公寓要涨？澳洲公寓审批大幅下跌，全澳499地租金下跌！独立屋行情要变！

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冰火两重天！澳洲公寓审批暴跌，独立房逆势走强

最新数据显示，受高密度住宅审批大幅下滑影响，1 月份建筑审批总量走低，而非住宅项目则表现强劲。

澳大利亚统计局（ABS）建筑审批数据显示，受高密度住宅审批骤降影响，1 月住宅建筑审批量再度收缩，各大银行经济学家警告，加息预期升温可能继续抑制新房供应。

经季节性调整后，1 月总住宅审批量下降 7.2%，至 14,564 套。

ABS 公布：

• 私营部门非独立住宅（以公寓、联排为主）暴跌 24.5%，至 4,393 套

• 私营部门独立住宅审批微增 1.1%，至 9,753 套

与此同时，总住宅审批趋势值下降 0.1%，继 12 月下降 0.4% 后，市场动能正逐步走弱。

ABS 建筑业统计主管 Daniel Rossi 表示，整体下滑主要由高密度住宅拖累。

“这是私营非独立住宅连续第二个月下滑，12 月曾大跌 30.7%。”

而独立住宅板块展现出韧性：私营独立住宅审批趋势值上升 0.6%，同比上涨 7.1%。

澳大利亚住房产业协会（HIA）首席经济学家 Tim Reardon 称：“这是 2022 年 9 月以来独立住宅审批最强的单月表现。”

一边是独立住宅稳步走高，一边是中高密度住宅大幅回落，这一分化态势愈发明显。而政策制定者正高度依赖多单元开发项目，以实现全国住房供应目标。

分州数据显示区域差距持续扩大。

经季节性调整的总住宅审批：

• 下降：维州（-11.0%）、南澳（-9.3%）、昆州（-6.0%）、新州（-5.1%）

• 上涨：塔州（14.1%）、西澳（13.7%）

独立住宅审批呈现类似格局：

• 西澳大涨 11.5%，新州 1.9%，昆州 1.8%

• 南澳大跌 8.9%，维州下跌 3.8%

Rossi 指出：“西澳在 1 月录得最大涨幅，创下 2021 年 5 月以来最高水平；与之相反，南澳跌幅最大。”

各州表现分化，给联邦政府的《国家住房协议》（National Housing Accord）带来挑战。该协议目标是从 2024 年年中起五年内建成 120 万套新房（每年约 24 万套），但目前东部主要州的供应前景不均。

1 月数据中表现最弱的是高密度产品：

• 公寓审批近乎腰斩，至 1,819 套，跌幅大于 12 月，同比暴跌 60.1%

• 联排别墅审批大跌 39.2%，至 1,684 套，较 2025 年 1 月下降 11%

不过 Rossi 提醒，假期因素带来的季节性影响非常显著。

“1 月审批量通常会下滑，因为很多人休假。未经季节调整的原始数据也能体现这一点。”

尽管住宅套数下降，1 月建筑审批总价值却上涨 7.3%，至 177.1 亿澳元。

上涨主要由非住宅建筑驱动：

• 非住宅建筑审批价值大涨 19.1%，至 82.4 亿澳元

相比之下：

• 住宅建筑总价值下降 1.2%，至 94.8 亿澳元

• 其中新建住宅下降 1.6%，至 82.1 亿澳元

• 改建与加建上升 1.6%，至 12.7 亿澳元

这一结构表明，在新建住宅难以跟上人口增长与政策目标的背景下，更多资金投向了现有房产的翻新升级。

联邦银行（CBA）经济团队将非住宅板块的强势很大程度上归因于数据中心建设。

“2024 年年中以来，非住宅审批走强很大程度上来自数据中心，ABS 将其归类为‘其他商业建筑’。”

截至 1 月的一年里，该类别同比暴涨 197.2%。

各大银行经济学家警告，1 月数据显示，在高利率与成本压力下，住宅供应前景依然脆弱。

澳新银行（ANZ）经济学家 Madeline Dunk 表示：“尽管 1 月数据受季节干扰较大，但整体趋势仍在下行。经季节调整后的审批量同比下降 16%。澳大利亚央行（RBA）可能进一步收紧政策的预期，或将继续压制建筑审批。”

西太平洋银行（Westpac）经济学家 Neha Sharma 也提醒，对波动较大的月度数据（尤其是公寓）需谨慎解读。

“12—1 月淡季的住房数据需要更谨慎看待。各州分化明显，昆州、西澳、南澳表现强劲，而新州、维州持续走弱。”

