一张床，一座城，一个家——上海为城市建设者管理者筑造温暖家园

2023年11月，习近平总书记在考察上海闵行马桥华润有巢项目时深刻指出，“城市不仅要有高度，更要有温度”，这一重要指示为上海深化城市建设者住房保障工作确立了鲜明的价值坐标。以此为根本遵循，2025年9月，上海市房管局正式印发《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》（沪房规范〔2025〕5号），并于同年11月1日起施行。

规定的出台，标志着上海“新时代城市建设者管理者之家”从2023年启动的试点探索阶段，全面迈入规范化、制度化发展的新里程，成为构建多层次租赁住房体系的关键支撑，切实将人民城市理念转化为温暖可感、触手可及的民生实践，充分体现了城市发展始终以人为核心的价值追求。

图：华润有巢公寓社区马桥AI店

发展沿革

从试点探索到制度确立

一

政策萌芽：从“一张床”理念到试点项目启动

2023年，上海市立足保障性租赁住房体系，首次系统性地从既有存量房源中遴选并筹措首批1.1万张床位，正式启动新时代城市建设者管理者之家试点项目。该项目精准锚定环卫工人、快递员等城市一线劳动者的核心居住痛点，通过实施全流程规范化管理——涵盖房源遴选认定、安全改造标准制定及租金备案管控机制——初步构建起低门槛、高品质的住宿保障框架，重点强化公共空间配置与社区服务设施配套，营造具有归属感的“家”氛围。

同年11月，习近平总书记赴闵行区华润有巢示范项目开展实地考察，详细调研项目运营模式与服务细节，首次明确提出“一张床、一间房、一套房”的分层供应体系理念，强调需依据劳动者职业特性与家庭结构差异提供精准化居住解决方案，为后续政策深化确立了核心方向。此阶段的实践探索有效验证了试点模式的操作可行性，同时通过一线运营反馈积累了关键经验数据，为2024—2025年向全域覆盖和社区融入升级奠定了制度化基础。

二

规模扩张：全域布局与社区化转型

2024至2025年间，上海市新时代城市建设者管理者之家项目迎来规模扩张与形态升级的双重突破。项目数量与床位供给呈现跨越式增长：截至2024年底，全市累计筹措床位达4.1万张；至2025年9月，这一数字迅速攀升至6.9万张，覆盖全部16个行政区，形成从中心城区到远郊区域的全域布局网络。

在此过程中，项目形态显著优化，逐步突破早期单一宿舍模式局限，转向功能复合、服务多元的社区化发展路径。如城璟·松江中山社区围绕“安居、乐业、成长”理念打造综合生活圈；华润有巢公寓社区马桥AI店融入共享厨房与社群活动空间。这种转变清晰印证了行业从“满足基本居住”向“融入城市社区”的演进趋势，通过营造“家”的氛围强化归属感，实现从物理空间供给到人文关怀服务的深化。

图：华润有巢公寓社区马桥AI店共享厨房

三

制度定型：规范化管理框架确立

与规模体量呈现爆发式增长相比，更为显著的是产品形态的迭代升级：从最初单一的宿舍式居住空间，逐步演化为集居住、社交、成长于一体的复合型社区生态。这种由“一张床”向“一个家”的质变，对项目遴选认定精度和运营管理颗粒度提出了更高要求，亟需建立与之匹配的制度化规范。

图：和欣公寓就业信息墙

在此背景下，市房管局系统梳理2023年以来的试点经验，在整合《上海市住房租赁条例》《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2022〕12号）等上位法规基础上，于2025年9月25日正式印发《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》（沪房规范〔2025〕5号），自2025年11月1日起施行。该《规定》共四章十七条，首次以规范性文件形式确立新时代城市建设者管理者之家作为保障性租赁住房体系重要组成部分，标志着建设路径完成从政策探索到制度规范的关键跨越。

政策深读

《规定》核心亮点解析

新时代城市建设者管理者之家作为上海市保障性租赁住房体系的重要创新实践，其核心定位在于精准解决城市一线建设者与管理者的居住难题，将保障性住房资源向真正为城市发展默默奉献的基层劳动者倾斜。

一

政府主导与市场运作的闭环管理

项目遴选实施“七个环节”工作法，形成严密的管理闭环。在储备环节，各区房管部门依据供需适配和职住平衡原则，筛选符合条件的保障性租赁住房纳入储备清单。预选环节由区房管部门协同属地街镇，综合考量项目位置、规模及配套成熟度确定预选项目。改造环节作为核心枢纽，不仅要求满足基本居住条件，更强制性规定须“融入‘家’的元素”，例如通过空间布局优化营造生活归属感。

图：城璟·宝山中环社区共享空间

整个流程充分体现“政府主导、市场运作”原则：政府负责制定准入标准、把控实施方向并开展全程监督，市场主体则承担具体改造实施与后期运营。这种分工既确保政策目标精准落地，又充分发挥市场创新活力。项目须经区房管部门严格核验后予以认定，报送市房管局完成备案，并装挂全市统一标识接受社会监督。同时建立动态复核机制，对持续不符合标准的项目启动预警、整改直至摘牌程序，彻底杜绝“一评定终身”现象。

