商铺租赁合同（模板、释义）

商铺租赁合同（模板、释义）

甲方（出租人）：________

证件类型及号码：________

法定代表人/负责人：________

联系地址：________

联系电话：________

乙方（承租人）：________

证件类型及号码：________

法定代表人/负责人：________

联系地址：________

联系电话：________

（甲方、乙方以下合称“双方”，单独称“一方”）

鉴于：

1. 甲方是位于本合同约定的商铺（定义见下）的合法所有权人或享有合法出租权的权利人。

2. 乙方有意租赁该商铺用于本合同约定的商业用途。

3. 双方同意在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，订立本合同，以资共同信守。

1.1 “商铺”：指位于________市________区________的________（物业名称）第________层________号单元，具体位置、范围及建筑面积以本合同附件一之平面图所界定的红线范围为准。该商铺的预测建筑面积约为________平方米，最终建筑面积以不动产登记机构核定的产权登记面积为准，租金计算基数不作调整。/ 该商铺的产权登记建筑面积为________平方米。

1.2 “租赁期限”：指本合同第三条约定的期限。

1.3 “起租日”：指本合同第三条约定的日期，是开始计算租金的日期。

1.4 “交付日”：指甲方实际将商铺交付乙方占有的日期。交付标准见第四条。

1.5 “开业日”：指乙方完成装修并实际对外营业的第一日，最晚不得晚于起租日后第________日。

1.6 “物业管理公司”：指甲方委托的、负责该商铺所在商业项目提供物业服务的公司，即________。

1.7 “租金”：不含物业管理费及其他费用，定义及计算见第五条。

1.8 “履约保证金”：定义及处理见第五条。

（释义与指引）

l条款目的：对合同中的关键、高频术语进行统一定义，避免在后续条款中反复描述产生歧义，提升合同文本的严谨性与执行效率。这是专业合同的标准配置。

l核心要点：

¡面积确认：商铺面积是租金计算的核心。条款提供了两种方案：一是约定以产权登记面积为准，可避免因预测面积不准产生的争议；二是约定为固定面积，明确不作调整。应结合项目情况选择。

¡关键日期：清晰区分“交付日”（甲方义务完成）、“起租日”（开始计租）和“开业日”（乙方经营义务）。开业日有最晚限制，旨在督促乙方尽快开业，保障项目整体商业氛围。

¡第三方：明确“物业管理公司”身份，便于后续相关权利义务的约定。甲方通常保留更换物业管理公司的权利，但应通知乙方。

第二条租赁用途

2.1 乙方承租该商铺的用途为：经营________（品牌名）之________业态（如：中式正餐、时尚零售、儿童培训等）。未经甲方事先书面同意，乙方不得将商铺用于任何其他用途，不得更改经营品牌、业态及商品/服务大类。

2.2 乙方经营所需的营业执照、卫生、消防、环保、文化等所有行政许可及备案手续，均由乙方以自己的名义负责申请并承担费用。甲方可根据需要提供必要的协助文件，但并不保证乙方一定能获得相关批准。

（释义与指引）

l条款目的：锁定商铺的商业定位，明确乙方办照责任，是甲方控制项目业态组合、防范经营风险的核心条款。

l法律与实践要点：

¡用途限制的严格性：此条款限制了商铺的“使用性质”。若乙方擅自变更（如约定做服装零售，实际改为餐饮），通常构成根本违约，甲方有权单方解除合同。这关系到消防安全、排烟排水等工程条件的适配性。

¡“不保证”声明：此声明对甲方至关重要。它将因商铺自身规划性质、历史遗留问题等导致无法办证的风险转移给了乙方。乙方必须在签约前自行至政府部门进行合规咨询（俗称“踩点”），确认拟经营业务在该地址是可被核准的。若无法办证，乙方仍需承担租金等合同义务。

第三条租赁期限、交付与开业

3.1 租赁期限：共计________个月，自【】年【】月【】日（“起租日”）起至【】年【】月【】日止。

3.2 交付：甲方应于【】年【】月【】日（“计划交付日”）前，将符合本合同附件二《交付标准》的商铺交付乙方。双方应签署《商铺交接确认书》，该确认书签署之日即为实际“交付日”。若甲方迟延交付，起租日相应顺延，免租期（如有）不变。

3.3 装修期与免租期：甲方给予乙方自交付日起共计【】日的装修免租期。免租期内，乙方无需支付租金，但须承担物业管理费、能源费及其他实际发生费用。装修期包含在租赁期限内。

3.4 开业义务：乙方应最迟于起租日起第【】日（“最晚开业日”）前正式对外营业。若乙方未能按期开业，除非因甲方或不可抗力原因导致，否则自最晚开业日的次日起，甲方有权按本合同约定租金标准计收租金，且乙方构成违约。

