到南通中院孙国祥的庭听讼后记：“泰润”老总刘炜杰招租，挖得一手好坑

2月6日下午，我到南通中院孙国祥的庭听讼。

庭后，简短交流两句。孙问：你看，审的没问题吧？我当时说，没发现问题。

过后复盘，觉得在案涉月子中心能否过消防验收关的举证责任分配上，还是有点小问题。不过，无关宏旨。容后再述。

该案是租赁合同纠纷案。一审是崇川区法院黄晴审的。被告大败亏输。遂上诉。

我初识被告的法定代表人，是去谈其他事。后无意得知她公司被人起诉了租赁合同纠纷案，因已请律师，就没过问。

后来某天，她给我点材料，叫帮代写个答辩状。我研判后认为：原告把工业厂房租给她公司开办商业性质月子中心，变更规划用途还不打紧，关键是消防验收过不了，导致合同目的无法实现。双方均有过错，一个隐瞒租赁物业用途限制，一个疏于审慎注意义务。那么，合同解除，各负责任也便是了。

当时也不知案子进展到哪个环节。后来才知，她转给律师，律师改为代理词邮寄出去，第三天一审判决书都下来了。写了等于没写。迟到的文书，法官没理是没问题的。

黄晴的判决书我也看了，规规矩矩。

被告要上诉，律师上诉状中却升级为主张合同无效。我看了就头大。哪来那么多合同无效？简政放权，激发市场活力，就是要少干预，少去乱认合同无效。

虽然江苏省高院原有个《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，第54条规定“对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：(1)属于《消防法》第11 条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。”，但该条款肯定已失效。因为《民法典》第724条规定“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”已赋予当事人法定合同解除权了。新法覆盖旧法是法律废止情形之一种。

好说歹说，让把合同解除作为备位诉请加进上诉状，其实也是“纸老虎”。二审审理范围受限于一审诉请，是不好“加塞”的；但之所以提，又是有战略目的的，即明示给被上诉人：哪怕上诉人另行起诉，也是有望扳回一局的；从而倒逼调解，一揽子解决纠纷。二审法官不好去审，却好组织调解。

一如预判，孙国祥组织调解，被上诉人律师一口气答应让20万。但上诉人不同意。弱国无外交，“战胜国”让了三分之一了，还会再往哪儿让？花好几千上诉，争取来个减免20万元的机会，浪费岂不可惜？

孙国祥说，有什么相关证据，限五天内提交，如不涉及事实问题，不再开庭。

闭庭后，上诉人联系让帮找找证据。也真是醉了。这是一审举证期限届满前就该和律师通力合作办的事，却二审闭庭后才干，岂不搞笑？

死马当活马医。被缠不过帮找找，却还真有新发现。这“泰润”老总刘炜杰招租，挖得一手好坑！

第一、一审认定：2022年11月10日，双方签订工业厂房租赁合同，合同载明，签约前承租方已委派专业人员对租赁物业进行现场查验、对现状作了充分了解，对涉及的专业问题已详尽了解，云云。根本没这回事，纯属杜撰（当然，这不是黄晴的问题，而是被告不好好举证、抗辩的问题）。而二审中，被上诉人律师，也正是据此主张上诉人自甘商业风险。

其实，这合同日期是“倒签”的。聊天记录显示，2023年4月3日、6日，原告工作人员还在催被告签合同。经查证，实际签署于4月24日。

第二、在2023年4月24日签署合同前的，长达数月的磋商过程中，被告多次对租赁物业的消防安全问题表示关切，但原告从不回应，而是刻意回避，只说合同草稿内容不好修改。

这违背《民法典》第500条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为。”，系原告刻意隐瞒了戊类工业厂房开办月子中心过不了消防验收关的用途限制，未尽如实、全面信息披露义务。

第三、也并没签约前被告已委派专业人员详尽了解租赁物业所涉及的专业问题这回事。

聊天记录显示，所谓专业人员还是2022年11月13日，原告推荐给被告的。而被告由于轻信，在被隐瞒了租赁物业用途限制的情况下，斥巨资装修，投入大量沉没成本之后，生米煮成熟饭，势成骑虎了，转为被动，居于弱势；这时关于合同草稿内容的磋商，原告态度强硬：啥都不好改。啥都不好改的磋商，叫啥磋商？而后2023年4月24日正式签署合同，原告把落款日期倒签到2022年11月10日，并设置所谓签约前被告已委派专业人员详尽了解专业问题的格式条款，实际就是原告把自身隐瞒租赁物业用途限制——过不了消防验收关——的缔约过错责任，完全转嫁给了被告，制造了被告自甘商业风险的假象。

第四、另有录音显示（这里就不提供了），每遇消防检查，原告工作人员就忽悠消防人员，说5楼月子中心门锁着，没在开，没有人，阻却消防安全检查。这就导致被告拿不到整改通知书之类公文书证以直接举证过不了消防验收关。该月子中心也就被裹挟到“灰色地带”，无法正大光明合法正常运营。

不过，无法通过消防验收，是消极事实。关于消极事实，天然举证难，故而，举证责任的分配，即应偏移到原告这一边，由原告举证能通过验收，若举证不能，则推定为确实过不了消防验收关。这样才对。何况合同条款也约定了原告对被告的通过消防验收，负有协助义务。

第五，聊天记录还显示，2023年5月30日，被告即已从原告推荐的消防专业人员那得知无法通过消防验收，并反馈给了被告。那么，今夕何夕？法律不保护躺在权利上睡觉的人。合同解除权的除斥期间是一年。早就过期作废。

所以，上诉人若另行起诉维权，可能还得换个姿势。

有的人输官司，叫人无语的很。自身诉讼能力太差，和找的律师，又未能好好合作，或者，所找律师水平不到位。当然，也可能是一分钱一分货。律师费给不到位，谁时间精力花不掉，给尽心尽力办事？

不过，话说回来，这“泰润”老总刘炜杰招租，确实挖得一手好坑。把承租方招揽来搞暧昧，隐瞒租赁物业用途限制，请君入瓮，先让装修，待其沉没成本投入多了，生米煮成熟饭，被裹挟了，那就裹挟到“灰色地带”去得过且过；没法合法正常运营，效益自然差，待交不起房租了，再赶走。真是“关门打狗”——敲骨吸髓、吃干榨净呀。

凡事过犹不及，奉劝莫为己甚。无妨学学“李超人”，不要赶尽杀绝，去赚那最后一个铜板！

工业厂房变更规划用途租作商用，赚的是谁给的租金差价？经得起查吗？