房贷利率3年来首次跌破6%大关，美国楼市能否回暖？

随着美国30年期抵押贷款固定利率三年半来首次跌破6%大关，美国房地产市场正悄然跨越一条具有里程碑意义的红线。

房地美数据显示，上述利率已降至5.98%，比一年前降低了0.78个百分点。与此同时，根据美国住房部（HUD）的最新数据，全美抵押贷款利率高于6%的群体规模已正式超越利率低于3%的人群。

这一结构性变化意味着，原本因“舍不得”2021年前超低利率而陷入僵持的房地产市场，正随着持仓成本的普遍上升而重新找回流动性，长期存在的“换房难”僵局有望在当前利率水平下迎来转机。

总部位于吉隆坡的亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示：“美国房贷利率首次跌破6%这一心理关口，是决定2026年楼市能否复苏的关键因素。”

他进一步阐释道，利率的下调直接缓解了买家的月供负担，“利率每降低0.25个百分点，购房者的房价承担能力大约能提升2.5%”。更重要的是，它正逐步打破长期存在的业主“锁定效应”（Lock-in Effect），鼓励更多持有低利率贷款的业主将其房产挂牌上市，从而逐步增加市场供应。

低利率解锁买卖双方意愿

根据全美房地产经纪人协会（NAR）与房产信息平台Zillow的分析，当利率降至6%以下时，美国中等收入家庭的购买力将平均提升约3万美元。

安萨里表示，这一变化让许多此前被高利率挤出市场的潜在买家，尤其是首次购房者与改善型买家，重新燃起了入市的希望。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，当前房贷再贷款申请量比一年前高出约130%。他认为，这说明了业主捕捉利率窗口期的强烈意愿。

安萨里还表示，随着春季购房旺季的临近，这一心理里程碑极可能成为促成决策的“最后一推”，刺激那些因家庭变动等刚性需求而观望的群体加速入场。

根据美国人口普查局2月底发布的最新数据，2025年12月美国新房销售的年化率为74.5万套，同比高出了3.8%，延续了去年第四季度的强劲表现。安萨里认为，美国新房销售数据持续高于去年同期，侧面印证了市场回暖的先兆。

在美国一线城市，这种情绪的传导更为直接。在加利福尼亚州尔湾工作的房产经纪人张东云（Tracy Zhang）向第一财经记者表示，今年以来，此前保持长期联系的业主们售房意愿明显增强，普遍预期二季度行情将持续向好。

她分享了一个近期案例：“一位尔湾当地的医生业主主动签约代理出售房产，其物业作为带大院子的边套单元，定价100万美元。若在去年，即便挂牌90多万美元也难免遭遇买家砍价，今年随着有固定收入的职场买家能获得5.7%至5.8%左右的按揭利率，资金环境相对宽松，预计该房产将在两个月内成交。”

房地产评估应用程序公司Reventure首席执行官格利（Nick Gerli）称：“未来房主的平均利率将会走高，这实际上是一件好事，因为它将减弱锁定效应。随着锁定效应持续减弱，未来我们可能会看到更多房源。”

苏富比国际房地产门罗公园（Menlo Park）的经纪人梁彦（Aya Yan Liang）也观察到，两周前的一场500万美元房产的公开看房日（Open House）吸引了60组客户。她对第一财经称：“看到这么多人有意买房让我有点惊喜，看来更多持币待购的买家愿意出来看房了。”

不过，在湾区的高端市场，利率的影响逻辑则更显复杂。梁彦坦言，这次看房日最终仅收到两份出价，少于平常年份按比例应有的4-5个出价。她认为，对于斯坦福大学周边等一房难求的稀缺地段，利率并非决定性因素，买家的决策更多取决于房屋本身的品质和科技公司股票期权的兑现情况。

“我听见买家议论最多的就是公司股票兑现的情况。这里的科技公司员工普遍持有股票期权，通常在入职满四年后即可开始兑现。”梁彦解释，她的客户中大部分都是现金买家，其中既包括本地的科技精英，也有亚洲投资者。

她还发现，供应端并未出现显著反应。“在我长期维护的约100位业主名单中，目前仅有寥寥数人选择挂牌。这说明即便利率已降至6%以下，本地业主似乎仍不为所动，除非是出于家庭变动等刚性需求。”她说。

对全面复苏谨慎乐观

尽管市场释放出暖意，但专业机构对于整体反弹的节奏仍持谨慎态度。

安萨里认为，供应瓶颈和房价高位仍制约全面反弹，许多买家会继续观望，期待进一步降至5%区间或更多库存释放。总体而言，市场有了温和复苏的希望，但不会引发疫情后期“抢房”的火爆场面，可负担性改善虽明显，却仍需时间消化。

牛津经济研究院（高级经济学家施瓦茨（Bob Schwartz）也对此持保留意见，他分析认为，尽管利率结构出现“交叉”，但目前所有未偿抵押贷款的平均利率仅为4.14%，这意味着大规模再融资在经济性上仍有较长路要走。

美国房地产经纪平台Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）也认为，尽管利率结构出现了“交叉”，但由于其化解过程极其缓慢，短期内难以为市场带来巨变。她称，目前全美仍有超过半数的抵押贷款持有者享有低于4%的超低利率，这类群体依然处于深度“锁定”状态。甚至对于那些持有5%以下利率的房主而言，当前的利率水平依然缺乏足够的搬家诱因。她预判，这种“锁定效应”作为抑制供应的主要因素，可能还将持续四至五年之久。

施瓦茨补充说，美国完全拥有自己房屋（无抵押贷款余额）的家庭比例已经增加。根据2024-2025年的人口普查数据，这一比例已从2010-2014年期间的33.4%上升至约40%。对于这一群体而言，好消息是房价的每一次上涨都会增加他们的房屋净值，维持财富效应对消费的刺激。“坏消息是，这加剧了消费群体的分化，扩大了拥有房屋和金融资产的人与没有这些资产的人之间的购买力差距。”他警告称。

对于国际投资者来说，安萨里表示，利率的变化同样将刺激国际需求回流。“亚洲投资者对美国房产的投资兴趣在过去两年因高利率而冷却。”他称，过去几年，亚洲买家活动波动明显，疫情后2023年高位反弹，但2024年因利率飙升锐减近45%，2025年则受益于经济恢复和部分利率松动而强劲反弹。他预计，利率进一步降至6%以下将放大这一趋势，可能推动亚洲买家投资额在2026年增长20%-30%，尤其是在可负担性改善的城市群中。