北京买房：理清思路，购房建议1819

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和爱人户口都是房山区的，房子也在房山区，俩孩子都在房山上小学，老大现在五年级下半学期，老二一年级下半学期。前几年老大上学前我俩当时的想法是就不鸡娃了，也放过我们自己，就在房山上吧。但最近一年我爱人想法又发生了变化，一是老大学习还可以，在班里算是前几名吧，二是我爱人她身边同事有几个去东西海买学区房的。

我想问下我们这种情况，如果去西城区买个房，400-500万预算，比如广外片区或展览路片区，怎么样，老大在房山上完六年级，小升初回西城派位，老二等三四年级的窗口转学回西城，您看有哪些适合我们的片区，还是我们也可以看看东城的片区。

A：

1、西城买房，然后跨区小升初，这主要看运气。因为西城到目前为止，对转学生的政策不算多友好，又是小升初，那如果没有政保就必定是派位了。再加上五年级那就是高峰期入学的，无论哪年转学都是同一届，竞争程度是不变的，派入好中学的概率不是很高，只能看运气了。毕竟西城每个学区都有坑儿，而且转学生还有跨学区派位的可能。

2、另外是房子角度，既然已经上学，那就不能对口进入小学。但是东西海又没有单独对口中学的学区房，导致的结果就是您家必须支付全部的学区溢价，但只利用到了一部分学区价值。

当年您家是俩宝，用了两次学区房，也可以说不亏吧，但总归不如中小学都利用上的更划算。

3、还有一点，如果确定转学，那二宝也是宜早不宜迟，三年级不算晚，四年级就有点儿晚了。毕竟学区房买的其实是学习氛围和环境，还是尽量早点儿去适应教学模式吧，这样小升初派位的时候或许也好点儿。

4、西城的常规建议是北城，比如展览路或新街口，4/500肯定能买到房。广外等南城学区也不是不行，而是派入普校的概率更高，还可能派入广内或大椿天呢，那买学区房的意义就更降低了。

5、东城对于转学生的政策比西城友好，4/500万的常规建议是先看龙体，再看东崇前。都是南城学区，价格相对低，但资源都不错。不过这俩学区有被派入天永的可能，也是考虑好再买。

仅供参考。

借这话题最后说一句，很多家长以为不在东西海上学就不鸡娃了。其实不对，是否鸡娃和哪个学区或学校并没有直接关系，不在东西海上学但疯狂鸡娃的有的是。

而且很多东西海在职的老师是不敢在本区给孩子补课的，那他们都去哪儿了？其他行政区呗，所以在丰台石景山请的一对一老师，大多数都是西城海淀的。

房山的情况我不熟，但可以参考丰台的，以补课价格来说基本等同于东西海，甚至更高，至少是不容易预定好老师。那这说明什么？需求旺盛呗，否则也不能炒高价格vs订不上。

前两年我有位典型的丰台虎妈跟我聊天儿，她家竟然连副科（初中）都给孩子请了一对一，就为了中考时至少不吃亏。这位妈妈的留言让我都震惊了：用金山银海铺路，否则杀不出这尸山血海。

看着挺恐怖吧？但也说明了虎妈们的焦虑。其实可以等每年中考出分后，去丰台排名靠前的几所学校门口看看点招现场。都不用去十二中，看看丰二+十八中就行，看看家长们的各种情绪就知道了。

没经历过的很难体会那种焦虑、期盼、失落、惊喜，各种人间戏剧轮番上演，父母的尊严在孩子的分数面前一文不值……

二

Q:

我们现在看的这套房是加盖了小房的，业主说他前些年想开个便利店，但刚刚建成就赶上了治理违建，所以他就只好把玻璃门改成了实墙。但因为屋里的那堵墙已经拆了，而且外边也被社区砌了一圈墙，从外边是看不到这间小房的，所以就没恢复。

中介说现在是可以正常过户的。但我们担心的是万一以后被登记了怎么办？会不会被要求拆除啊？但是屋里的整堵墙目前只剩下承重的柱子了，也不是我们造成的，会被要求恢复吗？施工成本挺高的。

