测评~宝安宝珺园户型图分析，建筑面积74㎡-77㎡户型图平面图鉴赏

74㎡ 三房两厅一卫（B 户型，01/06 号位，西南朝向）

1. 格局与动线：竖厅 + 客餐厅一体化，入户无独立玄关；L 型厨房带预留冰箱位，厨卫全明；三段式干湿分离卫生间；动静分区清晰，卧室集中一侧，公共区在前。
2. 朝向与采光：西南向，下午日照充足，冬季温暖，但夏季西晒较明显；部分西侧房源受龙大高速噪音、粉尘影响。
3. 空间尺度：客厅开间约 3.8m，主卧带飘窗，两个次卧偏紧凑（适合儿童房 / 书房）；单卫设计是刚需家庭的核心痛点。
4. 优势：总价最低（268 万起），西南向采光稳定；无多余过道浪费面积。

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77㎡ 三房两厅一卫（A 户型，02/03 东北、04/05 东南朝向）

1. 格局与动线：和 74㎡结构同源，但入户增加独立玄关 + 整墙收纳，储物更从容；客厅直出景观阳台，L 型厨房操作面更充裕，同样预留冰箱位；三段式卫浴，全明通透。
2. 朝向差异
   • 东南向（04/05）：清晨采光好，通风佳，噪音影响小，是优先推荐的朝向；
   • 东北向（02/03）：上午有阳光，下午偏暗，适合不喜暴晒的人群。
3. 空间尺度：整体比 74㎡略宽松，卧室面宽更舒展，阳台进深更足，摆放洗衣机 + 储物柜更从容。
4. 优势：玄关收纳、多朝向选择、阳台视野更好；流动性优于 74㎡。

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项目基础信息

• 项目名称：宝珺园
• 地址：深圳市宝安区石岩街道颐和路 2 号（欣旺达集团总部对面）
• 开发商：深圳市丰盛立业房地产有限公司（联合卓能鼎毅）
• 物业类型70 年纯住宅（民水民电、可落户、可积分上学）
• 产权年限：2020 年批地，70 年产权
• 占地面积：约 5222㎡
• 总建筑面积：约 34590㎡
• 容积率：4.88
• 绿化率：30%
• 楼栋 / 户数：2 栋（1 栋 28 层、2 栋 29 层），总户数 314 户
• 梯户比：2 梯 6 户
• 车位：189 个，车位比约 1:0.7
• 物业费：万科物业，4.9 元 /㎡/ 月
• 交付状态现房，2023 年 12 月已交付
• 交付标准毛坯
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