商业地产供需平衡逐步改善 大宗物业交易额有望继续增长

“2026年，商业地产市场持续的供应压力仍是最主要的挑战，但总体上供需平衡正在改善。”3月4日，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示。在他看来，人工智能的迅猛发展、日益活跃的金融市场、韧性十足的出口表现和层出不穷的消费热点正在转化为新的租赁动能。

世邦魏理仕发布的《2026年中国房地产市场展望》指出，商业地产领域的办公楼、仓储物流、零售物业等各板块供需平衡逐步改善，物业投资市场得益于更低的贷款利率，交易额有望继续增长。

报告指出，2025年全国主要城市办公楼市场净吸纳量同比提升12%至215万平方米。新设立和扩租交易面积同比分别增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。世邦魏理仕预计，2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10%—15%。

科技、金融和消费将是推动需求扩张的主力行业。在国家顶层战略和活跃资本流入的共同支持下，预计人工智能将带动科技互联网行业在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市继续扩张。消费领域，在收入增长和人口老龄化的双重推动下，医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业的租赁需求将持续增长，而各地政府去年以来对商务楼宇更新改造中引入多元经营业态日益支持的态度也将为“服务上楼”提供便利。

供应方面，全国新增供应高峰虽在2026年延续，但中长期回落趋势已初露端倪，包括北京、深圳、成都、杭州、南京等城市供应已过峰。受制于高库存压力，2026年主要城市办公楼租金预计将继续下跌。

展望“十五五”，世邦魏理仕预计，楼宇老龄化加速，办公楼将进入深度运营时代，建议在机电设备更新外，项目改造提升围绕餐饮、停车等租户办公场景的核心需求。

物业投资市场，受外部环境不确定性与内生经济增长放缓的双重挤压，加之租赁市场供需失衡的持续性挑战，2025年，中国大宗物业投资市场整体延续审慎基调，全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%，而结构性机会催生出零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易，支撑全年交易总额同比增长12%至2547亿元。

谢晨预计，2026年中国内地大宗物业成交额有望同比增长5%—10%，工业物流、长租公寓和零售物业仍将是最受投资者关注的资产类型。

监管层上调并购贷款成数、延长贷款期限以及公募REITs对净现金流分派率要求的调降，释放出改善商业地产融资的明确信号。资金面和公募REITs市场的积极变化将推动资本化率迎来重要的趋势性节点，2026年资本化率水平有望在连续多年上行后迎来高位企稳。

投资策略方面，世邦魏理仕认为，2026年高标仓投资已经进入周期性窗口，建议投资者优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域；得益于其抗周期属性及私募-公募REITs退出链条的贯通，租赁住宅仍将是2026年商业地产投资的主要赛道，核心区位项目机会值得关注；优质零售物业基于运营能力的二八分化，其投资回报提升潜力被持续看好；随着办公楼被纳入公募REITs底层资产，其流动性有望改善，核心区优质资产的定价吸引力正不断增强。