绿城中国业绩大降95%，行业仍处于调整期

绿城中国计提一定金额的资产减值损失，进而影响股东应占利润。

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利润大降

3月10日，绿城中国（03900.HK）公告称，预计2025年度公司股东应占利润同比2024年的15.96亿元下降95%左右。

盈利预告

公告显示，绿城中国业绩下滑主要是由于房地产市场仍处于调整期，且公司为促进长远发展，继续积极推动长库存去化，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。

此外，绿城中国计提了一定金额的资产减值损失，进而影响了股东应占利润。

绿城中国表示，虽利润大幅下滑，但公司持续优化债务结构，压降短期负债，短债占比低于20%，创历年新低。

同时，绿城中国现金储备充裕，现金短债比2.5倍以上，创历年新高，整体经营平稳高效，财务安全稳健。

《小债看市》统计，目前绿城中国存续美元债仅1只，存续规模5亿美元，将于2028年2月24日到期。

存续美元债

目前，绿城中国家族评级、有支持高级无抵押评级和高级无抵押评级为“B1”，评级展望负面。

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财务分析

据官网介绍，绿城中国1995年成立于杭州，是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业。

绿城中国先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东，以打造“TOP10中的品质标杆”为核心目标，布局三大板块和九大业务。

绿城中国官网

从股权结构看，目前绿城中国的直接控股股东为中交集团（香港）控股有限公司，持股比例为23.792%，间接最大股东是中国交通建设集团有限公司。

从销售端来看，绿城中国的销售情况好于行业平均水平。

2025年，绿城中国的销售额2519亿元、销售面积1208万㎡，均位列行业第二。

截至2026年2月28日止两个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约94万平方米，总合同销售金额约183亿元。

从业绩上看，2025年上半年绿城中国的期内营收、毛利双双下滑，公司股东应占净利润仅为2.1亿元，相比2024年同期的20.45亿元跌近90%。

2.1亿元的业绩，创下绿城中国自2006年在港交所上市以来最低中期净利润纪录。

归母净利润

截至2025年6月末，绿城中国总资产有5181.14亿元，总负债3987.91亿元，净资产1193.23亿元，资产负债率为76.97%。

《小债看市》分析债务结构发现，目前绿城中国主要以流动负债为主，占总债务的69%。

截至相同报告期，绿城中国流动负债有2767.37亿元，其中一年到期的短期债务有201.43亿元。

相较于短债压力，绿城中国流动性较好，其持有现金及现金等价物有624.6亿元，现金短债比为3.1，公司面临短期偿债压力不大。

在财务弹性方面，截至2021年末，绿城中国银行授信总额有2677亿元，未使用授信额度为1330亿元，可见公司备用资金充沛。

授信额度

另外，绿城中国还有非流动负债1220.54亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有1015.77亿元。

整体来看，绿城中国刚性债务总规模为1217.2亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为31%。

由于有央企大股东背书，绿城中国总借贷加权平均利息成本为3.6%，较2024年同期的4.0%下降40个基点。

从融资渠道来看，绿城中国对银行贷款、公司债、ABS及优先票据等传统融资渠道较为依赖，此外还通过租赁、应收账款、股权、股权质押以及信托等方式融资。

在现金流方面，作为一家具有国企背景的头部房企，绿城虽在“三支箭”“金融16条”等出台后获得了更多金融支持，但其2023年和2024年筹资性现金流均为净流出状态，值得关注后续现金流情况。

筹资性现金流

在资产质量方面，绿城中国的其他应收款超千亿，规模大不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

总得来看，绿城中国业绩大幅下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆较高，存在一定再融资压力。

03

地产界曾经的“苹果”

绿城曾是中国地产企业的另类，以注重品质驰名江湖，人称中国地产界“苹果”。

上世纪九十年代中期，中国房地产业开始勃兴，宋卫平向朋友借来300万买地，1995年开发了至今让人怀念、津津乐道的“桂花系列”，得以在地产界立足。

后续几年，宋卫平陆续开发了多个高端别墅，奠定了在浙江地产界的地位。

2006年7月，绿城在香港联交所成功上市，融资26.7亿港元。

上市前后，宋卫平采用激进的组合手段到处融资，其中2006年11月发行的本金总额4亿美元的高收益债券隐藏了一个日后阻挡其再融资的地雷。

随后，绿城开始不计成本地到处拿地，2007年绿城销售规模首次破百亿，让宋卫平野心加速膨胀，把2008年目标定为200亿。

然而，猝不及防的金融危机外加政府的宏观调控，房地产市场在当年9月出现断崖式下跌。

2009年，楼市回暖，绿城卖了530亿元，仅次于万科的634.2亿元，位居全国第二。

涉险过关的宋卫平脚步不停，把不断融资、不断拿地作为绿城超常规大踏步发展的主要模式。

2009年，绿城共豪掷323亿元买地，成为当年买地最多的房企。

次年，适逢“史上最严”宏观调控，在资金匮乏、销售不力，资产负债率已达132%的情况下，宋卫平还坚守初衷，抵死不肯降价，而且大骂宏观调控。

2011年11月1日深夜，一则“绿城已破产”的消息在微博上疯传。人们纷纷揣测，这轮宏观调控中第一个倒下的巨头可能会是绿城。

绿城中国创始人宋卫平

撑不住的绿城在2011年底到2012年4月连续转让6个项目回笼现金60亿元，也仅是维持了在“生死线”上苟延残喘。

到了2012年中，降价、卖项目都不奏效的情况下，绿城开始找金主搭救。

2012年6月，九龙仓斥资51亿港元入股绿城，受让24.6%的股权，成为第二大股东。

另外，融创以33.7亿获得绿城9个项目的一半股权，双方组建了股权各半的合作平台“融绿”，由融创负责全面操盘。

在中国地产业从烈火烹油到骤然冰冷的快速切换中，绿城再度化险为夷。

2014年5月，宋卫平决定把24%的绿城股权转让给孙宏斌，而融创要拿出50.6亿元完成此次收购。

但这场收购最终演变成“融绿大战”，直到2014年12月中交集团宣布出资收购绿城的股份，才算划上句号。

2015年5月，中交正式入主绿城，残酷的“去绿城化”开始。

2018年8月，随着行政总裁曹舟南的离职、彼时中交派入绿城的张亚东接任，中交正式实现了对绿城的全面掌控。

彼时，中国房地产业仍处于上行期，张亚东也因此更看重规模扩张。

2018—2024年，绿城中国销售额从约1564亿元增长至约2768亿元，行业排名从第17位升至第3位。

2024年，绿城中国自投项目销售额大幅提升至约1718亿元，占比超过六成。

值得注意的是，自2024年以来，绿城中国成为备受市场瞩目的“地王收割机”。