借名买房律师：房子已过户却没收到钱，卖家起诉解约为何败诉？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2006年，王先生购得一套位于朝阳区的住宅（以下简称“一号房屋”），2009年取得产权证。2016年4月，王先生与好友赵先生签订《存量房屋买卖合同》，约定以126万元将一号房屋出售给赵先生，并于当日完成过户。同日双方另签《补充协议》，约定总价132万元，赵先生应于2016年5月13日前付清全款。

然而，赵先生从未支付任何房款。王先生称因与赵母是朋友，故给予优惠并放宽付款条件。

2016年6月，赵先生将妻子李女士加名为共有人，房屋变为夫妻共同共有。2018年，二人离婚诉讼中，李女士主张该房系其家庭出资、由王先生代持，买卖实为虚假。

2018年8月，王先生起诉赵先生，要求：1. 解除合同；2. 返还房屋；3. 赔偿每月1万元损失。

李女士作为第三人参加诉讼，坚决反对解除合同，称交易价格远低于市场价（当时同地段房价约400万），且主合同条款缺失，补充协议未备案，涉嫌伪造，实为掩盖“代持转名”事实。

二、裁判结果
驳回王先生全部诉讼请求——合同不予解除，房屋不返还。

三、法院说理要点

交易过程严重违背常理：

卖方在未收分文情况下即过户交房；

成交价仅3.5万元/㎡，远低于2016年朝青板块市场价；

双方此前存在300万元抵押借款，房款与借款关系不明。

合同虽有效，但解除将损害第三人权益：
房屋已登记为赵先生与李女士夫妻共同共有，涉及第三人合法物权，不宜单方解除。

原告催款证据薄弱：
所谓催款函无签收记录，形成时间临近离婚诉讼，真实性存疑。

不排除“代持转名”可能性：
虽无直接证据证明借名买房，但结合低价、零付款、快速加名等行为，交易真实性高度可疑。

维护交易稳定性优先：
在产权已变更、第三人实际居住的情况下，解除合同将引发更大纠纷，故以维持现状为宜。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“疑似虚假交易 + 零付款过户 + 离婚财产争夺”纠纷，我们成功守住客户房产的关键在于：

聚焦交易异常点：低价、零付款、无催收、快速加名，构建“非真实买卖”逻辑链；

强调第三人物权保护：房屋已登记为共同共有，属《物权法》保护的既得权利；

瓦解原告履约合理性：指出“朋友关系”不能解释放弃百万债权的行为；

引导法院关注程序正义：补充协议未备案、主合同条款缺失，削弱合同完整性。

重要提醒：

房屋买卖务必“先收款、再过户”，否则风险极高；

远低于市场价的交易易被推定为虚假，尤其涉及亲属或朋友；

若确系代持，应保留完整出资+控制证据，避免被认定为赠与或买卖；

配偶被加名为共有人后，原产权人几乎无法单方追回房屋。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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