物业公司能否依据与前业主签订的物业服务合同向新业主主张物业服务费用？

案情回顾

近日，龙井某物业服务有限公司起诉至吉林省龙井市人民法院，请求判令业主吕某某给付所欠物业管理服务费、亮化费及相应违约金，并承担诉讼费用。

原来，早在2015年7月，原告与案外人姜某某签订了物业服务合同，合同约定了物业费和亮化费的收取标准及违约条款。2017年6月，被告吕某某购买房屋后到原告处办理了房屋变更信息，并于2017年7月、2020年4月缴纳了2017年7月1日-2020年6月30日的物业费及亮化费。2020年7月1日至今的物业费及亮化费欠付至今，且双方未重新签订物业服务合同。

法院审理

法院经审理认为，被告应受原告与原业主签订的物业服务合同约束。

原告与原业主签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“物业服务合同对业主具有法律约束力”的原则精神，以及物业服务合同权利义务随不动产所有权转移的基本法理，当房屋所有权由原业主转移至新业主时，涉及该房屋的物业服务合同项下的权利义务应一并概括转移。

本案中，原告已提供了保洁、绿化、亮化、秩序维护等基本物业服务，尽到了合同约定的主要义务。被告通过购买并完成产权登记，已成为案涉房屋的合法所有权人，并实际占有、使用该房屋，享受了原告提供的物业服务带来的生活便利及财产价值维护。

因此，被告作为房屋所有权的受让人及物业服务的实际受益者，应当承继该合同项下业主的权利义务，接受合同条款的约束，负有依约支付物业服务费、亮化费的对等义务。同时，基于前述认定，被告作为合同权利义务的承继主体，其未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

法官说法

本案中，被告作为案涉房屋的现所有权人及物业服务的实际受益人，应受原告与原业主签订的物业服务合同约束，其拖欠物业服务费及亮化费的行为已构成违约，应承担相应的付款责任。法院对原告主张的物业服务费及亮化费予以支持，对违约金依法予以调整。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

来源：龙井市人民法院微信公众号

作者：杨周