宝龙商业把指挥棒交给“自己人”

文/乐居财经 徐酒眠

2026年3月的第一天，宝龙商业（09909.HK）一纸公告在资本市场和商业地产圈激起涟漪。

距离原行政总裁徐猛空降掌舵仅过去约13个月，这位曾被寄予厚望的“龙湖系”职业经理人便以“投入更多时间于其他业务”为由宣告离场。

接替他的，是39岁的蔡尔超——一个在宝龙体系内浸淫近十年的“老兵”；同时也是宝龙创始人许健康家族的亲属。

在行业寒冬尚未完全解冻、商业地产存量厮杀日趋白热化的节点，这起看似寻常的人事更迭，似乎又远非一份履历替换那么简单。

从引入外部职业经理人寻求变革，到重新召回家族血脉坐镇中枢，宝龙商业是完成了治理逻辑的彻底转向，还是又一次短暂过渡？

将时间拨回2025年1月21日，当日午间，关于龙湖旧将徐猛履新宝龙商业CEO的消息不径而走。

“徐先生拥有多年商业项目运营管理经验，在市场洞察、商业投资、产品规划以及资产运营全周期服务管理等领域经验非常丰富。”

几个小时后，宝龙商业官宣了这起人事任命。双方签订了五年的服务合同，而董事会为徐猛厘定的薪酬，为每年固定薪金120万元。

作为曾在龙湖集团华东区域掌管超50座天街项目的资深老将，42岁的徐猛身上带着龙湖体系化的精细化运营烙印。“任职期间，他带领团队使龙湖商业在华东区域崭露头角，确立了头部品牌的市场地位。”宝龙商业颇为肯定徐猛在龙湖的成绩。

徐猛的空降，也被市场普遍解读为宝龙商业希望通过引进外部先进管理经验，提升运营效率，以应对行业下行周期的挑战。

数据现实，去年上半年，宝龙商业实现营业收入13亿元，归母净利润1.83亿元。同时，公司经营性现金流同比大幅增长52.8%，达到2.22亿元。

在房地产行业持续承压、消费市场复苏缓慢中，宝龙商业仍展现出较强的运营韧性和现金流管理能力。

规模方面，报告期末，宝龙商业在管商业项目97个，在管面积1106万平方米；签约项目129个，签约面积1424万平方米。

其中，长三角区域项目数量占比达70%。去年上半年，宝龙商业整体出租率约为91.8%，同比增长0.3个百分点；商业收缴率达98.7%，同比提升0.2个百分点。

同期，住宅物业管理服务在管项目128个，总在管建筑面积约为2370.8万平方米；签约物业138个，总签约建筑面积约3012.9万平方米。

新任总裁蔡尔超的履历，呈现出与徐猛截然不同的特质。

如果说徐猛是带着龙湖的标准化打法空降而来，那么蔡尔超则是一个在宝龙体系内摸爬滚打近十年的“老兵”，同时也是血缘意义上的“自己人”。

公告介绍，现年39岁的蔡尔超自2016年底便进入宝龙体系，先后在地产项目开发、业务重整、TOD商业项目策划等领域任职。

蔡尔超在商业地产的投资、建设、开发运营领域拥有成熟的实操能力，尤其是在厦门宝龙地产管理有限公司担任总经理期间，主导过多个重大商业地产开发项目。

更深层的身份在于家族关系。

蔡尔超是宝龙商业执行董事及董事会主席许华芳、非执行董事许华琳及许华芬的表弟。他的上位，在外界看来意味着许氏家族对宝龙商业的管控将进一步深入到执行层面，是许氏家族在危机时刻加固“防火墙”的关键一环。

此外，蔡尔超在2016年底进入宝龙集团之前，曾创办贸易公司并担任总经理。

这种既有外部创业经历，又熟悉宝龙内部运作，且具备血缘信任背景的复合身份，或许正是当前宝龙系所急需的——既能在一线操盘，又能无条件服从于整体家族战略。

就在一个多月前，宝龙系刚刚完成了一次重要的股权腾挪。

2026年1月27日，宝龙地产将其持有的宝龙商业25%股份，以3.61亿港元的价格出售给由许氏家族成员控制的Prime Capital Investment Limited，后者由许展豪持股51%，许华琳持股49%。

而许展豪正是许华芳之子，也是创始人许健康之孙；许华琳是许华芳的堂妹、许展豪的堂姑。

这笔交易可谓一箭双雕，为宝龙地产缓解流动性压力的同时，也将核心优质资产宝龙商业的控制权从左口袋挪到了右口袋，防止宝龙商业的股权在后续的债务重组中被稀释或旁落。

目前，宝龙地产正处于境内外债务重组的关键冲刺阶段。根据重组方案，宝龙地产的债权人可选择通过转股获得不超过宝龙商业32.4%的已发行股份。

在此背景下，宝龙商业的定位不再仅仅是一个独立的上市平台，而是整个宝龙系在债务寒冬中最重要的“现金奶牛”和“压舱石”。

将总裁之位交给熟悉内部情况、且绝对可靠的家族成员蔡尔超，逻辑便不言自明：必须确保在债务重组最混乱的时期，经营端不能出任何岔子，且必须无条件配合母公司的战略调度。

蔡尔超的上任，标志着宝龙商业结束了短暂的“徐猛试验期”，回归“家族治理”模式。他的任务清单也异常清晰且艰巨：稳住业绩、保住商业项目的现金流、配合集团完成债务重组的平稳过渡。

而待风暴过去，宝龙商业是否仍要回归“徐猛式”的职业经理人治理模式，答案，只能交给时间。

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