（释义与指引）

l条款目的：明确租赁关系的时间轴及关键节点的权利义务，将交付、装修、开业流程契约化。

l程序与风险管理：

¡《交付确认书》：此文件是界定甲乙方责任的分水岭。签署前，商铺的损坏、灭失风险由甲方承担；签署后，风险转移给乙方（不可抗力除外）。确认书应详细记载交付时房屋及设施的现状。

¡免租期性质：免租期是商业惯例，是甲方给予乙方的商业优惠，而非乙方的法定权利。其本质是“租金减免期”，而非“免责任期”，乙方仍需履行合同其他义务（如支付物业费）。

¡开业义务：强制开业条款是商业租赁（尤其是购物中心）的标准条款，旨在确保项目整体开业率和商业活力。乙方延期开业会打乱甲方整体运营计划，因此设置了明确的违约责任。

第四条租金、费用及支付

4.1 租金标准：

4.1.1 每月租金为人民币________元（以下简称“固定租金”）。

4.1.2 每月租金为前述固定租金与乙方该月营业额（定义见下）的________%（“提成比例”）两者中之较高者（以下简称“提成租金”）。营业额指乙方在商铺内经营所产生所有收入（含税）的总和。

4.1.3 租金支付周期为每【三】个月预付一期。首期租金应于起租日前【15】日支付，此后每期租金在该周期开始前【15】日支付。

4.2 物业管理费：每月物业管理费为人民币________元/平方米，按月支付，与租金同期支付。

4.3 履约保证金：相当于【三】个月固定租金及物业管理费之和的保证金，共计人民币________元。乙方应于本合同签署后【7】日内支付。合同终止且乙方结清所有款项、返还商铺后，甲方在【30】日内无息退还余款。甲方有权直接以保证金抵扣乙方未付租金、费用或违约赔偿。

4.4 其他费用：租赁期内发生的水、电、燃气、通讯、网络、垃圾清运、推广费等费用均由乙方承担，按相关部门或管理公司通知缴纳。

4.5 发票：甲方/物业管理公司在收到乙方支付的全部款项后【15】日内，向乙方开具合法有效的增值税发票。

（释义与指引）

l条款目的：确立甲方的核心收益权及乙方的核心支付义务，构建清晰的财务结算体系。

l商业模式与风险管理：

¡租金模式：条款4.1.1为纯固定租金，对甲方收入有保障。4.1.2为“固定租金与营业额提成两者取高”的模式，常见于购物中心。这使甲方能分享乙方高成长收益，但也带来管理成本（审计营业额）。若采用提成租金，必须在合同附件中详细定义“营业额”的组成、排除项（如员工消费、退货），并约定乙方需定期提供销售报表、原始凭证供甲方审计。

¡履约保证金：这是最重要的履约担保。条款明确了其抵扣功能，赋予了甲方在乙方违约时一种快速的自力救济手段。保证金金额通常为1-3个月租金，是谈判重点。

¡发票义务：明确开票方和时间，符合国家财税管理要求，避免因发票问题引发纠纷。

第五条商铺的使用、装修与维护

5.1 装修管理：乙方装修方案与图纸需事先提交甲方及物业管理公司审核批准。装修须由具备资质的施工单位进行，并遵守消防、安全、环保规定。装修期间，乙方应购买足额工程险。装修完毕，须经甲方及政府相关部门（如需）验收合格。

5.2 日常使用与维护：乙方应合理使用并爱护商铺及项目公共设施。因乙方使用不当、装修或维修不善造成的损坏，由乙方承担修复及赔偿责任。商铺主体结构、公共管道等非因乙方原因产生的损坏，由甲方负责维修。

5.3 保险：租赁期内，乙方应自费为其在商铺内的装修、设备、存货及公众责任购买足额保险。甲方建议购买财产一切险及公众责任险。

（释义与指引）

l条款目的：规范乙方对商铺的改造和使用行为，划分日常维护责任，引入风险转移机制（保险）。

l深度风险控制：

¡甲方审核权：甲方对装修方案的审核权是确保项目安全、美观、统一的“阀门”。审核范围可包括但不限于：店面形象、招牌、灯光、布局、材料（防火等级）、施工时间等。

¡保险机制：此条款常被忽视，但至关重要。它通过市场化手段分散了火灾、水浸、人身伤害等重大意外事故带来的损失风险。要求乙方购买保险，既保护乙方自身资产，也防止事故发生后乙方无力赔偿，导致损失最终由甲方承担。甲方可要求乙方将甲方列为公众责任险的附加被保险人。

第六条转租、分租及承租权转让

6.1 未经甲方事先书面同意，乙方不得将商铺的全部或部分转租、分租或以任何形式交由第三人使用。

6.2 经甲方书面同意，乙方可转租。但乙方与次承租人签订的转租合同条款不得与本合同冲突，且乙方对本合同的责任不因转租而免除。乙方应在转租协议签署后【7】日内将副本交甲方备案。