展望后市，Westpac 预计：“高利率与住宅价格增长放缓将抑制审批前景，2026 年审批量预计小幅回升至约 20 万套左右。”

CBA 则强调需平滑看待波动较大的数据：“建筑审批数据向来波动剧烈，趋势值有助于平滑波动。过去两个月趋势数据显示动能逐步放缓。”

该行指出，截至 1 月的一年里，共有193,478 套住宅获批，较 2024 年年中约 16.5 万套的低点明显复苏，但警告称：“随着年度与季度趋势审批增速放缓，上行动能已出现减弱。”

02

1年狂泄36.9%！全澳499地租金下跌，悉尼华人区上榜

全澳已有499个城区的租金出现下跌，尽管这为长期承压的租房者带来了一线曙光，但上涨城区的数量仍是前者的10倍，这意味着租房危机依然严峻。

全澳租金跌幅最显著的郊区出现在首都领地，Oaks Estate的公寓租金中值同比暴跌36.9%。

根据PropTrack周三发布的最新修订数据，在全澳接受调查的近6000个城区中，共有499个在截至今年2月的时间内录得年度租金下跌，约占总数的8.3%。

另有352个（5.9%）的租金持平，年增长率为零。

然而，绝大多数城区的租金依然深陷上涨泥潭，占比81.8%，表明整体市场依旧处于高度通胀状态。

此次租金下跌的现象分布广泛，涵盖了每个内陆州的首府及偏远地区市场。

长期被视为租赁市场最紧张的大悉尼地区，反而下跌城区最多，为101个，跌幅最高达17.7%。

其它首府城市也显现出降温迹象：大墨尔本地区有90个城区租金下跌，阿德莱德57个，首都领地39个，布里斯班29个，珀斯21个，达尔文5个。

在偏远地区，新州有83个区租金下跌，其次是昆州（53个）、维州（37个）、塔州（11个）、南澳（8个）、西澳（5个）和北领地（2个）。

具体来看，全澳租金下跌最大的区在首都领地，Oaks Estate的公寓租金同比下跌36.9%，从2025年2月的650澳元降至2026年2月的410澳元。

昆州Bald Hills的公寓租金（-20.4%）和Lowood的公寓租金（-20.2%）紧随其后。

大悉尼地区的下跌主要集中在Norah Head（-17.7%）和Blue Bay（-17.5%）等地的独立屋。

与此同时，墨尔本的外郊和生活方式型城区也受到冲击，Pentland Hills和Monbulk分别下跌了18.2%和14.6%。

值得注意的是，即便是富人区也未能幸免。

悉尼华人区East Lindfield的独立屋租金下跌了10%至每周1440澳元，而珀斯的Salter Point也下跌10%至900澳元。

住房专家警告称，全澳各地的租金可负担性已触及上限。

住房与无家可归者高峰机构Q Shelter呼吁政府加强租房者保护，包括将租金涨幅限制在通胀水平，并设立“支付金额低于收入30%”的住房目标。

Q Shelter表示，房市压力持续攀升，低空置率和高租金使得深层改革势在必行。

他认为，政府必须加大对即时救助能力的投资，确保陷入危机的人群不至于流落街头或住在车里，以维护住房系统的长期健康。

03

悉尼西北山区公寓楼曝70多处缺陷！停车场开裂、消防系统失灵…开发商跑路

与在逃开发商Jean Nassif相关的Castle Hill高层公寓项目Skyview再陷危机。

最新披露的报告显示，该综合体存在数十项消防安全隐患，涉及多栋已有居民入住的塔楼，安全状况令人担忧。

最新报告显示，由在逃开发商Jean Nassif旗下公司开发的Skyview项目存在严重质量缺陷。在这栋包含五栋塔楼的建筑群中，检查人员共发现了70多处缺陷。

新州消防局提交给The Hills Shire议会的报告显示，去年年底对这处拥有962套公寓的建筑进行检查时，发现自动火灾探测报警、紧急对讲以及消火栓和洒水系统均存在严重失效。

