借名买房后出名人以买卖过户，借名买房律师助力被告驳回房款诉请

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

被告刘芳与原告赵梅系亲属关系，陈子轩（赵梅之子、刘芳外甥）与妻子李娜系夫妻关系，刘芳之夫为王浩。2006年，陈子轩因原有房屋拆迁，获得一套经济适用房购买指标，因自身已有房产、无购房意愿及资金，且不愿浪费指标，便在亲属间询问转让意向，最终决定将指标转让给刘芳。

2007年10月，陈子轩、李娜与刘芳签订《购买经济适用房远期协议》，明确约定陈子轩自愿将涉案经济适用房购买资格无条件转让给刘芳，房屋全部购房款、税费由刘芳承担，陈子轩协助办理选房、付款、入住及过户手续，国家允许过户时，陈子轩配合将房屋过户至刘芳名下。协议签订后，刘芳通过王浩账户向甲公司（开发商）全额支付了一号房屋的购房款及相关税费，房屋交付后，由刘芳一家实际居住使用。

2015年，一号房屋具备上市交易条件，为规避过户税费，陈子轩与赵梅协商，先将房屋以赠与方式过户至赵梅名下，赠与及经济适用房转商的相关费用均由刘芳承担。后赵梅提出需刘芳支付20万元“过户费”，刘芳考虑亲属关系，向赵梅支付该笔款项。2015年9月，双方办理房屋过户手续时，在赵梅的安排下，签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格220万元，未约定付款时间及其他核心条款，当日完成产权变更登记，房屋过户至刘芳名下。

2018年，刘芳将一号房屋出售给案外人。后赵梅以双方签订的《存量房屋买卖合同》为依据，诉至法院，请求判令刘芳支付220万元购房款及相应利息，主张双方存在真实房屋买卖关系。刘芳辩称双方无真实买卖合意，买卖合同仅为过户避税所用，其系借陈子轩指标购房，已全额支付购房款，委托律师应诉反驳原告诉求。陈子轩、李娜述称认可原被告之间的买卖合同关系，王浩述称双方系借名买房，不同意原告诉求。

裁判结果

法院经审理，依法作出判决，核心内容如下：

驳回原告赵梅的全部诉讼请求。

该判决生效后，被告刘芳成功驳回原告的全部诉求，无需支付所谓220万元购房款及利息，合法权益得到充分维护；原告以虚假房屋买卖合同主张权利的行为未被法院支持，充分体现专业律师精准梳理借名事实、锁定虚假合同核心、构建抗辩证据链的维权优势。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：原、被告签订的《存量房屋买卖合同》是否存在真实的买卖意思表示，原告主张支付购房款及利息的诉请是否应得到支持。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，虚假意思表示的认定。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，结合《购买经济适用房远期协议》的明确约定，能够确认陈子轩将经济适用房指标转让给刘芳、刘芳系实际购房人的核心事实，双方签订《存量房屋买卖合同》仅为办理房屋过户、规避税费，并无真实的房屋买卖合意，该买卖合同系虚假意思表示，不具有法律效力。

第二，借名买房事实的认定。刘芳提交的《购买经济适用房远期协议》、购房款及税费支付凭证、房屋实际居住使用的相关证据，结合双方亲属关系、刘芳支付20万元过户费的行为，能够形成完整证据链，证明刘芳系一号房屋的实际购房人，全额履行了出资义务，且长期占有使用房屋，陈子轩、赵梅均未支付任何购房相关款项，不应享有房屋买卖的相关权益。

第三，原告诉求的驳回理由。原告以虚假的《存量房屋买卖合同》主张支付购房款及利息，无事实和法律依据。涉案买卖合同仅为过户形式，双方无真实买卖合意，且原告未实际履行任何出资义务，其主张不符合公平原则及诚实信用原则，故法院对其全部诉讼请求不予支持。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“经济适用房指标转让、借名买房避税过户、虚假房屋买卖合同认定”这一高频借名买房衍生纠纷，总结核心胜诉要点、实务抗辩技巧及风险提示，为类似案件中提供维权参考。

锁定核心证据，夯实借名买房事实基础。本案胜诉的关键的是完整证据链的构建，我们重点梳理并提交三组核心证据：一是《购买经济适用房远期协议》，直接证明指标转让及借名合意；二是购房款、税费、过户费支付凭证，印证被告全额出资的事实；三是房屋实际居住使用证据，证明被告对房屋的实际管控。

精准主张虚假意思表示，否定买卖合同效力。针对原告提交的《存量房屋买卖合同》，我们重点论证该合同系双方为避税签订的形式性文件，无真实买卖合意，符合“虚假意思表示”的法律规定，应认定为无效，从根本上否定原告诉求的法律基础。

紧盯案件细节，强化抗辩逻辑。我们重点挖掘案件中的关键细节：买卖合同仅约定价款、未约定付款时间等核心条款的不合常理之处；原告未支付任何购房款项的事实；被告长期占有使用房屋的证据，结合亲属关系及避税初衷，形成完整抗辩逻辑，成功说服法院采信我方观点。专业房地产律师可精准捕捉案件细节，放大对方证据漏洞，提升抗辩成功率。

警惕借名买房避税风险，规范过户流程。本案因避税采用“赠与+虚假买卖”的过户方式，引发不必要的诉讼，提示实际购房人：借名买房过户时，应遵循法律规定，避免采用虚假合同、赠与等违规方式避税，防止亲属反悔以虚假合同主张权利；若确需办理过户，应签订书面补充协议，明确过户目的、款项性质，留存相关沟通记录，避免后续纠纷。

借名买房（指标转让）核心风险提示。针对经济适用房等政策性房屋的指标转让，需重点防范三类风险：一是务必签订书面《借名购房协议》或《指标转让协议》，明确指标转让合意、出资责任、过户条件及违约责任，避免口头约定引发争议；二是全程留存出资凭证、房屋占有使用证据（物业费、水电费票据等），为后续可能的纠纷提供支撑；三是面对他人以虚假合同起诉的情况，应及时委托专业律师介入，梳理证据、锁定抗辩要点，避免因自身法律认知不足导致权益受损；四是政策性房屋过户需符合政策规定，切勿违规避税，否则可能引发合同无效、诉讼等风险。

最后，若您正面临借名买房（指标转让）纠纷问题，切勿拖延，应及时委托专业的借名买房律师介入。律师可协助您梳理案件事实、构建完整证据链、精准主张法律观点、强化抗辩逻辑，通过专业维权，帮您驳回对方不合理诉求、维护自身合法权益。本律师团队专注于借名买房纠纷、政策性房屋指标转让、房产过户纠纷等案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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