6.3 如乙方为法人，其控股股东、实际控制人发生变更，或乙方发生合并、分立，视为乙方主体变更，须提前通知甲方。

（释义与指引）

l条款目的：控制商铺的实际使用人，保障甲方对租户品质和履约能力的把控。

l法律与商业考量：

¡禁止随意转租：根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。本条款重申了该法定权利。禁止转租是为了防止乙方“当二房东”或引入不符合项目定位的商户。

¡“背靠背”责任：即使甲方同意转租，乙方仍需作为“第一责任人”对甲方负责。若次承租人违约（如损坏物业），甲方仍有权直接追究乙方的违约责任。这使得乙方在选择次承租人时必须谨慎。

¡主体变更通知：针对公司承租人，其股权结构重大变化可能影响其偿债能力和经营稳定性。此条款赋予了甲方的知情权，在发生不利变化时，可提前与乙方协商合同履行安排。

第七条合同的变更、解除与终止

7.1 经双方协商一致，可书面协议解除本合同。

7.2 甲方单方解除权：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿损失：

(a) 逾期支付租金、物业费或其他费用超过【15】日的；

(b) 擅自改变商铺用途、品牌或业态的；

(c) 未经同意擅自转租、分租的；

(d) 利用商铺从事违法活动，或经营严重损害项目声誉的；

(e) 违反装修、消防、安全规定，经通知后拒不改正的。

7.3 乙方单方解除权：因甲方原因导致商铺无法使用超过【30】日，乙方有权解除合同。

7.4 合同终止后义务：无论因何原因合同终止，乙方应在【15】日内将商铺恢复原状（双方另有约定除外）后返还甲方。逾期返还的，应按合同终止时租金标准的【200%】支付商铺占用费。

（释义与指引）

l条款目的：约定合同非正常结束的“退出机制”，明确守约方的救济权利和违约方的严重后果。

l法律后果与平衡：

¡根本违约情形：第7.2条列举了乙方的“根本违约”行为，赋予了甲方最严厉的救济手段——解除合同并没收保证金。所列情形（特别是欠租、擅自转租、违法经营）是司法实践中支持出租人解约的常见理由。

¡恢复原状：此义务对乙方可能构成较大成本。所谓“原状”，通常指交付时的毛坯状态。双方可在附件中明确约定“可拆除物”与“不可拆除物”的范围，或约定乙方可保留装修，以减少争议。

¡占用费：合同终止后，租赁关系已不存在。乙方继续占用构成无权占有，占用费标准（通常为租金的1.5-3倍）远高于原租金，具有惩罚性质，旨在督促乙方及时搬迁。

第八条优先购买权与优先承租权

8.1 优先购买权：租赁期内，甲方出售商铺，应在签订有效售房合同前至少提前【30】日书面通知乙方。乙方在同等条件下享有优先购买权。乙方应在收到通知后【15】日内书面回复是否购买，逾期未回复视为放弃。

8.2 优先承租权：租赁期限届满，乙方愿意续租的，应在租期届满前【90】日书面通知甲方。在同等条件下，乙方享有优先承租权。“同等条件”指甲方届时对外招租的租金、租期、支付方式等核心商业条款。

（释义与指引）

l条款目的：明确承租人的法定权利及其行使程序，平衡出租人处分物业的权利与承租人稳定经营的利益。

l程序性关键：

¡优先购买权：此为《民法典》第七百二十六条赋予承租人的法定权利。但权利的行使有严格程序。本条款将该程序具体化：甲方有“提前通知”义务，乙方有“限期回复”义务。若甲方未履行通知义务而与第三人签订买卖合同，乙方可主张损害赔偿，但司法实践中通常不因此否定已完成的物权转移。

¡优先承租权：此为约定权利，非法定权利。其实现完全依赖于合同约定。明确“同等条件”的界定和乙方行使权利的时间窗口至关重要，避免了甲方以模糊条件规避乙方的优先权。

第九条违约责任

9.1 任何一方违反本合同约定，均应赔偿守约方因此遭受的全部损失，包括直接经济损失、预期利益损失以及为维权支付的律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、差旅费等合理费用。

9.2 甲方逾期交付商铺，每逾期一日，应按首年月租金总额的【万分之五】向乙方支付违约金，逾期超过【30】日，乙方有权解除合同。

9.3 乙方逾期支付租金、费用，每逾期一日，应按逾期金额的【万分之五】支付违约金。逾期超过【15】日，甲方有权采取停水、停电等措施（但不得影响相邻租户）督促其履行，并有权按第7.2条解除合同。

