北京房地产律师：房改房登记在父母名下，子女出资也不能直接确权！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李某明与王某芳系夫妻。李老先生（已故）原为甲单位职工。1999年，甲单位推行房改政策，允许职工以成本价购买原承租的公有住房。李老先生作为职工，具备购买资格，所涉房产即为“一号房屋”。

当时，李老先生及其配偶（已于1992年去世）均无购房意愿和经济能力，次子李某强亦无意购买。唯有长子李某明夫妇表示愿意出资购房，并实际支付全部房款53,619元（该价格已折算李老先生及其配偶的工龄优惠）。

房屋交付后，由李某明一家与李老先生共同居住，相关物业、水电等费用均由李某明承担，购房票据及房产证亦由其保管。2004年，李老先生曾手写一份说明：“我家住房购房款是由大儿子李某明付的。”

2017年李老先生去世后，李某明、王某芳起诉弟弟李某强，主张：一号房屋系借用李老先生名义购买，实际产权应归其所有，请求判令李某强配合办理过户手续。

李某强辩称：一号房屋系父母的房改房，属于遗产，应依法定继承处理；李老先生从未同意将房屋所有权转移给李某明。

二、裁判结果

法院判决：

驳回原告李某明、王某芳的全部诉讼请求。

三、法院说理要点

房改房具有强烈的身份属性：

一号房屋系甲单位基于李老先生及其配偶的职工身份、工龄等福利因素折价出售，购房资格与特定身份绑定，不同于普通商品房交易。

出资行为不等于权属约定：

虽然购房款由李某明支付，但仅凭付款事实不能推定存在“借名买房”合意。在亲属之间，出资可能源于赡养、资助、借款等多种原因，不能当然视为代持。

缺乏借名买房的明确意思表示：

李老先生2004年的手写说明仅确认“房款由李某明支付”，未表达“房屋归李某明所有”或“仅为名义登记”等关键意思，不足以构成借名买房协议。

证人证言证明力不足：

原告提交的证人系其亲属，且证言为事后转述，在李老先生已去世、无其他书面协议佐证的情况下，无法单独作为认定借名关系的依据。

举证责任由原告承担：

主张借名买房关系成立的一方负有举证责任。因李某明、王某芳未能提供充分证据证明双方存在借名合意，应承担败诉后果。

四、胜诉办案心得

本案胜诉的核心在于紧扣“借名买房需有明确合意”这一法律要件：

强调房改房的政策属性：指出购房资格依附于李老先生身份，非金钱可替代；

切割“出资”与“产权”：明确家庭内部资金往来不自动产生物权变动；

精准运用举证规则：指出原告证据仅能证明付款，无法证明权属约定，举证未完成。

此案警示：亲属间代付房款风险极高！若确需借名购房，务必签署书面协议，明确“名义人仅出名、实际权利归出资人”，并尽可能由其他家庭成员见证或公证。否则，一旦名义人去世，极易被认定为家庭内部赠与或赡养行为，出资人将难以追回产权。

建议涉及房改房、央产房、经适房等政策性住房的权属安排，务必提前咨询专业借名买房律师，避免亲情受损、财产落空。