具体而言，负责监控整个综合体的火灾指示面板显示了71处故障。在已入住的塔楼中，疏散系统控制面板及地下室均出现了音频故障。

此外，三栋在建建筑的停车场也未能幸免。报告指出，消火栓和洒水系统的柴油泵燃料箱已被耗尽。

议会次月的复查显示，现场仍存在由于进水导致的接地故障，以及施工粉尘引发的探测器污损等重大隐患。

据悉，Toplace Group在开发该综合体期间，因新州公平交易厅对旗下多个项目展开调查，于2022年被永久吊销建筑商执照，随后被迫放弃该项目。

目前，创始人Jean Nassif据信已逃往黎巴嫩，澳洲警方正因其涉嫌一系列金融犯罪进行通缉。2021年，该项目曾因新州建筑专员发现明显的开裂迹象，导致购房者一度被阻止入住。

该项目于2024年由建筑公司ALAND接手“营救”。根据双方达成的协议，ALAND负责完成剩余三栋作为空壳矗立多月的塔楼。

目前，在建塔楼仍归Nassif此前经营的51OCHR公司所有，而该公司已进入破产接管程序。

针对目前的消防隐患，议会投票决定向已入住建筑的业主及51OCHR公司正式发出消防安全令，要求其限期修复相关系统，并确保消防设施始终处于正常运行状态。

接管机构KordaMentha的发言人对此表示，目前公司负责的建筑仍处于施工阶段，尚未安排住户入住。

公司正与ALAND合作确保工程达标，并承诺将为解决消防问题提供资金支持，但具体工程范围仍有待确定。

根据安全令要求，业主方还需聘请专业的消防管理员，负责实时监控火灾指示面板并管理所有故障。

ALAND发言人则回应称，公司在施工过程中已意识到相关问题，并将支持业主履行相关管理要求，但强调其职责范围并不包括已入住的A栋和B栋塔楼。

04

澳一地公寓库存仅剩1个月！新房造价飙至$170万，35%恐烂尾

布里斯班公寓危机正持续恶化。最新数据显示，该市现有公寓库存预计将在一个月内耗尽，而未来供应量中约有35%的项目面临无法开工的风险。

一份最新独家报告揭示了布里斯班住房危机的严峻现状：该市正进一步偏离其住房建设目标，目前新建一套公寓的成本已推高至约170万澳元，导致超过三分之一的未来项目面临“难产”风险。

与此同时，现房市场也陷入极度短缺。

Place Advisory 的研究指出，布里斯班内城区目前的公寓供应量仅够维持一个月，这也是10多年来供应最为紧张的时刻。

针对这一局面，澳洲地产委员会昆州分部执行董事Jess Caire表示，建筑成本飙升、劳动力短缺以及冗长的审批周期，正严重削弱新房交付能力。

Jess Caire警告称，若无“极端干预”，未来任何具规模的项目都将难以实现盈亏平衡。

目前布里斯班现房均价为83.1万澳元，而新建供应的成本远高于此。

这意味着，如果无法保障首次置业者和自住业主能买得起的房源，未来市场可能只剩下少数高端买家能负担得起豪宅。

由Urbis为委员会进行的调研显示，尽管去年公寓的推出和预售情况有所好转，但并未转化为实际施工，许多已获批的项目仍迟迟未能动工。

根据《塑造东南昆州：2023年东南昆州区域规划》（Shaping SEQ: South East Queensland Regional Plan 2023）设定的目标，布里斯班在2031年前每年需交付约8,000套公寓。

然而Jess Caire指出，自2019年以来，每年的实际交付量不足目标的一半，每年的缺口仍高达4,000至5,000套，供需差距正不断扩大。

随着2032年布里斯班奥运会和残奥会临近，市场预计对劳动力和原材料的竞争将进一步加剧Urbis的最新报告显示内城区公寓平均售价已攀升至175万澳元。

Urbis董事Paul Riga认为，尽管市场显现出些许改善迹象，但受限于成本，大规模施工仍未实现。

他表示，2027年以后的很大一部分规划项目仍面临风险，若不采取行动，短缺僵局将持续存在。

此外，Place Advisory的数据显示，过去一年内城区公寓活跃挂牌量近乎减半，仅剩694套，同期价格却上涨了15%。

由于需求旺盛且供应见底，市场正受到严重限制。

Place Advisory and Projects董事Syd Walker介绍，目前布里斯班内城区虽有75个公寓项目（共计约2万套公寓）处于开发阶段，但其中仅有4,934套在建，其余多数仍处于获批未动工或申请阶段，远无法满足当下需求。

Place New Farm代理人Aaron Woolard补充道，买家竞争已进入白热化，单个房源的咨询量同比激增44%。

许多无法负担别墅价格的首次置业者和年轻家庭正涌入公寓市场，同时，投资者活跃度也在提升，目前其购买量已占内城区公寓成交总量的50%。

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