9.4 乙方违反开业义务（第3.4条），每延迟一日，应向甲方支付相当于当日【两倍租金】的违约金。

（释义与指引）

l条款目的：通过明确的违约后果设定，威慑潜在的违约行为，并在违约发生时为守约方提供清晰的索赔计算依据。

l违约金设置的合法性：

¡全面赔偿原则：第9.1条强调了“全部损失”，特别是明确将“律师费”等维权成本纳入，这在诉讼中能得到法院支持，极大增加了违约成本。

¡违约金比例：每日万分之五（年化约18.25%）是司法实践中较为常见且容易被支持的比率。过高的比例（如每日千分之一，年化36.5%以上）在诉讼中可能被法院调低。本条款约定相对合理。

¡停水停电措施：此措施对乙方经营影响巨大，是甲方的有力“武器”，但行使必须谨慎。条款中“不得影响相邻租户”的限定，以及“经通知后逾期超过15日”的前提，是遵循公平原则和防止权利扩大化的体现。

第十条不可抗力与情势变更

10.1 因不可抗力（如地震、战争、重大疫情等不能预见、不能避免且不能克服的事件）导致合同不能履行，受影响方应及时通知对方，并提供证明，可部分或全部免除责任。

10.2 租赁期内，如因法律法规、政策变化或城市规划调整，导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任，应根据政策协商处理。

（释义与指引）

l条款目的：约定在超出双方控制范围的极端情况下，如何分配风险与责任。

l法律区分：

¡不可抗力：属于法定的免责事由。其核心是“三不”属性。主张不可抗力一方负有严格的举证和通知义务。

¡情势变更：第10.2条触及“情势变更”原则（《民法典》第五百三十三条）。例如，政府突然禁止该业态经营。与不可抗力不同，情势变更并未导致合同绝对不能履行，而是继续履行对一方明显不公平。法律后果是“可以重新协商”，协商不成可请求法院变更或解除合同。此条款为应对政策性风险提供了合同依据。

第十一条通知与送达

本合同履行中的一切通知应以书面形式（含电子邮件、传真）送达以下地址。一方变更地址需提前【5】日书面通知对方，否则发至原地址即视为送达。以下地址同时作为司法文书送达地址：

甲方送达地址：________

联系人：________

电话：________ 邮箱：________

乙方送达地址：________

联系人：________

电话：________ 邮箱：________

（释义与指引）

l条款目的：确保双方沟通的有效性，并特别约定司法文书送达地址，解决“送达难”问题。

l“送达地址确认”条款的法律效力：此条款经双方确认后，具有法律约束力。即使实际经营地变更，只要未按约通知，法院或仲裁机构向该约定地址发送法律文书（如开庭传票），即使未被签收，也可能视为已送达。这能有效避免因对方逃避送达导致的程序拖延。

第十二条争议解决与其他

12.1 因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均有权向商铺所在地人民法院提起诉讼。

12.2 本合同一式【】份，甲方执【】份，乙方执【】份，具有同等法律效力。

12.3 本合同自双方签字盖章之日起生效。合同附件为本合同不可分割的一部分。

（以下无正文）

甲方（盖章）：________

法定代表人/授权代表（签字）：________

日期：________ 年 ________ 月 ________ 日

乙方（盖章）：________

法定代表人/授权代表（签字）：________

日期：________ 年 ________ 月 ________ 日

附件清单：

附件一：《商铺位置平面图》

附件二：《商铺交付标准》

附件三：《物业管理规定》

附件四：《消防安全责任书》

附件五：《营业额定义及审计办法》（如采用提成租金）

重要法律声明

1.模板性质：本文件仅为根据通用商业实践和《中华人民共和国民法典》等法律法规制作的参考性文本。其内容仅为提供信息参考和签约思路，不构成任何形式的法律、会计、税务或其他专业意见。使用者不得将其直接作为法律意见依赖。

2.个性化需求：每一宗商铺租赁交易在商业条件、物业状况、双方谈判地位、地方政策及监管要求等方面均存在重大差异。本模板无法预见并覆盖所有具体情况。使用者应根据自身交易的具体情况，对本模板的每一处空白、选项及条款本身进行审慎评估和必要的修改、补充或删减。

3.专业咨询的不可替代性：商铺租赁合同涉及重大、长期的财产性权利与义务，条款设计直接影响未来数年的经营稳定性和法律风险。在签署具有法律约束力的最终协议前，各方均应咨询自身独立的律师、会计师等专业顾问，以确保合同条款完全符合自身利益并适应特定交易的需求。出租人尤其应关注产权清晰性、租户管控与风险隔离；承租人尤其应关注用途合规性、费用透明性及续租权利的保障。

4.信息核实：双方均有义务在签署前核实对方的主体资格、授权文件及物业的权属证明（如不动产权证书、授权出租文件等）。本模板的提供方不就因使用、依赖本模板内容而产生的或与之相关的任何损失或损害承担任何责任。