未拍先火！老西关低密宅地挂牌，越秀、保利、金茂将贴身肉搏？

老西关的土拍市场，迎来重磅炸弹！

今天，荔湾中山八立交东北侧AL011119地块正式挂牌，起拍价139762万元，折合楼面价约2.5万元/㎡，将于4月9日正式出让。

这宗前身为电车保养场的地块，被定位为公交+体育立体复合开发示范样板，一经亮相便成为广州土拍市场焦点，也让许久无优质宅地供应的老西关，迎来居住升级的全新可能。

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现场直击：地块已平整，有房企悄然现身

公告发布后，我们第一时间赶赴地块现场实探。

目前地块已被围挡完全封闭，内部仍作为广州巴士集团电车公司的临时停车场和车辆检修点使用。

现场可见，场地内部基本平整，无大型建筑物残留，未来开发的土方工程难度较低，算得上是一块“干净”的优质地块。

靠近广湛铁路的部分房改房，已由广铁集团完成征收，内部已经全部清空。

不过，现场有个“意外”发现——我们碰到了金茂地产的相关团队，他们正在地块周边进行细致的勘测和记录。

房企的提前布局，也预示着这场土拍争夺战早已拉开序幕。

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容积率仅2.2！老城区罕有低密地块

单看地块本身素质，它在老西关片区堪称“王炸”级别。

地块总用地面积26067.26㎡，出让面积25859.31㎡，计容建面55904.67㎡，容积率仅2.2。

这一数值在高密扎堆的老西关尤为难得：隔壁珑悦西关容积率3.5，力迅荔筑更是高达6.9，低密属性为打造舒适社区留足了空间。

而55904.67㎡的建面，也让它成为近几年老西关出让的体量最大宅地，建面远超周边项目。

区位与配套，更是这块地的核心王牌。

地块地处南岸路与中山八路交汇处，与地铁5号线、11号线换乘站中山八路站仅一街之隔，步行距离约100米，堪称真正的地铁上盖项目。

值得一提的是，地块南向250米处即为荔湾湖公园，高层单位或可直面公园景观，向西还可能借景珠江，形成二线江景视野。

加上附近圣地新天地广场、扬韬广场等商业体，荔湾中心医院和广州医科大学附属第一医院提等成熟配套，生活非常便利。

根据规划，这里将不是简单的住宅小区，而是要打造“公交+体育”立体复合开发的示范样板，成为一个健康生活创新社区。

△项目规划效果图

这意味着项目可能会有更丰富的公共空间和业态，比如规划中的约8000㎡顶层共享生态花园，非常值得期待。

亮眼优势背后，这宗地块的开发挑战也不容忽视。

一方面，地块紧邻广湛高铁与内环路，噪音干扰难以规避。即便可通过加盖盖板降噪，也会增加开发成本，如何平衡降噪与成本，考验房企规划能力。

另一方面，地块权属较为复杂，不仅涉及市公交集团资产，还包含泮塘村部分集体物业。

目前内部供电所仍在办公，后续的权属梳理、拆迁补偿等，都会计入开发成本，对房企的资源协调与成本把控能力提出高要求。

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房企暗战：金茂、越秀、保利谁会出手？

从现场遇到金茂团队来看，这场土地争夺战的前哨战早已打响。

据现场知情人士透露，除了金茂，越秀、保利等多家深耕广州的头部房企，都曾多次前来考察地块。

更有意思的是，有消息称越秀地产甚至已经为这块地“量身定制”了初步的开发方案，显示出志在必得的决心。

保利作为“地主”级别的央企，自然不会缺席核心区的优质地块。而金茂的现身，也让人联想到其是否会凭借“金茂府”系列的产品力来参与竞争。

毕竟老西关宅地供应本就稀缺，过去两年仅出让两宗，珑悦西关更是开盘四月即清盘，板块置换需求旺盛。拿下这宗地块，便相当于握住了老西关楼市的优质筹码。

老西关的每一块宅地，都承载着老城区焕新的期待，中山八地块更是如此。

它的出现，不仅填补了板块优质宅地的供应空白，更有望成为老西关“公交+体育”复合开发的样板，为老城区城市更新提供新思路。

△实景融入图

但对有意拿地的房企而言，如何平衡地块先天优势与开发难点，在控制成本的同时，打造出适配老西关生活氛围的优质产品，让低密、湖景、名校的优势真正落地，才是拿下地块后的核心。

究竟是国企稳健出手，还是品牌房企凭产品溢价夺地？这场老西关土拍大戏，静待4月9日揭晓答案。