借名房屋被亲属霸占，借名买房律师助力借名人胜诉腾退

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告周婷与周浩（化名）、周阳系姐弟关系，父亲为周建国，母亲为刘敏（化名）。周阳与被告吴倩系夫妻关系。刘敏于2018年8月去世，周建国于2018年11月去世，周阳于2019年4月去世。

2000年9月，周婷与甲公司（开发商）签订《北京市经济适用房预售合同》，全资购买一号房屋，支付购房款46万余元，房屋交付后取得产权证。后因国家政策调整，周婷名下只能拥有一套经济适用房，遂与父亲周建国协商一致，将一号房屋借周建国代持，以买卖名义办理过户。2011年10月，周婷与周建国签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至周建国名下，周建国未实际支付购房款，过户费用及经济适用房转商品房的全部费用均由周婷承担。

2018年11月，周婷、周浩、周阳签订《继承协议书》，明确约定一号房屋系周建国代周婷持有的借名房产，全部出资及相关费用由周婷承担，周浩、周阳自愿放弃对该房屋的继承权，房屋归周婷所有，同时约定周阳可无条件居住至去世。周婷提交协议签字现场照片佐证，周浩对协议无异议，吴倩认可协议签字真实性，但否认内容真实性，主张周阳签字并非真实意思表示。

周阳去世后，吴倩继续占有一号房屋，不仅拒绝腾退，还将房屋出租给案外人，周婷多次协商无果，诉至法院，请求判令吴倩腾退房屋、协助办理过户手续、支付房屋占有使用费（每月12000元）。吴倩辩称，不存在借名代持关系，一号房屋系周建国夫妇遗产，应按法定继承分割，其作为继承人有权支配房屋，无需支付使用费，亦不同意腾退。庭审中，周婷明确其目前尚不具备房屋过户条件。

裁判结果

被告吴倩于判决生效之日起30日内，将一号房屋腾退返还给原告周婷；

被告吴倩于判决生效之日起30日内，支付原告周婷房屋占有使用费（按每月6500元标准计算）；

驳回原告周婷的其他诉讼请求。

该判决生效后，原告周婷成功实现房屋腾退及占有使用费的核心诉求，合法权益得到充分维护；被告吴倩的法定继承主张、拒绝腾退的抗辩未被法院支持，充分体现专业律师精准梳理借名事实、锁定继承协议效力、构建维权逻辑的优势。

法院说理

法院生效裁判认为，本案核心争议焦点为：涉案一号房屋是否存在借名代持关系、《继承协议书》是否有效，原告主张的腾退房屋及占有使用费诉求是否应得到支持。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，《继承协议书》的效力认定。周婷、周浩、周阳作为周建国的第一顺位继承人，签订的《继承协议书》系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，合法有效，各方应按协议约定行使权利、履行义务。协议明确载明一号房屋系周建国代周婷持有的借名房产，周浩、周阳自愿放弃继承权，该内容合法有效，可作为认定房屋归属的核心依据。

第二，借名代持关系的确认。结合《继承协议书》的明确约定、周婷全额支付购房款及相关费用的事实、周建国未实际出资的情况，能够形成完整证据链，确认周婷与周建国之间存在合法有效的借名代持关系，周婷系一号房屋的实际权利人。被告吴倩主张协议并非周阳真实意思表示，但未提交有效证据佐证，应承担举证不能的后果。

第三，房屋腾退诉求的支持。《继承协议书》约定周阳可无条件居住至去世，周阳于2019年4月去世，考虑到吴倩处理丧葬事宜及搬家的合理期限，其后续继续占有房屋已无法律依据，周婷作为房屋实际权利人，有权要求吴倩腾退房屋，该诉求于法有据，法院予以支持。

第四，房屋占有使用费的认定。吴倩在周阳去世后，无合法依据继续占有房屋，甚至将房屋出租获利，应向周婷支付占有使用费。法院结合房屋面积、地理位置，参照吴倩与案外人签订的租赁合同租金标准，酌情确定每月6500元的支付标准，对原告主张的过高部分不予支持，兼顾公平与合理。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“亲属间借名代持、房屋腾退、占有使用费主张”这一高频纠纷，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为类似案件提供维权参考。

锁定核心证据，夯实借名代持+继承协议效力基础。本案胜诉的关键的是《继承协议书》及完整证据链的构建：一是《继承协议书》明确载明借名事实及继承权放弃内容，且有全体继承人签字确认，辅以签字现场照片佐证，直接锁定房屋归属；二是购房款、过户费、转商费用等支付凭证，证明原告全额出资，印证借名代持事实；三是被告无相反证据反驳，进一步强化我方主张。

精准应对被告抗辩，瓦解其核心主张。针对被告提出的“无借名合意、继承协议无效、房屋系遗产”等抗辩，我们重点论证：《继承协议书》系真实意思表示，合法有效，明确记载借名事实；原告全额出资、被告未提交任何出资证据，足以否定遗产主张；被告无证据证明周阳签字非真实意思表示，应承担举证不能后果。

合理主张占有使用费，兼顾诉求可行性。我们结合房屋实际出租情况、市场租金标准，主张每月12000元的占有使用费，同时预留法院酌情调整的空间，最终法院参照被告出租租金确定每月6500元，既实现了原告的核心诉求，又确保判决的可执行性。房地产律师可精准把握费用主张的合理范围，提升诉求支持率。

亲属间借名代持核心风险提示。亲属间借名购买政策性房屋，需重点防范三类风险：一是务必签订书面借名代持协议，明确借名合意、出资责任、过户条件，避免仅通过继承协议间接佐证借名事实；二是房屋代持期间，全程留存出资凭证、费用支付记录，防止亲属反悔主张遗产分割；三是被代持人去世后，及时与其他继承人签订继承协议，明确房屋归属，避免因继承人配偶等第三方否认引发纠纷。

最后，若您正面临亲属间借名代持纠纷、继承争议、房屋腾退、占有使用费主张等问题，切勿拖延，应及时委托专业的房地产律师介入。律师可协助您梳理案件事实、构建完整证据链、精准反驳不合理抗辩、优化诉讼请求，通过专业维权，帮您实现房屋腾退、追回占有损失、确认房屋归属，最大程度维护自身合法权益。本律师团队专注于借名买房纠纷、亲属间房产继承、房屋腾退等案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。