二

硬件与人文并重的改造标准

硬件配置实施差异化标准体系。房间内部以4人间为主，平衡集体生活社交需求与个人隐私保护；非中心城区项目可根据实际适当提高双人间和单人间比例，体现因地制宜的灵活性。每个房间强制配备独立卫浴设施及个人专属储藏空间，保障基础生活尊严。

公共空间建设被赋予特殊意义：项目必须合理设置共享厨房、洗衣房、休闲活动区等公共服务设施，这些空间不仅是功能载体，更是营造 “ 家 ” 氛围的关键场景。安全底线方面，所有项目必须通过消防验收及结构安全专业评估，确保 “ 安心床位 ” 名副其实。这种将基础功能完善与人文关怀深度融合的改造理念，使简单的 “ 一张床 ” 真正升维为有温度的 “ 一个家 ” 。

图：城璟·宝山中环社区爱心小屋

三

党建引领的精细化运营体系

运营管理聚焦“四个维度”实现可持续发展：首要维度是党建引领，推动党组织覆盖至社区楼栋单元。闵行区华润有巢马桥项目设立的“红色管家”团队，有效串联起政府、企业与入住者三方沟通渠道。第二维度强调精细化社区治理，建立由运营方、居委会及入住代表组成的议事协商平台，及时化解居住过程中的实际矛盾。

图：联寓公寓（陈家宅路店）党群服务站

第三维度实施刚性租金管控，要求租金水平必须“低于同地段市场价”，并通过备案制度确保价格透明可追溯。合同期限弹性设置为3个月至3年，兼顾稳定性与流动性需求。第四维度健全科学退出机制，对连续运营不善的项目采取阶梯式管理措施，保障资源高效利用。

运营模式已实现从单一住宿供给向“低租金+高服务”复合型生态跃升。和欣公寓针对骑手群体特性，专门配备食堂及便民服务区；城璟·宝山中环社区则着力打造“年轻力”社区文化，通过兴趣小组与技能提升活动促进职业成长。这种“居住+社交+成长”的创新实践，正推动新时代城市建设者管理者之家从物理意义上的“栖身之所”向精神层面的“心灵港湾”深度转变。

通过全流程规范管理，上海正系统构建可复制推广的城市一线劳动者住房保障新模式。该模式既延续总书记考察闵行项目时关于 “ 城市要有温度 ” 的重要指示精神，又通过制度化设计切实解决环卫、快递等城市建设者 “ 进得来、留得下、住得安、能成业 ” 的核心诉求，为践行 “ 人民城市 ” 理念提供扎实的住房保障支撑。

四

多维保障：土地与审批支持

政府围绕土地、资金、审批等关键环节构建系统性支持体系，为项目高效落地提供坚实保障。土地配置方面，新规严格遵循供需适配与职住平衡原则，引导项目优先布局于产业聚集区周边，确保环卫、快递等一线城市建设者就近居住，显著降低通勤压力。审批流程方面，新规将2023年试点阶段积累的经验固化为制度化通道，优化项目遴选认定机制并大幅简化行政手续，有效压缩规划至实施周期，支撑项目从2023年起步试点快速扩容至2025年底覆盖3.2万张床位的目标实现。

新规同步建立科学严谨的考核与激励闭环机制，确保项目长效可持续运营。运营管理规定明确设定量化考核指标，聚焦改造合规率、服务设施完备度及一线劳动者实际入住比例等核心维度，对运营企业实施动态评估。

通过党建引领运营机制强化日常监督，定期核查租金执行情况（严格执行保障性租赁住房备案管理要求）及用户满意度反馈，形成差异化激励策略：对达标企业延续政策支持并推广创新实践，如城投宽庭与华润有巢推行的 “ 低租金 +高服务 ” 模式；对未达标者则启动限期整改或强制退出名录程序。该机制有效驱动企业超越基础居住功能，向深度融入社区生态升级，推动项目从初期单点突破稳步迈向全域覆盖，切实将 “ 人民城市 ” 理念贯穿于可持续运营全过程。

让城市更有温度

上海市房屋管理局于2025年9月印发、自2025年11月1日起施行的《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》，标志着上海住房保障体系向制度化、规范化迈出关键一步。该规定聚焦项目遴选认定和运营管理，通过系统化规范供需适配、职住平衡及“家”式服务营造，正着力解决城市一线劳动者的居住保障问题。截至2025年底，全市已覆盖16个行政区，累计供应床位约3.2万张，不仅有效巩固了城市基础服务人力支撑，更以低于市场价的租金标准和社区化服务模式显著提升了劳动者的归属感与幸福感，为超大城市可持续发展注入了人文温度。

图：城璟·宝山中环社区挂牌新时代城市建设者管理者之家

展望2027年，根据《上海市推进新时代城市建设者管理者之家发展三年行动计划（2025-2027年）》规划目标，上海将全面推进2025-2027年新增9万张床位的任务。届时，更多一线建设者将在上海实现“进得来、留得下、住得安、能成业”的完整发展路径。这一进程不仅是对总书记“城市要有温度”重要指示的扎实落实，更是“人民城市”理念的实践深化——当每一位建设者都能公平共享城市发展红利，上海便真正成为一座有温度、有活力、有未来的梦想之城。

本文由 克而瑞 上海分析师黄俊杰 ，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问知，AI任务 ( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写。

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