“长钱”换“短钱” 广发新城吾悦REIT受理背后

观点网 2026年，商业不动产REITs迎来爆发期。

继2025年底，中国证监会发布相关通知，鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力后，今年在系统工作会议上再次强调，要“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”。

乘着政策的春风，3月6日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为“已受理”。

据招募说明书（草案）显示，项目底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场，合计资产估值达21.43亿元，预计募集资金16.25亿元，2025年10月至12月期间预测净现金流分派率（年化）约为5.5%，2026年度预测净现金流分派率约为5.59%。

而项目状态的更新，不仅标志着新城控股在商业不动产资产证券化领域布局的再进一步，同时也是民营房企推进公募REITs的标志性事件之一。

别有“诉求”

早在三年前房地产行业陷入深度调整期时，新城控股已有意布局REITs项目，盘活存量资产的同时，亦能缓解企业资金流动性与债务压力。

2023半年度业绩说明会上，新城控股财务负责人管有冬指出，公司消费类基础设施公募REITs处于筹划阶段，尚在与相关监管机构密切沟通中；在全年业绩说明会上，董事长兼总裁王晓松再次指出，将积极推动REITs进展。

经过近两年的筹备，2025年11月底，新城系以旗下上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行全国首单消费类持有型不动产ABS，也是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，规模6.16亿元。

此次私募REITs的成功落地，让管理层对吾悦广场资产的证券化道路更坚定，而今年，新城控股则对REITs有了更明确的规模化布局。

2026年2月9日至10日，新城发展与新城控股于香港举办非公开路演，向境内外机构披露了REITs整体规划，明确2026年将发行多类型、多层次REITs产品，覆盖公募REITs、机构间私募REITs等，拟纳入REITs评估的商业资产总额最高达80亿元。

资金用途方面，融资所得将主要用于置换美元债、开发贷等成本高、久期短的债务，转而获取8-15年期的低成本资金或股权类资金。

而这也就是相当于用吾悦广场的“长钱”，换掉美元债的“短钱”，让企业活下去、转得好。

从企业财务数据来看，截至2025年三季度末，新城控股资产合计达2806.73亿元，负债合计2020.72亿元，虽然整体财务状况保持稳健，但筹资活动现金流净额仍为-30.34亿元，优化债务结构、降低融资成本的需求较为迫切。

同时2025年三季度末，新城控股账面价值约1215亿元的投资性房地产（主要为吾悦广场）中，已有约1065亿元处于受限状态，抵押比例高达88%；其中，已抵押的商业综合体吾悦广场达134座，融资余额约440亿元，抵押率超40%，核心资产的流动性受限。

因此，在这样的财务背景下，布局商业REITs成为新城控股的必然选择。

2025年，新城控股已明确从“住宅+商业”双轮驱动转向“商业为主、住宅为辅”，2025年全年计划开工仅25.27万平方米，计划竣工269.17万平方米，呈现“只出不进”的去库存模式。

在今年五月底召开的股东大会上，新城控股董事长王晓松曾表示，此前精力主要在地产开发业务，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展基石，将会把80%时间和精力投入到商业板块。

REITs布局底气

无论是过往私募REITs的成功落地，此次广发新城吾悦REITs的顺利受理，还是战略的坚定转移，新城控股最大的底气便是来源于其庞大的购物中心资产储备。

从布局规模来看，截至2025年末，新城控股已在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量位居同行前列。

对比之下，截至2025年末，龙湖集团已开业购物中心数量为102座；截至2025年中期，华润万象生活已开业购物中心125座，宝龙商业已开业97座。

目前，商业运营已成为了新城控股的发展主线，2025年1-12月，公司累计实现商业运营总收入约140.90亿元，较去年同期的128.08亿元增长了10.00%。2026年1月，商业运营总收入约12.01亿元，同比增长3.36%。

而此次被纳入为广发新城吾悦REITs底层资产的常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场正是新城控股旗下两大标志性成熟项目。

具体来看，常州天宁吾悦广场位于天宁经济开发区核心位置，2019年10月投入运营，总建筑面积约17.38万平方米，商业可租赁面积为6.96万平方米，截至2025年9月30日，其出租率97.15%，有效租金99.38元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA为5251.66万元，整体估值11.47亿元。

而南通启东吾悦广场则位于启东城市东南核心发展板块，2018年12月投入运营，总建筑面积约12.03万平方米，商业可租赁面积为4.51万平方米。截至同一时间点，其出租率达到100%，有效租金122.74元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA为5191.90万元，整体估值9.96亿元。

图片来源：募集说明书，商业客截取

不过，值得一提的是，该基金设立后，天宁项目和启东项目拟保留约5.20亿元的外部银行贷款，占基金净资产比例32%。

招募说明书中也明确写道：若经营现金流入不达预期，2026年实际可供分配金额低于预测值16.87%，叠加商业地产出租率、租金下行压力，杠杆将显著拖累收益，甚至影响分红稳定性。

但纵观整个国内商业REITs市场，投资者参与热情仍然高涨。

截至2025年底，国内已上市公募REITs达79只，总规模超2100亿元，稳居亚洲第一、全球第二大REITs市场。

截至2026年3月9日，已挂网在审的REITs项目中，基础设施REITs包含首发13支，扩募2支；商业REITs中首发14支，覆盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯、商业综合体等。

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