折价31%接手“铺王遗产” 华润隆地要爆改香港悦品酒店

观点网 自香港“铺王”邓成波于2021年5月去世之后，其家族因高杠杆与疫情冲击开始挂牌出售各项资产，包括九龙观塘丽东酒店、旭逸酒店·旺角和悦品度假酒店·屯门等，邓氏家族的酒店帝国梦因此逐渐破碎。

去年4月，邓氏家族再次推出招标放售一酒店资产——悦品酒店·荃湾，市场估值约13.8亿港元。直到11个月后，才有人出面接手了这份“铺王遗产”。

今年3月1日，高力及莱坊公布，华润隆地以约9.53亿港元购入这间位于香港葵涌青山公路443至451号的酒店，成交价较估值低了4.27亿港元，折价幅度约30.9%。

有消息称，完成收购后，华润隆地计划将悦品酒店·荃湾改造为学生公寓，并预计提供约900个宿位。

当改造完成之时，该项目将成为华润隆地首个学生公寓项目。

酒店爆改学生公寓

悦品酒店·荃湾最初的模样并非一家酒店，而是一栋标准工业大厦，前身为1984年建成的红A中心，是香港最大的塑胶制品生产商之一星光实业的塑胶制造分厂，因此才会以该公司品牌“红A”为名，后转手至恒隆地产。

2010年，香港推出“活化工厦政策”，鼓励业主重建或整幢改装15年以上楼龄的旧工厦，转型为办公室、商厦、艺术工作室或过渡性房屋，以善用土地资源。

有“铺王”之称的邓成波看中期间机会，并在2012年以5.28亿港元从恒隆手中买下整栋红A中心，随后耗时6年完成从工厦到酒店的合规改建与全面翻新。

直到2018年，项目才以悦品酒店·荃湾正式开业，楼高30层，总建筑面积约为29.3万平方尺，共设583间客房，提供6种不同的房型，高层房间具景观开扬城市景，低层地下及高层地下提供餐饮服务，配有会议室、美容院和健身室等设施。

在悦品酒店·荃湾开业前一年，邓成波家族2017年成立了腾升酒店管理集团。该集团是邓氏家族最主要的酒店管理公司，巅峰时期曾管理着14间酒店。

不过根据集团官网，目前只有七间酒店，除去最近成交的悦品酒店·荃湾，仅剩6间。

2025年4月，悦品酒店·荃湾公开挂售，12月初便有市场消息传出，该酒店获得华润隆地报价9.5亿港元买入，但仍需尽职审查。

过了3个月之后，高力及莱坊才公布，联手协助华润隆地正式签署买卖合同，以约9.53亿港元购入位于葵涌青山公路的一处酒店物业。

高力香港资本市场及投资服务部主管翟聪表示，成交的物业正是悦品酒店·荃湾。据悉，华润隆地计划在改造客房的同时，于公共区域增设适合学生使用的配套设施，并提供多元化增值服务，致力打造现代化优质学生小区。

实际上，这种“酒店爆改学生公寓”的事件并非个例。

今年1月22日，万通集团罗佛照家族持有的北角春秧街112号M1酒店以1.83亿港元售出，有消息指出，接盘人正在寻求与经验丰富的学生宿舍营运商、长租公寓品牌、酒店经营者或各专上院校机构合作。

去年11月，邓成波家族持有的另一家酒店——尖沙咀金巴利道80号维多利亚时钟酒店，以1.18亿港元出售。据称，买家是一家内地背景的教育机构。因此，这家广为人知的“爆房圣地”酒店未来同样有可能被改为学生公寓。

相关人士分析称，酒店爆改学生公寓案例涌现的背后，或许隐藏着一个新机会。

市场追风

中原投资数据显示，自2019年起，非香港本地学生的人数增长达133%，2024/25学年已达9.2万人，预计至2029/30学年将突破21.40万人，相关的住房需求将不断扩大。

然而，市场供应严重不足，目前仅4.1%学生可入住专业管理宿舍，超过6.5万名学生依赖私人市场租房。

因此中原投资认为，学生宿舍市场潜力庞大，市场至2029/30年预计达1085亿港元，将成为亚洲最具吸引力的另类房地产投资机会之一。

另一方面，香港特区政府方面也在释放类似信号。

去年7月，香港发展局连同教育局推出城中学舍计划，拟促成发展商改装商厦成为学生宿舍。其后，施政报告亦宣布将计划扩展至涵盖新建的学生宿舍。

今年1月，香港发展局首次透过卖地方式推出学生宿舍用途的商业用地，邀请市场就位于启德、沙田小沥源和东涌东的三宗商地提交意向书，并预计最早于2026至27年度公开招标，推出其中一幅或多幅用地供发展学生宿舍。

在此背景下，华润隆地入局学生公寓赛道，本质上也是一次市场“追风”。

从公司名称可以知道，华润隆地与华润集团有着密切联系，为华润集团下属26家业务单元之一。

华润隆地的历史最早可追溯至1982年，为了解决香港华润大厦建成后运营管理，华润集团成立了隆地企业有限公司，后于2002年3月改名为“华润物业”，直到2023年8月才重启“隆地”之名，二度更名为“华润隆地”。

虽然一开始只是作为香港华润大厦的配套服务成立，但华润隆地还是走出了自己的道路。

而且与兄弟公司华润万象生活一样，华润隆地也并不是一家单纯的物企，主营业务包括综合物业管理平台、资产管理平台以及生态圈业务，同时通过不断地“买买买”实现业务破圈。

华润隆地组织架构，来源：公司官网

具体来看，在物管业务方面，华润隆地先后于2021年及2022年收购升捷物管及领先物管，加上华润物管，三大品牌在管伙数约20万，在管面积超1.4亿平方呎。

资产管理业务方面，华润隆地2023年起先后收购葵芳汇、蓝塘傲格林威治村与停车场；2024年1月，以3.1亿港元购入葵芳汇；同年12月，购入长沙湾的喜漾商场、喜荟商场、喜盈商场、喜韵商场及土瓜湾欣荣花园商场5个商场，分别作价4622万、1.82亿、6222万、1.19亿及6.26亿港元，总价约10.35亿港元。

生态圈业务平台则包括泰国长春置地、中艺业务、酒店业务等。

尽管此前并未深入接触过学生公寓，但公司经过四十余年的发展，已积累丰富的商业物业建造和运营能力、酒店业务管理与拓展等能力，足以成为此刻谋新赛道的底气。

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