商业地产供需平衡逐步改善，大宗物业交易额有望继续增长 CBRE世邦魏理仕发布《2026年中国房地产市场展望》报告

2026年3月4日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2026年中国房地产市场展望》报告指出，未来中国经济发展重心正从“规模增长”转向“高质量发展”，预计2026年中国GDP增速在4.5%左右。在商业地产领域，办公楼、仓储物流、零售物业等各板块供需平衡逐步改善，物业投资市场得益于更低的贷款利率，交易额有望继续增长。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“2026年是‘十五五’的开局之年，激发国内消费活力、推动产业升级转型将是政策发展的重点。房地产开发投资已经历了数年的大幅调整，下行压力将有所缓和。展望2026年的商业地产市场，持续的供应压力仍是最主要的挑战，但总体上供需平衡正在改善。人工智能的迅猛发展、日益活跃的金融市场、韧性十足的出口表现和层出不穷的消费热点正在转化为新的租赁动能。投资市场方面，我们预计2026年中国内地大宗物业成交额有望同比增长5-10%，工业物流、长租公寓和零售物业仍将是最受投资者关注的资产类型。”

优质办公楼市场：需求继续稳步增长，科技金融消费成主力行业

报告指出，2025年全国主要城市办公楼市场净吸纳量同比提升12%至215万平方米。新设立和扩租交易面积同比分别增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。世邦魏理仕预计，2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10-15%。

科技、金融和消费将是推动需求扩张的主力行业。在国家顶层战略和活跃资本流入的共同支持下，预计人工智能将带动科技互联网行业在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市继续扩张。消费领域，在收入增长和人口老龄化的双重推动下，医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业的租赁需求将持续增长，而各地政府去年以来对商务楼宇更新改造中引入多元经营业态日益支持的态度也将为“服务上楼”提供便利。

供应方面，全国新增供应高峰虽在2026年延续，但中长期回落趋势已初露端倪，包括北京、深圳、成都、杭州、南京等城市供应已过峰。受制于高库存压力，2026年主要城市办公楼租金预计将继续下跌，北京市场受益于有限供应，租金跌幅将显著收窄。

展望“十五五”，楼宇老龄化加速，办公楼将进入深度运营时代。世邦魏理仕建议，在机电设备更新外，项目改造提升应围绕餐饮、停车等租户办公场景的核心需求。与此同时，随着“3060”目标第一阶段时间点的临近，楼宇绿色认证的必要性也将不断提升。

仓储物流市场：高标仓总体供需平衡，租金走势分化明显

2025年，在出口韧性和“以旧换新”政策共同利好下，全国高标仓净吸纳量突破1,000万平方米，创历史新高。展望2026年，受“以旧换新”边际效应减弱及跨境电商自建仓分流等因素影响，净吸纳量或将高位回落20%至800万平方米，同时，新增供应亦预计同比小幅下降。

租金走势方面，市场分化将更为显著：华东、华北因供应下降，区域内大部分市场租金跌幅收窄；去化良好的武汉、重庆、成都和青岛有望迎来租金企稳回升，供不应求将推动宁波租金增长进一步加速。而华南五城因供应井喷及需求放缓，预计租金将加速下跌。

世邦魏理仕对历史供需和租金数据的分析显示，中国高标仓市场正经历一个起于2021年且长达7-8年的“超级库存周期”，随着可租面积库存水平在2026-2027年间逐步回落，市场有望在2028年左右迎来新一轮租金周期性回升的契机。

零售物业市场：供应端量质齐升，新兴主题消费催生租赁新需求

零售市场方面，2026年居民消费有望延续渐进式复苏态势，全年社零总额增速预计达到4.0%-4.5%。政策上“投资于人”的战略指引叠加中国“免签朋友圈”扩大带来的入境消费增量，将为市场注入活力。

租赁需求方面，“健康经济”、“美丽经济”和“情绪经济”等新兴消费主题表现抢眼。根据世邦魏理仕样本统计，2025年医美、户外运动、宠物和二次元相关业态新开业门店数量同比增速均达到20%以上，2026年预计仍将保持快速扩张；2025年美发、养生按摩等居民服务类业态的租赁需求增长18%，显示服务消费的结构性提升空间。

2026-2027年零售物业供应将迎来开业高峰与项目调改的叠加期，优质零售物业新增供应继续保持充裕；而在需求端，品牌将继续在拓店与整合间寻求平衡。世邦魏理仕预计主要八城的净吸纳量同比增长11%，整体租金仍面临下行压力。受益于核心商圈的更强韧性，京沪两地的租金跌幅将收窄至1%以内。

面向“十五五”，人口结构变化将成为关键变量，“银发世代”和“00/10后”将成为增量消费的主要来源。世邦魏理仕建议，业主方和运营商应顺应人口和消费偏好的演变趋势，结合目标客群和竞品情况优化业态组合。

物业投资市场：交易额有望增长，核心资产更具韧性

受外部环境不确定性与内生经济增长放缓的双重挤压，加之租赁市场供需失衡的持续性挑战，2025年，中国大宗物业投资市场整体延续审慎基调。全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%，而结构性机会催生出零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易支撑全年交易总额同比增长12%至2,547亿元。

展望2026年，不断增强的资产价格吸引力和融资环境的明确改善将为市场注入新动能，全国大宗物业交易额有望录得5-10%的小幅增长。监管层上调并购贷款成数、延长贷款期限，以及公募REITs对净现金流分派率要求的调降，释放出改善商业地产融资的明确信号。资金面和公募REITs市场的积极变化将推动资本化率迎来重要的趋势性节点，2026年资本化率水平有望在连续多年上行后迎来高位企稳。

投资策略方面，世邦魏理仕认为，2026年高标仓投资已经进入周期性的窗口，建议投资者优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域；得益于其抗周期属性及私募-公募REITs退出链条的贯通，租赁住宅仍将是2026年商业地产投资的主要赛道，核心区位项目机会值得关注；优质零售物业基于运营能力的二八分化，其投资回报提升潜力被持续看好；随着办公楼被纳入公募REITs底层资产，其流动性有望改善，核心区优质资产的定价吸引力正不断增强。