A：

1、我要建议就是尽量别买，也没占到什么便宜，何必自找麻烦呢？至于什么拆的只剩柱子和施工成本高都不成为借口，都是您家自己的事儿，别人才不在乎呢。

至于不是您造成的，那也不是监管部门造成的啊，谁让您买的找谁去，找原业主打官司去呗。估计赢不了，赢了的话也执行起来相当的麻烦。

2、最主要的一点，很多时候不是说城管或社区的要求拆除，而是一旦楼栋需要整改了，那在一楼的各种违建都必须拆除，否则人家无法更换管道+维修墙体。甚至不少楼栋连防护栏都得拆，只不过有的可以重新安回去而已。

那到时候您对抗的就不是监管部门了，而是全楼的业主。这跟阻拦加电梯的难度不一样，那是能得到很多人支持的，而违建的事儿很难得到同情。

3、至于是否被登记备案了倒无所谓，反正您也不卖，住着就是了，什么时候想卖再说。我只是提醒考虑好着改造的可能，毕竟中国从2020年开始就是从大规模开发，转为老旧小区维护为主了，老小区都是早晚的事儿。

仅供参考。

三

Q:

我家孩子现在四年级，有一套人大附经开学校的学区房，是老破小40多平米，租出去了，我们自己现在租房住。现在考虑要不要置换，考虑的点一个是孩子上学转学问题，所以需要看买的房子那边的学位情况，避免买了房子但是转不过去。

另一个是现在老破小要不要卖掉，目前已经比买的时候降了小200W了。然后就是我们现在计划是买2居或者三居，有电梯或者低楼层，总房价500W左右。您能帮忙分析一下和给点建议么

A：

1、转学，从亦庄转到外区吗？那只要买房+迁户就肯定能转，初中学位都能安排，就是谁也不敢保证哪所学校而已，除非点招、政保和子弟。

不过也考虑好，以人大附经开的成绩和发展情况，或者说排名吧，转学的话如果是派位，那有不如现在的可能。或者也看哪个区吧，朝阳的就好的多，用房子选中学的概率高。

2、现在的老破小要不要卖掉？算账呗，用总价除以租金，如果在500左右就留着，400多就说明超跌了，没必要着急卖。550或600以上就说明仍然有溢价，留不留的看自己了。

不过您这数字对吗？40多平就降了小200万，每平米降4万多。那没降之前还不得8万一平，亦庄有过那么贵的老破小吗？如果真是降了这数字就留着吧，肯定超跌了。

3、我没明白这转学，是从其他区转到亦庄吗？也就是卖了这套老破小，再买一套亦庄500万左右的，是这意思吗？否则500万在东西海买带电梯的两三居可不容易，至少中等学区是没这价格的。您还是说的详细一点儿吧，我没太理解。

仅供参考。

四

Q:

孩子明年27年上学，我户口密云的，在高碑店工作，租房。看您说草房的陈经纶保利分校挺好，这房子我们也觉得价格还行，两居室180万，能买吗？

看很多博主都说这几年学区房要降了，因为孩子少，所以很担心的就是到手后贬值。我们也考虑过八十中管庄分校，但都是老房，感觉更不靠谱，贬值的风险大，还有可能都没人要了。

Ps：需求很简单，第一就是学校要还不错的，不奢求顶级。二就是要保值，不能说买了就跌了。三就是自住，两居，房龄新点，环境好的。请推荐。

A：

1、陈经纶保利是挺好的，当初规划的级别就是保障房社区中最高的。成绩应该是在朝阳区排中上，在系统内排名也比较靠前。

2、几套房都是丽景园的吗？两居室都180万，怎么说呢？这几套两居都6/70平米，每平才3万左右，有点儿偏低了。这几套房或者说这价位的房大概率都有些瑕疵，也有可能是顶层底层或有遮挡什么的，如果严重的话就算硬伤了。

所以先考察好吧，便宜必定有便宜的道理，看自己是否能接受？另外如果是有瑕疵或硬伤，那就算不影响保值，流动性也是要受影响的，出手时不太好卖。考虑好。

3、学区房要贬值的话也只是溢价部分，有可能降低比例，但未必是直接降价。而且陈经纶保利不算头部校，所以对口小区也就都不算学区房，没有溢价的，谈不上单独贬值。

老房也没有单独贬值的风险，从长期看反倒是相对平稳的，比次新房的整体波动小的多。之所以让人感觉更不值钱，是因为老房从上市的时候就比商品房价格低，而且因为不太好卖，所以着急出手的就无奈降价了。但从整体来说，老房的价格波动一直都是平均值，占不到便宜也不吃亏。

4、您的需求我不好说什么，有点儿偏高了。

仅供参考。

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