争浪潮中站稳脚跟，诠释着成长的力量。

新经济驱动行业升级

政策东风劲吹，产业沃土深耕。 近年来，中国已出台多项支持物流基础设施发展的政策，顶层定调让行业蓝图日益清晰。

2024年《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》和2025年《国家物流枢纽布局优化调整方案》，均将建设国家物流枢纽、冷链基地和综合货运站列为工作重点。

今年“两会”期间，国家发改委提出超7万亿元投资“六张网”，物流网为其中之一，明确推进综合立体交通设施、物流枢纽与节点建设，强化全国统一大市场的流通基础。

政策红利持续释放，消费升级蹄疾步稳，双重动力共同推动新经济产业蓬勃发展，也为物流基础设施行业注入强劲动能，加速了供应链及制造设施的现代化进程，从而拉动现代化基础设施的需求。

数据显示，中国物流基础设施的总建筑面积已由2019年底的10.8亿平方米增至2024年底的12.6亿平方米，年平均复合增长率约为3.2%，并预计将于2029年底进一步增至13.2亿平方米。

同时，高标仓的建筑面积由2019年底的77.5百万平方米增至2024年底的170.8百万平方米，年平均复合增长率为17.1%。于2024年底，高标仓约占中国物流基础设施总建筑面积的13.5%，且该渗透率预期将于2029年底提升至17.3%。

增长数据背后，是未被充分挖掘的市场潜力。值得注意的是，尽管增长迅速，中国高标仓的渗透率仍低于发达市场通常达到的20%至30%水平，可见未来市场空间依然巨大。

京东产发的成长轨迹，与中国物流基础设施行业的发展同频共振。

该公司是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，其通过基础设施物业开发、资产管理和多元化的增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

行业转型期亦是机遇窗口期，面对规模扩张向高质量发展的转型挑战，京东产发以独特优势破浪前行。

当前，现代化物流基础设施行业正处于从规模扩张向高质量发展的转型阶段，市场竞争也有所加剧。面对挑战，京东产发锻造了整合业务资源、促进区域经济发展的独特能力，建立起“超级节点”优势地位，这让京东产发面临产业周期不确定时，依旧能破局突围，展现出强劲增长韧性。

智能化重塑供应链生态

早布局者早受益，深耕耘者得始终。京东产发起步较早，由此奠定行业先发优势。在近二十年的发展历程中，该公司以智能基建重塑供应链生态，逐渐形成独树一帜的核心竞争力。

该公司的业务始于2007年京东开始自建物流体系的长期战略，在运营初期，京东产发依托京东零售及京东物流在国内市场的增长，在业内率先设计及开发了专有的“亚洲一号”超大型智能仓库。

2014年，京东产发在上海建成了行业第一座“亚洲一号”超大型智能仓库，拥有单层9米净高、3吨承重的仓库结构及科学规划的分区，可容纳大型智能化物流设备；仓库设计了数量科学的出入货口，园区内规划了高效的车流动线，能支持货物的快速装卸和车辆的快进快出。

智能基建的威力，在实战中愈发凸显。2025年京东“6·18”购物节期间，京东产发各地园区平均每天保障服务9万辆车次和11万人次的流动，同时实现较高的时效达成率。这种高效的货物流通，提升了客户服务终端用户的履约能力，从而支持客户业务的持续拓展。而智能化、一体化的物流设备在仓内的应用，实现了更高效的供应链效率，进一步推动区域产业升级。

2018年，京东产发开始独立运营，并始终处于行业趋势及客户偏好的前沿。

从标准化服务到定制化解决方案，京东产发以全链条能力适配多行业需求，用生态协同赋能客户成长。

全链条的定制化服务能力，是京东产发适配多行业需求的关键抓手。从为理想汽车7个月完成10万平方米定制高标仓的全托管交付，到为永辉超市打造涵盖多温层的冷链物流仓，再到为希音打造日分拣400万件的大湾区智能枢纽，京东产发能精准捕捉不同行业的个性化需求，并给出专属解决方案。

作为京东生态的重要一环，京东产发还高效协同京东生态资源，为客户提供更多维度、更长供应链上的服务与产品定制，进而帮助推动客户自身业务的发展。

通过多年探索与实践，京东产发完成了从 “空间提供商” 到 “供应链解决方案服务商” 的质变，将先天优势转化为发展实效。

版图不断拓展，实力持续彰显，一组组数据见证着京东产发的行业地位。截至2025年9月30日，京东产发已在中国大陆29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米。

这其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。按建筑面积计算，在亚太地区现代化新经济基础设施提供商中位列前三，在中国市场同类提供商中则稳居前二。

此外，公司已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过了90%，在同业主要参与者中均位居首位。

公司管理规模同样显著增长。自2023年初至2025年9月30日，京东产发的资产管理规模（AUM）达到1215亿元人民币，期间增幅高达28.1%。

布局全球助力跨境企业

立足中国，放眼全球。京东产发不仅在国内广泛建立物流网络，还战略性进行海外布局，将业务版图扩展至亚太、欧洲及中东等关键境外市场。

京东产发从2020年开始在海外关键物流枢纽落地高标准物流基础设施。一方面通过服务京东生态系统的海外拓展，支持中国企业的全球化发展，另一方面投资具有高价值创造潜力的资产，不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场。

“出海”对于京东产发而言同样挑战与机遇并存。海外项目的投资回报周期较长，且中东、东南亚等新兴市场的环境复杂，对企业的资金实力与风险管理能力提出了更高要求。

京东产发拥有近600人的专业团队，在地产投资、设计与建造、资产管理及募资等领域积累了丰富的行业经验与实践能力，使公司得以持续发掘增长机遇并投资优质资产。

2025年7月，京东产发与阿布扎比机场自由区（ADAFZ）合作签约，双方拟共同开发与运营位于阿布扎比机场自由区的高标准物流基础设施。同年11月，京东产发与沙特MODON签署战略合作备忘录，双方将建立长期战略合作伙伴关系，共同评估、规划并实施MODON辖区内的工业与物流基础设施开发项目，包括研究设立专注于工业及物流资产开发的房地产投资基金。

版图持续扩大，实力稳步提升，海外业务已成为京东产发的重要增长极。截至2025年9月30日，京东产发的高标准物流基础设施已在海外10个国家和地区落地，海外资产管理规模总额占比已由2022年底的3.7%增长至2025年9月30日的12.8%。

基于国内积累的扎实内功，京东产发为跨境企业打造全流程解决方案，解决仓储、合规、成本等痛点，提供从选址筹建到运营管理的全链条支持。不难看出，该公司日益成为联通国内国际双循环、助力中国企业扬帆出海的重要桥梁与坚实依托。

潮起海天阔，扬帆正当时。未来，物流基础设施行业发展空间广阔。站在智能化发展的潮头，以京东产发为代表的头部企业，将继续发挥引领作用，以优质基础设施与专业服务水平，为实体经济发展与供应链体系升级提供坚实支撑。

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